作者 风云
本文探讨以下几个问题
01 中国非理性的高房价
02 支持高房价的那些谎言
03 人性的贪婪和恐惧才是高房价的背后推手
04 房地产发展的经验和教训
05 遏制房产投机的釜底抽薪之计
01 中国非理性的高房价
只要打开新闻媒体，经常出现的搏眼球信息就是中国的高房价！
看看现在三四线城市，稍微好一点的房子4、5千甚至7、8千，大城市平均房价近万，北上广深特大城市比如上海均价4.5万，深圳新建房基本都是8、9万起步。普通老百姓难以承受这么高的房价，有的家庭孩子结婚，需要举家拿出全部积蓄才能凑满首付，其余的钱就得通过30年努力工作还清。许多人感叹说中国人被绑在高房价上了。
那么是不是现在的房子成本高呢？不。按照2017年的普通房子造价成本核算，应该每平方米在900（普通多层，其中室外配套费按30、土地费200计入）到2200（高层和小高层，其中室外配套费按300、土地费525计入）元。平均1600元左右。其中已经包括了开发商的广告费。如果特别高档小区，配套费再加上400元足够了。也就是平均不到2000元的成本。
据说现在大城市的建房用地指标已经用完了，要建房只能向有建房指标余额的城市去买。这个用地的价格比较高。比如上海向江苏购买用地指标，每亩90万元，换算下来每平方1350元。也就是说，即使在上海正常房子成本也在3000元左右。
跟成本相比，房价高得离谱。所以中国的富豪都集中在房地产。
那是不是我国现存的房子不够住呢？根据统计，从1998年国家开始发展房地产业一直到2016年，这18年所建造的房子新增量一共97.9亿平方米，按每套房子75平方米住三口之家来计算，可以住下4亿人口。自己是新增量的部分。原有的老房子和除此之外各种各样的小产权房：如农民的宅基地房、集资建房、单位分配的经济适用房以及其他的私人建房（不计入国家统计）等等，是这个量的三倍之多。
也就是说，我国现有13亿人口，现房已可以住下16亿人口。所以鬼城出现了。
价格和数量已经走到头了的房地产，房价早就进入了非理性上涨阶段。
02 支持高房价的那些谎言
房价高到离谱，政府开始出手遏制高房价。但在房地产周围的舆论空间中有一种巨大的博弈力量，充满了炒作、谎言和欺骗。有人通过媒体不断地说中国的房价还没有涨到头，还会继续上涨。
第一个理由是：房地产是中国的支柱产业，如果房价下跌或者崩盘，与房地产相关的上下游产业链条就会萎缩甚至断裂，国家的经济要崩溃啦！
尽管老百姓在高房价下忍受着巨大痛苦，就像一个人双腿发抖地举着千斤重担，眼看支持不住了，可是旁边还在叫：挺住！挺住！不然就会被压死！
难道一直举着重担就不会被压死吗？死得更快！可是支柱产业崩溃了，国家就要崩溃，大家一起完蛋！所以为了国家，还是再支持一会儿吧。
是吗？你相信吗？我相信——我相信这个崩溃论是谎言！没错，崩溃论就是谎言。
咱们先看国外的事实：美国经历了房产次贷风波，日本也经历了房产下跌、崩溃，可是他们完蛋了吗？没有。两个国家现在都活得好好的。因为很简单，房地产不能决定一个国家的最终命运（那只是房地产商幻想房价永远上涨的美梦）。
其次，中国这么大，不能只有一个房地产作为国家的支柱，农业，制造业，信息产业、服务业、旅游业、消费……，也是国家的支柱。支柱产业之间必须保持某种平衡，否则大厦就会倾斜。
换句话说，现在国内房地产一家独大，畸形发展，挤压了其他产业的生存空间，把国家经济和老百姓生活都绑架在房地产这架马车上，一旦发生问题社会将面临大的动荡，这才是国家面临的真正危险，弄不好才会引起崩溃。
