周星驰没告诉你的一个免走弯路的大真相

2016楼市大牛市已然到尾声，（咦？说好的周星驰呢）

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别急别急，别走别走！来了就坐坐嘛，你还没出手的话，赶紧往下看：

广州十大区房子七年涨幅，广州人都看过来，等等，非广州人也别跑，买房防掉坑，买前看一看，看了不后悔，看了不要命，此文只花费你十分钟。

本文从广州各大区出发，包括天河、越秀、海珠、荔湾、白云（老区），花都、黄埔、萝岗（因为萝岗14年才并入黄埔，这里独立出来）、番禺（郊区），增城（不限购郊区）中挑选出具有代表性的楼盘三百多套，然后择取其中150套楼盘进行整理。16年的二手成交数据截止7月份，为什么不弄到12月份，看到最后告诉你。往年数据根据当年楼市报道提取，为什么选择09年6月数据，是考虑08年楼市低迷期后需时调整，另七月楼市的涨幅幅度特别巨大，挑选六月为了避免太大的偏颇。基于升幅来剖析是因为涨幅是一个投资效率最为直观的数据，即使基数不同难免有升值数值的大小之分。

准备好了吗？

盛宴开始了，上菜。

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越秀区：名门望族，高攀不起？

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为什么要把越秀放第一位，因为越秀老城区，拥有着广州房子的最大保值资源：教育资源。根据影响房价十大要素，学区（即教育资源）是最大影响因素，其他的交通、文化娱乐、医疗、购物、楼龄、绿化等占据不等的权重。

越秀因为拥有无与伦比的教育优势，抽样显示，辖区内房子平均升幅高达172%，超越其余区域。是否拥有优质的学区，决定房子是否拥有持续生命力。强者恒强，不过也是注意一点，部分楼盘比如东山紫园，拥有育才小学的优势，当年却是由于相对新的楼龄，导致价格虚高，透支了未来溢价，涨幅低于了平均数值。保值功能仍存，但是收益慢于同期，也是令人惋惜的。

越秀区除了老破小、非优质学区房之外，二手房随您挑了，可是，贵啊！还是抹地去吧。

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好区域不多费笔墨，继续往下看：

天河区：当之无愧新大佬

从珠江新城规划以来，天河区金融三产属性已经决定了它在广州的地位坚不可摧。天河不同的地段差异很大，以珠江新城地域为卖点的楼盘也是有不同的结果。可以看到，我们最为熟悉的凯旋新世界虽然升值能力巨大，但是涨幅却不是太大（傻的都明白，基数大），反而是星汇园取得了不俗的价值收益，成本支出与收益最大化。

天河区楼盘涨幅分化明显，再度和我们提供铁一般的事实：不要买公寓！不要买公寓！不要买公寓！（一声为呐喊，后俩为回声）尤其是带有酒店写字楼性质一体的物业。排名垫底的领峰，大家大可以百度了解清楚这是什么物业，超级让人失望的升值能力，其涨幅甚至可以排列全广州倒数三甲之列。

老广州眼里富人盘的汇景新城也是交出了让人失望的成绩。这个说明了，富人聚居的地方不代表升值能力就巨大，关键还是要看所在区域是否处于稀缺核心地段，是否拥有大量三产人流聚集，是否拥有优质学区。

以过去的七年为鉴，要免走弯路，我们就必须拥有一套高效的房子投资理念。核心区域的房子必须拥有而且长久持有，那是金融属性与社会属性的归宿。但是，天河其它区域同样存在高效收益——指成本相对较低而且收益超出平均增幅，比如员村、车陂等地，有向东发展倾向，这个也是符合当下广州出台的政策内容。跟着政府走，政府说什么不重要，政府正在做什么才是关键，从房价的高效性，可以看到端倪。

