房子，是用来住的

但它无形中还在升值、贬值

所有人最关心的:房价涨跌看什么？

经常有人问我“你觉得房价会不会降”“你觉得房价还能涨多少”

从我入行到现在7年时间里，我见过楼盘房价下降，但整体下降楼盘的占比不超过20%，还有的一开始单价降20%，一年后又涨50%，因此单纯说房价会涨还是跌，这个问题无法回答，因为10年前的房子放到现在没有不涨的吧？

15年底朋友邀请我去无锡开个房产销售的分公司，我拒绝了很多次。原因是无锡的市场从11-15年一直不温不火，市场不好在全国都排得上名号，无锡旁边的常州更是被称为鬼城

14年来烟台做地产时觉得烟台就是个坑，一年总的销售额就200-300个亿，这在很多城市只是一个月的销量，甚至只是万科一个城市公司的年销售额

但16年年初，全国的地产都变了样，几十个城市房价一直涨，苏州每个月涨500-1000\平米，无锡常州市场也好得不像样，地价已经超过了房价，而烟台15年年底还卖不出去的房子大约5000元\平，现在能卖到8000元\平，这样的涨幅绝大部分都是由外地人拉起来的，一二线城市限购+京津翼环境的逐年恶劣，一大批人涌入到房价低+环境好的港城购房

你说地产这个市场怪不怪？我们的市场经济在地产这个领域从来都不是市场说了算，而是zhengce，至少zhengce是影响房价最重要的因素

所以关心房价涨跌的朋友们，关注zhengce最重要，而长线来看房价真的很难跌下去，更应该关心的是什么时候涨，会涨多少

另外不能忽视的另一个因素是城市的人口，一个净流入人口为负数的城市行情大多都不太好，但其实影响人口流动的是交通是否便利、高校应届毕业生的政策、城市的招商引资等等，总的来说就是对外来人口的吸附力是否足够强，适不适合生活、有没有更多的工作机会，其实这些也多由zhengfu决策

所以你看，这真的是一个zhengce导向的行业。虽然肤浅，但这确实是我从业7年看到的东西，不能说太多，担心被和谐

买房对绝大多数人来说是一件重要又复杂的事情，如果你现在或者近期考虑买房，我想我能给你一些建议，或许对你有帮助

01

购房锦囊一：地段为王

地段仍然是买房的黄金法则，从来都没变过！好地段仍然拥有叠加的城市核心资源：通达信、便利性、甚至教育发展，这些都是很难替代的资源

一二线城市随着地铁、轻轨的发展缩小了好地段和偏远地段之间的差距，但在还未开通地铁的城市，城市中心仍然是最好的买房区域

我们在谈地段的时候还不能忽略的是每一个城市除了“中心”以外，还在不断发展“城市副中心”，比如烟台的莱山区，前几天我还去了一趟烟台开发区万达广场，真的让我特别吃惊，嫣然感觉像一个二线城市的配套，发展真的很快。所以一个城市不再只有一个核心地段，副中心也是中心

当然，有时候“好环境”和“城市中心”是不可兼得的资源

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购房锦囊二：开发商品牌很重要

很多人买房子看品牌是因为觉得品牌开发商有保证，买得放心，但买品牌开发商房子的好处还不仅仅这些

同样在一个区域，A小区二手房卖16000，他旁边的B小区却只能卖14000，这种情况非常常见，不同开发商的产品质量、后期维护、小区人员素质都会影响后期房子的升值空间和二次销售，所以买房子一定要关注开发商的品牌，最好能看看他以前开发的项目怎么样

但很多人会有个误解：大品牌的产品就一定好吗？

举个例子，国内某一线开发商，他们的产品分为高中低三个档次，也就是说他们开发出来的产品是有区别的，某某系列可能是他们的低端产品线，产品的品质和质量或许真的还不如本地很多开发商呢，所以品牌不是万能的，你要去了解你看到的项目属于哪个档次，如何你看的是高端产品系列的，销售员为了吸引你一般都会告诉你这是他们公司最高端的产品线

前几天我就去参观了一个烟台本地开发商做的项目，环境、物业、房屋外立面都做得非常棒，一点也不输给很多一线开发商，甚至有过之而无不及

因此，买房时要看品牌，更要评估单个项目的品质

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购房锦囊三：销售员的话该不该信?