第二个理由是：老房子需要更新换代。但实际棚改并不会拉高房子成本。一、可以回迁，二，就算是货币拆迁也没有问题。置换出来的土地可以盖高层，远远大于原来面积。这样就可以原地消化更新换代的费用。再说只要造房材料没有涨价，房子凭什么涨价？
第三个理由说，中国的城市化率只有百分之三十，还有漫长的路要走。但实际上当前中国的城市化率究竟是多少、达到多少才算是完成？这些很模糊，还都在探讨之中。
第四个理由是丈母娘理论，也就是刚需。刚需是永远存在的，但是难道只要有刚需房子就得涨价？
可是就有人利用这些含糊理由、模糊数据，用各种各样的手法（炒房的技巧你懂的），将房价炒作上去，房产的泡沫产生了，而且越来越大。
房价产生泡沫的一个最忽悠人的理由就是城市土地资源稀缺。房产专家们说买房最重要的是地段，地段，地段！所以一线城市一环十万、二环八万，三环六万，六环也要两三万。
年轻人发现：尽管他们努力奋斗，也越来越买不起大城市的房子了。但是等回头再看自己老家房子，发现也买不起了——小城市房价长得飞快：四五千，六七千，甚至近万都不稀奇。
小城市也是资源稀缺吗？不！这是比价效应。繁华地带房价高了影响到周边地区，然后不断继续扩大影响。再说，就是不稀缺也可以人为让它稀缺。土地就这么些，等到周围都盖满了，房价只能越长越高，你不买也得买，否则就别想结婚。精明的开发商早早预见到这一点，趁着大家还傻傻的看着大城市黄金地段的时候，已经悄悄地把资金撤出来，包抄了后路。
03 人性的贪婪和恐惧才是高房价的背后推手
在老百姓的一片疑虑、痛恨之中，房产大佬笃定说：房子还要涨！涨！涨！房价还真跌跌撞撞起起伏伏地涨上去了。于是这些人就成了风向标。房价到底会不会继续上涨，大家都要看他怎么说。
这让人细思恐极，难道世界上真的有神仙，能够十几年如一日地正确的预测？
有，也没有。因为万法唯心造，疯长的房价体现了人性的疯狂。这些大佬深刻研究了人性，能预测人性的走向，这就能预测未来。在人们从贫穷走向富裕的道路中，什么最有吸引力？就是钱。钱刺激了人的贪心，贪心让人觉得钱越多越好。什么能让人有挣大钱、且轻松挣大钱的希望，这个东西就一定能疯狂地火起来。
有个百度网友在某篇文章后面留言说：”……并不是刚需使房子上涨那么大，我身边的人，和朋友身边的人，几乎都是两套三套，四套，有的朋友还有七套房子……。人们已经深刻的认为上班不如买房，做生意不如买房，开公司不如买房，务农不如买房，房子住不完也要买个房投资，房子成为了收入稳定赚钱快的投资产品，所有人都想尽办法借钱、小贷、办信用卡，就是要多买房……”。
贪婪造成房产供不应求的虚假繁荣景象。贪婪背后还隐藏着对房价不断上涨的恐惧。人的贪心和恐惧，就是房产大佬所说的房价还要涨涨涨的根本动力。
有人强调说，房地产对地方经济有极大的拉动作用，要想富强，修路建房。所以房价上涨中，地方政府是重要推力。开发商卖房，地方政府卖地，这样一轮轮操作，把房价推上去。
一些城市房子卖不掉，当地政府采取移民政策、”抢人大战”，既降库存又抬升了房价。
所谓的拉动作用说到底是为了gdp。造房子，农民工、原材料以及随之而来的修路造桥商店娱乐设施等等各种项目都是gdp啊！对官员来说，gdp就是他们的政绩，我国从来都是讲究官本位的，gdp就是他们的官帽子。为了gdp地方官员还搞ppp，结果欠了一屁股的地方债。
适当的gdp是好事，过度的gdp就剩个p（屁）啦！gdp能看出空气质量吗？能看出水和土壤的污染程度吗？能看出工农商制造消费是否合理配置吗？能看出贫富差距正在不断加大吗？能看出老百姓生活到底快乐幸福吗？