天河有潜力的好房子太多太多，相信你心里也有一把秤了，别沉了就好。道理都懂，可是，还是买不起，洗厕所去。

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下一道主菜登场：

海珠区：老实人，一心只为你安居

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同样和越秀是老城区，但从整体来看，海珠以宜居属性为大，并没有拥有比越秀区丰富的教育资源，也不及天河区强大的金融配套。这七年来傍着珠江南岸，平均涨幅虽不算大，但平均升值较大。诸位能够想象，海珠区的房子更具有保值功能。

在政府大力发展与番禺边郊的接驳助推作用下，新港西路、新开发的工业大道南和南洲都拥有不错的增幅，还是应了那句话，紧跟政策规划走。那现在海珠的政策红利在哪里？琶洲！虽然数据不全未能统计，但是我们基于上述可推断，琶洲只要一出住宅地，售价一定上天了，而且潜力巨大。这是因为老城二手交易中预期成长性基本没有了（交通配套等成熟），如果出现新规划或者建设必然会因看涨预期，从而带动一波升幅。

海珠早年的定位有些尴尬，文有越秀，武有天河，海珠在其中高不成低不就。但随着琶洲会展中心的壮大，配合隔河相望的天河国际金融城，相信海珠第二春不久将至。

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但，还是贵啊！

说说16年的老城巨星：

荔湾区：广佛同城的双面伊人

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荔湾区，老牌老区，是连接广州和佛山的区域，本轮牛市大火的广钢新城就属于这里，因此，让我们来看看荔湾区过去七年成绩如何？

荔湾涨幅稍微落后天河越秀两区，但它仍不失为是学区和传统老城的所在地。正因为老城房子楼龄偏大，众人对新房的追求是热烈的，加推了新楼盘溢价（这里插一句，根据我的数据统计，荔湾新盘比同期的海珠要多），涨幅排行首当其冲就是这拥有双属性的恒荔湾畔，新房子加上省一级学位，让它价值兑现实至名归。至于富力盛悦居，高溢价及并不是很好的区一级学区位置，只能在这次抽样中作为反面教材。而贵贤上品凭借省一级学位的声誉硬是把高溢价吸收掉，涨幅虽然不大，但涨价厉害，但是未来日子必然会坚挺下去。再一次说明：对于老城区，学位的价值是无法替代的。

话说回来，广钢新城撇开毒地因素，那的确是一块宝地。与海珠区工业大道南等隔河相望，按照海珠区过去七年该区域的发展，可以展望广钢新城潜力无穷，但这后两年表现相信会中规中矩。因为广钢新城现在满是高溢价（高溢价是相对比周边二手成交价而言）的新房，学区小学仍规划在建中，未来能否成为名校，以学位优势把房价溢价完美吸收，还需不短的时日，另周边土地供应不缺，对岸广纸新城虎视眈眈，广钢新城并非一劳永逸。

可是，老子们可不怕。

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老区就差下面这位小哥了：

白云区：过去一直给轻视的潜力股

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过去七年，白云区一直给低估，也是情有可原，当时的白云给当成了老城的郊区，尤其是金沙洲一带，属于要啥没啥的地方，地铁没通，道路没铺，医院商业配套没有。但是不要忘记了，我们要注意到在四大区（越秀海珠荔湾白云）下，白云区当时的确就是洼地。新规划的金沙洲，完美诠释了什么是老城新区改造。

对于非核心区域来说，当时白云应该是一线城市弱势区域，金沙洲更是弱势中的弱势。其当年的二手成交价就是极其体现内涵的，就是值这个价也是卖这个价，而且有足够的补涨预期，逼格又低。

但是，我又要说但是，白云某些地段实在是不能不提防，以广花路为例的广州富力城，可以说五大区内表现最为强差人意的楼盘。首先，这盘非好学区房位置；其次，缺乏地铁扩展预期；再次，周边房子可同比的多数是宅建房，工人及手工类劳动者为主要居住需求者。交通的不便，导致人口的流动不强，市区的白领也不会挑选这里作为租赁地方。身处区域内的多数是住厂房宿舍的员工，对改善自身居住品质相对要求不高，在劣币驱逐良币下，不愠不热的富力城成为白云区最糟糕投资品之一。