小区的各种配套、户型等项目的基础信息销售员一般都不会告诉你虚假的信息；一旦涉及到具体的户型好不好、楼层好不好等问题，你可能需要特别留意，不要全部听销售员的说辞，你得有自己的判断

比如：低楼层的房子会不会影响采光？答案是如果前后有楼一定会的!除非楼间距超大，影响多少就要视楼间距和日照情况而定

比如：厕所没有窗户会不会很潮湿？答案也是肯定的。你开多明亮的灯都只能解决亮度问题，解决不了潮湿问题啊

（但低楼层和厕所没有窗户的房子在价格上确实有优势，所以你要衡量是不是要用价格作为交换）

“今天不买就没房子了，今天不买明天就涨价了”这样的话该不该信？市场好的时候这样的话很有可能是真的，市场不好的时候这样的话多半都是逼定你成交的策略（也有10%的可能是真的），这需要你根据情况做出判断和选择

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购房锦囊四：能贷款就不要全款

我有个毛病，觉得欠着别人钱心理不舒服，所以几乎不用信用卡，就算用了也会在24小时之内还掉。为什么说这是个病呢？这几年我很多朋友，贷款、负债买房、投资，2年后，积累了很多财富，当然我不是鼓励大家盲目的投资

我想说的是无论买房的首付是2成还是3成，你其实都用30%的钱买了一个100%的物品，剩下的70%都是银行为你买单，涨了算你的，赔了也算你的，但赔的概率有多大呢？对于房产来说真的是极小的概率（个人看法），银行的利率也真的是很低很低很低很低了，连理财产品都跑不赢，所以能贷多就贷多，能贷30年就不贷20年

如果你买房投资，有一件事必须要知道，绝大部分期房的周转周期都会超过2年，甚至3年：从买房到交房1-2年，交房到拿产证3-12个月，拿到产证卖出去以及办完所有的贷款3-6个月。如果你还要等到2年之后再出手，时间就会更长。因此买房投资的时候，一定要考虑到周转周期，别让现金流出问题

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购房锦囊五：买房是不是越早越好？

我个人的经验告诉我：是的。如果你是想买第一套房，越早买越好。但如果你把买房的钱拿去投资回报率比买房更好，能跑赢房价上涨的速度，那也可以晚点买

当你有了第一笔钱先买房还是先买车？

如果你是一个事业导向的人，你可以先买车，车会增加你社交的广度同时节约你的时间，对你的职业发展绝对有帮助，第一辆车可以不用那么贵甚至买个二手的也没问题，代步工具而已

如果你是家庭导向的，你可以先买房，因为购车后一般都在贬值，如果你的收入增长慢工资增长速度赶不上房价，越到后面越买不起房

不信，你试试看？

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购房锦囊六：可以买公寓投资吗？

先说说买公寓投资的好处：公寓面积一般都30-60平米，所以投资金额小；并且很多城市都不限购；只要不是特别偏僻出租收取租金一般都比较稳定。

但我必须要说一下买公寓投资的隐患：出手很难，出手很难，真的很难！你找个中介公司问问或者上网搜一下二手房很少有公寓。而且你买个30平的公寓投资，每平米涨5000元，总共也就15万，除去贷款税费什么的也剩不下多少了，除非你一次买几十套（我见了很多投资客户买公寓其实用来直接做酒店的）。

为啥很难出手？因为，没人买啊！买来干嘛？上家本身就是买公寓来投资的，接手成为二房东你肯定也不太乐意，买公寓用来自住的人也非常少

所以市场上有三种人会买公寓：一种想得很明白准备长线投资，和买个商铺一样，希望每年收取固定租金收益的；第二种前期买来过渡自己住的，后期换大面积，估计这个比例只有10%；第三种啥也不懂就买公寓投资的，估计占了50%吧，绝大部分人买了之后发现砸手里了，只能长期持有。

就我个人而言住宅＞商铺＞公寓

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购房锦囊七：公寓\商铺返租靠谱吗？

就我看到的情况，真的很不靠谱，绝大部分都是忽悠你买房的噱头

一般销售顾问都会这样告诉你“单价20000元\平米，面积30，总价60万，前三年每年返还你9%、8%、7%，买房时一次性从房价中扣除，所以你相当于只花了45.6万一套房子到手，折下来单价只有15200，我们开发商帮你承担前三年的运营风险，你什么都不用管，3年之后你还能拿到一套房子，到时候可以自己租也可以由我们帮你继续运营”（各个项目套路不尽相同）。

你心想这样买房便宜又轻松！兴高采烈的付完钱，然后发现：

1.周边其他不返租的房子单价只卖16000元\㎡

2.开发商返租给你的三年房子却一直空着，开发商会不会赔钱？

3.三年后你的房子还是租不出去

我想说，那些没有运营能力的开发商给你承诺的返租其实就是变相的涨价再返给你而已，运营和销售完全就是两回事好不好!