现在的真实情况是：高房价、地方债、三角债、银行滥发货币，地方经济陷入债务泥坑拔不出来。
04 房地产发展的经验和教训
说到房地产对经济的拉动，那些发达国家的房价不就应该涨上天了吗！可恰恰相反，无论美国还是日本，他们房价都比中国低。
为什么？因为他们征收房产税。
美国建国初期，早在200多年前的１７９２年，就有四个州征收房产税。二十世纪初，所有州都开始征税。两百多年中一直保有这个税种并且越来越完善，所以美国经济很发达，房价却不算高——恶性炒房的机会一开始就被灭掉。这说明制定政策的人心性成熟，对人性有相当深刻的认识。
我们可以借鉴这个成功的经验。
反观中国政府在1998年开始推动房地产发展的时候，没有给恶意炒作房产制定有效政策底线，导致如今房地产堆积了大量泡沫。这给我们一个极为重要教训。一个房产大佬能够预见的，为什么政府领导人没有看到呢？
任何一个产业的发展，必定是人的需要推动的，需求就是人性。中国古训曰：人之初性本善。实际上，人之初有性格无善恶。因此后天环境对人影响非常大。人性之贪也是这样。如果任由贪心发展，一个人房子十套也不够住，更何况可以当做高息存款呢？
今后政府应该在任何一个重要产业发展的开始阶段就研究其发展趋势、人性之贪婪和恐惧造成的最坏可能性是什么，制定相应的政策底线并且根据需要不断修正，防止恶性发展。
说到底，一个好政府必然是深通人性并且能够制定合理政策来引导人心的。
05 遏制房产投机的釜底抽薪之计
现在回到本文题目上：房价太高泡沫太多怎么办？目前的调控政策无非限购、限贷、甚至冻结，实践证明治标不治本，房价反而越调越高。
笔者认为应该从买房和卖房两方面双管齐下，采取更有效的措施，加大遏制房产投机炒作的力度。
第一，征收房产税，遏制买方投机。正像网友所说，现在的高房价并非刚需造成，而是房产投机行为，刚需被挟持其中，不得已做了接盘侠。所以必须收取房产税。
房产税是什么？就是每个在这个国家有私房的人，都要为所占据的资源付出一定代价。房产税对每个人都是平等的。小老百姓也好，高官也好，人才引进也好，反正只要有房子就得交税。
在保护刚需的优惠政策基础上，应该对房子的持有者采取等级制税收，占房越多，税收级别越高，因为土地资源有限。所以房产税对买方投机是釜底抽薪。
很多人说，中国土地不是私有，所以房产税不合理。但国家现行政策是，满七十年以后土地上的房子仍然归房主，也可以留给后代。只要这个政策延续下去，就和土地私有差不多。
收取的房产税给地方政府用于地方建设，取之于民用之于民。这样就既打破了高房价高地价层层加码的恶性循环，又推动了地方建设。
第二，加征暴利税，遏制卖方投机。如果房产商的利润超过一定程度，政府可以加收暴利税。这对卖方投机是釜底抽薪。
因为说到底，房子的价格应该是成本加合理利润，对吗？
有人会说，房价大跌，人们的财富大幅缩水，然后整个国家就崩溃了。这不可能。房子还在住，老百姓还在勤奋工作，生产还在发展，生活在继续。资金和劳动力的改投使其他缺血产业逐步兴盛起来，还可以发展出新的产业，国家才能得以平衡持续发展。
房价能够趋于理性，短期内看起来财产缩水，但是大家终于可以从脱缰狂奔的马车上松绑，反而安全；年轻人不再承受高房价的痛苦，这是造福后代。
至于房产，就像杯子里的啤酒，一开始有很多泡沫，静置后慢慢就会平息。啤酒还存在，只不过从充满泡沫的溢出的一杯，变成大半杯实实在在的液体。让我们举杯享受这真实的啤酒吧！
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