另外再多说，在白云区大卖的恒大御府，均价突破四万的销售价。其拥有白云区重点小学京溪小学学位，户型大户型家庭型为主，路段优越，五百米内有地铁站。按照白云统计数据，同样拥有京溪小学学位的怡新花园拥有不错的收益率，二手成交价也是白云区的佼佼者。我们可以猜想，恒大御府是有不错的升值潜力。只是，包含的溢价太多（09年的怡新花园二手价并没有大溢价），恐怕已经吃了相当一部分未来升值了。

买房子真的不是一件不动脑子的事，都怪我了。

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广州五大主区，肤浅地依表直说了一番，各位先别急着喷。

盛宴现在才上了一半呢，那我们转向郊区，看看广州哪个郊区七年成绩最好？

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有这么一句话，好家伙，番禺造。

番禺区：广州主城鞍前马后的好兄弟

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番禺区，当属华南片区最佳，地铁沿线次之。沙湾、洛溪、大石等点状分布。番禺得益本身已自成风格的成熟配套，吸引了大量广州居民，是吸纳广州主城人口的好地方，换言之好兄弟。然而在房子这块上本没有太多规划建设，倒是广州南站从2010年开始正式启用，当时便有传言，南站周边房子要翻天了。

但是，事实的确如此吗？

本番禺数据特意挑选了南站地处所代表的钟村代表——锦绣生态园，老盘子，涨幅只有136%，升值绝对值也是低于平均值，很显然，09年后的10年南站开通，并没有为它带来什么质的飞跃。我们能够再次确定，交通枢纽并不是有效支撑房价增长的因素，学位教育三产地段的优越性要远远高于交通枢纽，更精确地说，依靠单一预期（南站）成长来买房，得不偿失。坚持看到这里的伙伴们，恭喜你们已经赚了。如果有人再怂恿你在某某高铁站、火车站、飞机场等交通枢纽旁买房，你要三思了。什么？你要说火车东站！施主，拜托，那是主城核心地段啊。

在番禺的富豪盘中，包括锦绣银湾、星河湾、中海蓝湾，锦绣银湾因为个案原因我没有挑选出来，仅留存在完整数据本内（我就是插播特意提醒还有一个完整数据，要你们不点赞）。星河湾、中海蓝湾，两者涨幅比例不如人意，排名中等偏下，可以印证，番禺缺乏广州中心的王权霸气，即使是数一数二的豪盘，环境配套等齐备前提下，也难以攀比核心地段的二手房子，在非核心地段，豪盘往往只是自住属性为上，以舒适型换取缓慢升值，而且开售时候的价格已经包含过大的逼格税，金融效率属性并不大，投资慎重。

特别需要说明的是雅居乐花园，我必须要把它特别列出来，不仅是因为此轮数据中它鹤立鸡群，增幅和升值幅度都遥遥领先，更是因为它当年的同等区域的对手——华南碧桂园，两者九年时光，形成做鲜明对比。

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2009年价格两者相差无几，但是16年二手交易价华南碧桂园远远低于同等路段雅居乐。虽然碧桂园或者会有特例，但是后面的数据分析上，碧桂园的教材都是血淋淋的，而且恐怕这个并不能在短时间内得到逆转。碧桂园按下不表。

亚运城，这个也是要花点笔墨说一下。亚运城是亚运会的遗留物，当年凭借亚运会的开幕与宣传，亚运城全国地王应运而生，吸引了无数镁光灯，因而亚运城售价水涨水高，入市即夺下销冠。然而亚运会闭幕，所有目光一下子散去，所有配套规划等延后或落空。我们或者可以得出一个认识，政府倾全力举办的世界级运动会，带来的资金规模巨大，但是同时也是一个无形黑洞，吸引了过多的能量，导致后继乏力。再一次说明，投资住房，不能单单依靠单一预期（亚运会效应）。轮空给套的血的教训，让当年风光的亚运城成为番禺收益效率最差楼盘，没有之一，碧桂园看到这，估计也是捂嘴不已了吧。

