这一讲我们要讲的是一个非常扎心的问题——学区房。学区房是个全世界都关心的问题。一套房子往往和周边教育资源相联,业主的子女可以根据政策入读规定的学校,这叫“学位”。自然地,越好的教育资源对应的“学位”越值钱。那么,学区房到底要不要买?那么贵的“学区”到底值不值?值多少钱?
一、学区房——学位溢价值多少?
最开始引起我的兴趣,让我研究这个课题的是深圳福田区的百花片区。这是一个网红学区,被称作“深圳最贵学位房”。
百花片区是福田老牌名校的聚集地,片区内的学校长期霸榜深圳中小学校TOP3,包括荔园小学、实验小学、百花小学等。从2009年到2019年,百花片区房价每平米从2.1万元涨到10.6万元以上,涨幅超过400%,这段时间深圳全市的平均房价涨幅大约是150%。而这个片区房价最重要的特征是——小户型房屋的单价远远大于大户型。
如果百花片区的高房价和涨幅是因为学区的溢价,那么这样的情况就是合理的,我们算一笔账,一套房子占一个学位,一套100平米的房子,每平米占1%个学位,而一套50平米的房子,每平米能占2%的学位——这样看来,小房子的单位价格当然会比大房子高。
那么,这个片区的学位到底值多少钱呢?我们不妨根据其中一个小区的房价情况来算一下。
百花片区有一个小区,避免广告嫌疑我就不说名字了,这个小区一共有三种房型,面积分别是43.5平米、103平米和128平米,总价格则分别是1000万、1500万和1750万。换算一下就知道,小户型每平米单价是23万,而大户型仅仅是13.7万。那是不是直接相减就能得出学区房的每平方米溢价了呢?当然不能,因为房子价格不仅仅是“学区”。我们这样来拆解一下:
一套学区房的价格=居住价值+房屋学位价值
居住价值肯定是随着房屋面积增加而增加,但因为一套房一个学位,学位价值是固定的。这样我们可以列出一个关于百花片区某小区的房价计算公式:
百花片区的房价(y)=每平方米的居住价格(k)× 房屋面积(x)+房屋的学区价格(b)
那么要如何用我们手中这三套房的数据拆解出来这两种价值呢?到这就要用到一元回归的数学知识了。简单地说,通过一个坐标轴,就可以得出房屋的学区价格,我们最终算出的结果是:约613万。(这是高中数学课本中的一元回归的知识。我们先画一个坐标轴,横轴是面积,纵轴是总价。然后把这几套房子的面积和价格在坐标轴下描点,并进行线性拟合,就可以求出每平方米的居住价格和房屋的学位价格了。图中612.38就是百花片区房屋的学位价格。)
是的,613万,这就是深圳百花片区的“学位溢价”,非常高。
那么,深圳的学位溢价是这样,其他城市呢?我们团队用同样的方法计算发现,深圳也不是特例:北京西城区对应的金融街的某套学区房,学位溢价大约是300万元。上海浦东新区对应的碧云某个小区的学区房,学位溢价大约是400万元。北京和上海的这两处学区房,我们都是挑选的最好的学区。之所以溢价比深圳低一些,是因为北京和上海的优质教育资源整体上都要充足一些,所以显得没有深圳那么稀缺。
这种高学位溢价的现象全国乃至全球都很普遍,越是好小学、中学,学位的价格就越高。像欧美发达国家,比较好的学区房一般也都会有10%~20%的溢价。但是,相比之下,中国的学区房溢价程度仍然是非常高的。
这主要是因为两点:
第一,中国的教育资源分配不均匀,中小学校之间差距非常大。比如清华北大录取的北京学生绝大多数都来自西城和海淀,郊区的很多区县清北考生都是0。而像瑞典、卢森堡等富庶的国家,由于其教育投入较大,公立教育水平普遍较高,因此家长一般没有选择学区房的必要,其学区房价格通常与普通房屋没有差别。
第二,中国的教育是公立为主导的。优质教育资源基本都集中在公立学校,这也就使得学区房有着更大的吸引力。而像私立教育比较发达的美国,优质教育资源的溢价就不会体现在学区房中,而是直接体现于私立学校的高昂学费当中。
二、中产社会:社会流动性和代际跃迁的焦虑
为什么“学位”有这样大的魔力?