当然也有返租是真的，开发商帮你招商运营，业主会比较省心。建议购房时提到返租，你应该去周边再转转不返租的项目卖什么价格，再做决定。

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购房锦囊八：售楼处的团购优惠到底是怎么一回事？

很多人一头雾水：为什么要缴2万块钱享受5万块钱的优惠？

很多人特别开心：先缴2万块钱就能优惠3万块钱，感觉自己赚到了，真的吗？

我想说：一般这样的优惠都是针对所有客户的，你有别人也有，别人有的你也有，就别嘚瑟了，这种优惠就是一种心理策略，几乎每个楼盘都有。你只要关心最后的房子总价和单价就好了。

对客户来说普遍的团购优惠没有意义，但对开发商销售却有很大的价值：逼定你交点钱！为什么要让你交点钱，哪怕500块？

试想一下你看完房回到家，一周之后销售顾问给你打电话问你考虑得怎么样了，你会有两种回答“还考虑”以及“不考虑了”，结果是“你会再去售楼处”以及“你不会去售楼处了”

若你交了一点钱会如何？最差的结果是：你至少会去售楼处把钱退回来！可能不太准确的统计去售楼处退钱的人中有10%的比例还会买该项目。

所以很多人很怕交钱，总担心被骗。但其实你交了钱也没什么，只要是可以退的，无非就是多跑一趟售楼处而已!有时候你却可以通过交钱锁定房源，市场好的时候你看中的房子第二天或许真的就卖完了，所以只要是可以退的钱，有满意的房子但还有些纠结可以交小额保留房源的订金，问清楚什么时候可退就行（一定是可以退的那种）

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购房锦囊九：什么时候买房最划算？

市场好的时候，越早越好啊，年初10000，年底15000的事还真的挺多的。所以先判断市场！

说实话，还真的很难说什么时候买房最划算，但有几个节点或许值得关注：月底、半年、年底，因为这三个节点都是销售团队冲业绩的时候，为了完成业绩谈优惠会比较容易一点，但如果市场好人家提前就完成了业绩，这个节点也不太管用了。而且你还得看看开发商，全国性的大开发商业绩要求严格销售压力比较大，你如果遇到本地的小开发商，他们可能连销售节奏都没有，业绩也都无所谓

地产市场还会分淡季和旺季，比如烟台的旺季是3-10月份，历年冬天市场都不太好。外地客户少、本地客户也不太爱出门，一般来说淡季开发商不会轻易涨价

顺便说一下，80%以上不会吃亏的是：买新项目，第一次开盘的新项目。我感觉这个套路屡试不爽。理由如下：

1.第一次开盘，开发商都要面子和影响力，都希望卖最好

2.风水上也是这样啊，起势得好

3.开发商和客户都希望房价是往上涨而不是往下跌

所以，第一次开盘的价格一般都不会特别高！但我想提醒你的是，一般第一次开盘的楼栋位置也不会是最好的，绝大部分是，因此变成了价格和位置之间的博弈，你选什么？（一定不要告诉销售员是我说的）

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购房锦囊十：买一手房还是二手房？

二手房是现房入住快、一手房大多是期房入驻较慢；二手房一般有装修，一手房无装修，但以后开发的项目都是精装修了

就购房时的首付高低来说，二手房的首付更高；但如果你着急住，买一手现房毛坯房+自己装修的成本可能会超过二手房。很多买房投资的人一手二手都考虑的，他们只关注后期的升值空间。

但如果是买10年前的二手房，很有可能没有车位，没有车位，没有停车位，总不能天天被贴罚单吧？

买二手房可能存在多次交易，抵押等情况，特别建议你买二手房的时候找靠谱的中介公司，比如我有个朋友说他买房只找X家，因为房源比较真实透明。

另外，二手房的交易手续费很多时候是可以谈的，就有很多平台打出字收1%中介费，包括贷款交易费理论上都可以谈到0，只看你能不能谈下来。

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买对房很重要很重要很重要

其实又很复杂很复杂很复杂

懂点知识不会错

希望对你有帮助