再次强调，选择房产，单一预期最不可靠，特别是由单一预期所制作出来的幻象。房子选择的过程讲究的不仅是时机，更多的是地段，更考虑的的是多方位立体化权衡动态分析。任何所谓的地王，所谓的风头，所谓的大品牌，在这铁的准则面前都得俯首称臣。

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咳咳，装逼过头了。

好吧，餐宴已经过一半，来点清淡的菜色吧。

花都：最不争气的孩子

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先说结果：十大区最不争气的区域。为什么不放在最后点评了，因为怕它哭不过来，因为它实在地广人稀，因为它可以说是很多人梦中能承受的低价广州房子啊。

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花都劳动密集型产业太庞大，以狮岭皮具业可见一斑。大工业类一直不冷不热，白云国际机场并没有带来多大经济跃升，花都近年来一直在经济结构调整中，楼市投资可以说是广州十大区里是最强差人意的。

七年下来，平均不到一倍收益，低于任何一个兄弟区域。

为了验证，特意增加了10年到12的年的新盘价到现在的二手房价涨幅，统计平均一年的涨幅。结果依然是让人失望，包括新区老区，花都平均年涨幅只有10%-14%，远低于其它主城。碧桂园假日半岛在在花都的收益也是低于平均值，原本已经是吊尾车，却竟然还是吊尾车后面的小备胎，只能在投资效益路上望尘兴叹，再次印证碧桂园血泪史。

我统计数据时候，想到今年以来那么多人一窝蜂依旧往花都上跑去买房，理由就是便宜，便宜，便宜。广州的房票如此珍贵，竟然浪费在花都上。可以想象，他们日后只能以自住来安抚自己，用跑输平均线的成绩单来抹眼泪，用那沉甸甸的房本来哭诉提醒买了个库存。一切基于说房子只用来住，升值快不快都不要紧的人们，你们内心深处真是如此想法吗？

什么造成花都在十大区里垫底的成绩呢？支撑房价因素中重权重的学位、三产科教、地铁配套等花都无一占有（即使现在花都即将落实地铁也是一个单一预期）。另外，花都的工业化进程科技化太慢，引以自豪的汽车产业，却是雷声大雨点小，传统产业大行其道，手工制造业处于制造业的低端，居住人口以普通工人劳动者为重，流动性大，长期定居倾向不高。一个流动人口基数大，人口居住需求不高的区域，注定只能成为广州房市中不争气的孩子。

抹掉额头的汗吧，能够坚持看到这里的你，又赚到了。

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后面还有塞钱入你口袋的，别跑。

增城：不限购的宠儿

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广州两大不限购区域，增城和从化，我只筛选两者较强的增城做分析，大家权当讨论。限于增城农业产业丰富，房产可圈可点的地方不多，以新塘楼市为重。而新塘明星楼盘更加是屈指可数，以我们最为熟悉的碧桂园凤凰城为大。增城的碧桂园以不限购的优势，成为很多市民争相抢购的目标，一手二手成交量也很大，着实为碧桂园增了一把脸。只是，一切以数据说话，碧桂园增幅仅140%，咋看下略高于增城平均涨幅，但是均低于天河、越秀、海珠、荔湾、白云、番禺等涨幅，始终还是没能逃脱碧桂园魔咒。

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我们必须知道，买房子，务必要避免选择“远大大”——远郊的大楼盘大户型，因为后面清淡的日子里，缺乏王权土地属性的大房子，将极容易丧失流动性，要注意，流动性的丧失是一瞬间的。查看凤凰城的成交记录，可以得见均是100平方以下交易成交为多，这算是给我们带来了一丝希望，那就是，在狂热的成交浪潮中，尽快脱手郊区小而吨位不大的房子，并不是没有可能。伙伴们要深刻地认识，置换房子，需要审时度势，更需要充分的知识指导。因碧桂园在增城的一家独大，给冠以新名词“远大大大”——远郊的独大型大楼盘大户型，作为凤凰城大户型业主，个人认为，要争取多一点的轮动时间了。