这就要回到一个非常扎心的问题上了:现代高收入国家,尤其是英美,面临的一个重要社会问题就是“阶级固化”。英国BBC有一个很扎心的纪录片,叫《人生七年》,从1964年开始拍摄,记录了14个来自不同阶层的7岁英国孩子的生活。此后,剧组每隔7年都会拍摄一次。从7岁开始,14岁、21岁、28岁、35岁、42岁、49岁,一直到2012年更新的这一集中,他们56岁了。最终,这49年的跟踪拍摄告诉我们,这个世界很残酷、很现实:你的出身会决定你的未来。
为什么收入越高,阶级跃迁越难?因为随着收入上升,“教育”的成本越来越高:越是“非应试教育”,对下一代教育投入的时间、精力、金钱就越高——中国社会这十来年的变化已经充分说明了这一点。
1978年到2000年代初是中国社会流动性最好的一段时间:大批贫寒平民子弟通过高考,也通过中国快速的工业化和城市化进程实现“人生跃迁”(这里不能用“逆袭”,因为当时大家起点都很低)——要知道,社会流动性和社会的经济增长速度是成正比的,当增速进入稳态后,社会阶层也自然进入稳态,所以这些年欧美的社会流动性一直是他们的心病。
就像我在导论里跟你讲的,中国从2008年左右社会出现转型趋势,到2012(2013)年左右开始转型,2019年则正式进入“万元美金中产社会”——这个过程,伴随着增速减缓,就像奔涌的浪潮进入港湾,水波翻涌流动的力度自然也减缓下来——阶层固化开始成为70后、80后、90后对自己孩子的担忧,大家都拼命想通过在教育上的投入,实现阶级跃迁,起码保证不下沉。
按照一些金融机构的计算,现在中国的中产家庭仍然在以两位数的增速持续增长,到2025年,中国中产家庭将达到近1亿多户,相对于越来越愿意为教育投入的社会来说,中国优质的教育资源仍然是极度稀缺。你去看,这些年大学越来越容易考,但是清华北大是更容易考还是更难考?尤其对于那些高考大省的普通家庭来来说,肯定是更难了。小学、中学都是同样的道理。
所以,不管是从历史经验还是中国现实来看,在可见的未来,在没有巨大外部冲击的情况下,“学区”溢价仍然是趋势。
三、 学区房值不值得?
那么,还是会有同学问:老师,你觉得学区房要不要买呢?我个人觉得这要从“房产投资”和“人力投资”两个维度来分析。
就像我说的,学区溢价仍然是趋势,学区房的流动性也比其他二手房要好很多。所以从房产投资角度看,学区溢价和阳光溢价、便利溢价一样,会是房地产投资分化年代的重要原则。好学区、教育资源稀缺地方的学区,都会是投资升值的要素。
但是从人力资本投资的角度,我对“学区房”有点不太一样的想法。首先我要承认,好学校就像好城市、好企业一样,会给人带来不一样的平台和网络。我有两个朋友,一个是偏远地区农村打拼出来的,一个则是自幼被送到英国留学,从著名的威斯特敏斯特中学毕业的,现在两个人都做得特别好——回看两个人的发展路径就会发现,确实,后者强大的校友资源让他在起步阶段更得心应手,而前者就要更用力,更拼命去织网,去争取资源。
校友资源是人际资源里很重要的一块——如果你读的是好小学、好中学、好大学,你身边的人都足够优秀,在社会中占据优势资源,这肯定是一个人的强大助力。但是反过来说,如果你个人能力不够强,即使身处这个网络中也没什么结网能力。如果你的结网能力够强,资源会向你靠拢从而形成网络——现在那么多体制内、体制外的商学院,本质上都在为普通人提供“结网”的机会。
我这两个朋友的“殊途同归”也说明了这一点。学区房重要,但是也真的没有那么重要。所以我想说的是,从房产投资角度,学区溢价是原则,但如果没有那么好的经济条件,却依然要将学区房作为下一代“人力资源投资”的唯一赌注,我觉得不是一个特别值得鼓励的想法。这样的期望压在孩子身上,也未免不公平。
另外,还要提醒一句,学位、学区是政策产物,所以最大的风险点也来自政策变动。比如某个学区房被划出学区,还有最近北京教委就改变政策,一个小区的学位对应多个学校,万一抽签没中到最好的学校,学区房的钱就白花了,上海也有这样的政策意向。总之,要购买学区房,还是要对这个房子的学区政策有足够的了解,也要明确购房合同中的学区权利。
思考题:
以后的孩子没有以前那么多了,学校教育资源会不会没那么稀缺了?学区房的价值会不会降低?
以后的孩子没有以前那么多了,学校教育资源肯定会没有那么稀奇了,但好的教育资源会不会如现在这样稀缺,我觉得国家的教育制度、都是制度都有关系。目前优质教育资源稀缺,我觉得本质上还是教育制度和教师制度、薪酬等等的原因造成了。如果教师制度改革,老师地位高收入高,自然会吸引各行各业优秀的人加入其中。学区房的价值,个人觉得不太会降低,但热度会减少一些。不太会降低,是因为制度的改变不是那么容易的,所以优质资源还是会稀缺,再加之,这个阶段的国人特别爱攀比,且目前教育方面内卷化严重到畸形的地步。目前大家都焦虑,但同时自己又是焦虑的助推力,深陷其中无法自拔。
至余我家和姐姐、妹妹家的孩子,我们没有走成都优质公立教育这条路,挤得人太多了,不一定就是一个好的选择。而是选择了成都优质的私立教育(成都外国语学校)这条路。很幸运,成都的这所外国语学校,在是全国最知名、教育质量最好的7所外国语学校之一,所以就完全的避开了买学区房这个坑。至余我家最小的女儿,在HK享受优质的公立教育资源,也算是完美避开这点。
作为我们家的人来说,确实不能理解抢学区房这件事情,优质的私立教育资源不香吗?
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