万科东汇城是科学城片区这波楼市行情中，新升起来的二手网红新明星楼盘！
是什么让它在刚需客口碑中，有那么好的影响力呢！
这不是偶然的要素，我们要重新思考，重新认识万科东荟城的魅力所在。
重新认知刚需购房客的口味、喜好、为我们的投资策略，投资思维路径，找出最精准定位！
一）简介
万科东荟城位于黄埔科学城开泰大道与荔红二路交界处。
由万科集团万怡房地产有限公司开发，于2015年建成，分A区和C区和B区。
A区共22栋，靠近北门。
C区共18栋，靠近南门。
B区是公寓！
共有40栋高层住宅构成，楼高23--33层电梯住宅，户型建筑面积在70~143平米。
2房～4房为主，楼间距80米以上。
小区主要为2梯6户，王楼栋是2梯4户。
绿化率35%，容积率2.5。
总占地面积28万平，建筑面积：72万平方米。
总户数6500户，车位数3250个，住宅车位比1：0.5。
小区中心有大型广场，游泳池和和绿地休闲座椅，儿童游乐设施和健身器材。
小区外立面为现代风格，颜色以紫色，白色为主，非常颜色搭配非常有设计感。
物业维护保养的非常好，非常新净。和刚刚收楼的感觉差不多！
交通：小区四周被大道包围，南门市是开源大道，东方市是开泰大道。
万科东荟城出行的交通不是很方便，从东荟城东门到6号线香雪地铁站走路约1600米，需要20分钟以上。
小区有小巴士公交线路驳接到香雪地铁口！
配套：小区配套一般，南区有麦当劳等各种餐饮店。
北门有商业街，有华润万家超市，生鲜小超市，药店、水果店便利店。
大型购物中心是要到香雪站附近！
教育：小区内有东荟花园小学，和东荟幼儿园。
东荟花园小学建立起来时间不长，但由于家长收入比较高，比较重视教育。
所以办学这几年的学习考试成绩一直在黄埔片区排第一！
东荟城是近年新崛起来的学位房！
东辉荟幼儿园属于公立幼儿园，学位紧缺。
不能全部解决幼儿上入托的问题，有部分幼儿需要到小区外寻找入园学位！
物管：是万科集团的物业管理，小区管理的非常好，物业维修维护工作非常到位。
万科的物业管理，在业内一直有非常良好的口碑。
物业费3.18元/平米。
二）点评
地段点评：东汇城花园属于科学城香雪板块的延伸，处在开源大道与开泰大的交叉口位置。
属于科学城香雪板块的延伸，是科学城的核心地段！
从东门出发到香雪地铁站约步行需要1.5公里，20分钟左右。
东荟城周边有多个产业基地，各种功能配套也在持续完善。
楼盘户型点评：
小区靠路边部分的楼宇，有点噪音。
但万科在开发建设过程中，靠路边的户型都已经装了双层隔音玻璃窗，这点非常值得点赞。
小区的物业维护和绿化管理非常好， 收楼使用也超5年的时间还显得非常新净！
这也显示了品牌物业的管理和维护能力，优质的物业管理维护能力，是物业保值升值的非常有利的因素！
东荟城整个小区的定位是中小户型，刚需上车盘为主！
户型：东荟城主要有70~76平米的两房，80~103平米的三房，124～143平米的4房。
75平米2房2厅1卫经典优质户型：北向户型，竖厅设计，单边位通风采光好，动静分区空间利用率而使用率高，紧骤户型，是干需客理想的上车盘！
87平米3房2厅1卫经典优质户型：北向户型和竖厅设计，单边位通风采光好，87平米做成三房空间利用率高，并且动静分区，是非常优质宜居的户型！
97平米3房2厅2卫2阳台经典优质户型：北向户型和竖厅设计，单边位通风采光好，97平米做成三房2卫带主套，并且有双阳台，空间利用率高，并且动静分区，是非常优质宜居的户型！
143平米4房2厅3卫双主套双阳台户型：南向户型，单边为通风采光好，南向日照强，双主套双阳台，客厅和房间空间宽广，动静分区，是非常优质宜居的改善性户型。
优缺点综合辣评
户型好：万科品牌开发商建造的商品房，户型设计好，使用率高非常精准定位刚需上车盘的需求！
万科品牌物业管理好：万科的产品和万科的品牌在业主中有广泛的良好口碑，这有利于物业的保值和升值！
虽然万科的物业管理费也会比其他小区会贵一点，但贵的有道理，物超所值。
物业费贵和便宜一年下来也差不了几千块钱，但管理的好和管理的差小区房价，来一波行情，就可能差别几万元每平米！
可见，物业品质管理对物业的保值升是多么重要！
学位好：东荟花园小学位于小区内，上学方便。
学位好，是黄埔区近年来统考成绩排第一的学校！
虽然学校成立时间不长，东荟城是附近白领和中产的聚居地。
家长普遍比较重视小孩子的教育和学习成绩，对小孩的学习普遍抓得紧。
学校成立以来很快显示出中产白领孩子的读书优势！
学校学生的成绩一直排在黄埔区第一的位置，非常抢眼！
万科东汇城是学位房！
有噪音：小区交通方便，四周道路包围小区。
虽然不是全部城市主干道，但也有轻微的噪音。
对噪音比较敏感的话，居住需求应该选择比较靠小区内部的楼栋。
这样噪音比较少接触起来也比较舒服。
去地铁比较远：小区东门距离香雪地铁口相对比较远，走路级1600米，约要约20分钟。
相对来说走路去地铁口不大方便。
但如果选择公交或者共享单车的话去地铁口，这个距离还可以接受。
已超过20分钟的走路到达地铁口通勤距离。东荟城可以说基本上不算地铁！
三）投资提示
万科东荟城的产品定位是偏向于刚需，优点是品牌开发商和物业管理好！户型设计好。
学位房，优质的教育资源配置！
但劣势是交通，离地铁口比较远！
但步行超过1.6公里和20分钟，不是严格意义上的地铁房！
在17年这波行情和2020年这波行情显示，万科东荟城是科学城板块，房价增幅拉升最猛的网红盘之一！
四）结语
目前万科东荟城的二手价格，比科学城个别一手房价格还略高！
这一切基于万科东荟城的万科品牌效应与优质教育资源学位房的拉价效应！
未来东荟城的房价会继续看好，继续走强！
（金牛拉车 2020年10月19日）
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