至于从化，不用再讨论了吧？

盛宴快要结束了，最后来点饭后醇酒品品吧。

黄埔：四十一支花的韵味男人

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老黄埔区充分享受了天河的溢价红利，得益于广州近年东向发展政策和金融城的一直酝酿，效益喜人，增幅162%，仅仅低于老学区的越秀，比当年同样洼地的金沙洲片区还要强势。重点关注区域就是大沙地区府范围内的房子，除了年份实在久远的荔园小区，其他均跑赢平均线，战绩显著，着实是让人大跌了眼镜，当年多少人错失了这样的机会。

黄埔老城区，寸金寸土，因而自2009年以来就没有多少新楼盘进驻，楼龄普遍显旧，可以看到作为往年新盘黄埔花园推出大大刺激了交易，凭借拥有省一级怡园小学学位，不负所望成为保值和增幅的选择。观察过往是为了立足当下，目前的老黄埔新楼盘无多，保利学府里算是拔得头筹，按照数据来看，是一个还算中规中矩的选择。

末了，别忘了还有最后的甜品。

萝岗：老男人挽手殿堂的小娇妻

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从14年开始传出黄埔萝岗合并，到15年9月后正式合并为新黄埔区，但是距离时间仍旧不长，因此还是单独列出来剖析。

她是目前唯一的主城边缘洼地？15年时候的确是，但如今已然成熟了。

目前数据统计以开发区、科学城区域两大区域为主。目前的萝岗知识城领域，属于新开发区并没过多数据。而爆出地王的长岭居，地理位置上靠近科学城，大家可顺势分析。

开发区七年涨幅不如人意，以技术类创新为口号的产业，还是缺乏聚集人气的底蕴。挑选的部分楼盘平均涨幅只有130%，仅仅高于花都区，楼盘楼龄较大，周边配套不完善，导致效率低下。

科学城因为没有更久远的楼盘做分析，我只能参考花都，节选部分09、10年的楼盘，其中还包括当时广州限价房加以统计。这些楼盘可圈可点，平均一年涨幅已经有主城非核心区域预期，相对开发区成绩惊人。

科学城范畴从10年开始已经逐步成为了楼市聚集的焦点了，所在地的楼盘如雨后春笋般涌出，长岭居依附其中，加上地王一出，让开发商纷纷封盘跳涨。

但是我还要泼一盘冷水，影响房价的权重要素，并不包含地王，因此我们需要理性认识到，地王可能对一手现楼有实质的影响，但对期楼未必，即使在价格上会有一波拉升。我们需要分析背后地王获得者拿地逻辑：一个开发商不惜高成本拿地，一方面基于判断这土地稀缺属性，另一方面也有可能是因为公司本身战略布局的失误，节奏把握不准，踏空轮空的紧急补救。

预期推动房价，预期的兑现夯实房价，这是关键中的关键。萝岗房价原来于广州主城郊区范围内的洼地区域，经过一年多的灌溉，目前已经填充得差不多了。以前的萝岗是个没人爱的待嫁闺女，现在的萝岗，政府重新划区，携手大叔（黄埔），白发齐眉，一片喜气洋洋。

这样说，黄埔和萝岗还真的是天造地设的一对啊。

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盛宴结束，相信看完本文的你，已经喝足吃饱了，果腹带来的愉悦感不用感谢我，点点手指，转发出去就是最大支持。

PS：有问题，为什么数据统计到7月份呢？哈哈，因为这是我9月份就已经统计出来的数据。放在新的一年公示，仍旧是实实在在！

再PS：这标题为什么取名周星驰没告诉你的一个免走弯路的大真相？哎呀，这是事实啊，周星驰并没有告诉你这个大真相，不是吗？

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星星佬：周星星脑残粉|米问论坛广佛房产业余挖坑吐槽户|只说你看得懂的

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