04月04日 15时20分
我是陪练师小贝，请把我当做客户进行练习。您好，问一下李荣，很高兴为您服务。
您好。
您好，女士，请问可以听我讲话吗？
我可以听清楚声音。
好的女士。
您看的这套房源我实际在看过，在小区工作多年了，对小区以及周边配套非常的了解。
请问女士，您对小区以及周边配套了解吗？不怎么了解，您帮我详细介绍一下这个小区具体在什么位置。
您看看这个小区是位于西单十字路口的东南角，它是属于西长街街道办事处的管辖。接下来我打开小区的一个区域导航图给您做详细的介绍。
女士，请问这张趣味导航图您可以看到吗？
我可以看见。
好的女士，接下来我给您在介绍的过程中，您有任何疑问您可以随时打断我。
这张图中有一个坐标点您可以看到吗？这边可以看见附近有什么医院。附近有多家大型综合三甲医院，向宣武医院、友谊医院、协和医院、同仁医院等等，都是全国国内外非常知名的大型综合性三甲医院，科室门类齐全，看病也比较方便。距离咱们小区最近的是北京市第二医院，我们可以去看一下在这个位置，距离小区步行距离能在3~5分钟左右。二院对面就是社区医院。
女士您这边是对医院有需求吗？
最好的医院。太好了，咱们小区三分钟左右就可以到达北京市第二医院，咱们这个片区它位于长安街，我们可以看到长安街比我们外大需要我们外大街以及前三门大街的中间位置，这个地方是属于低密度片区。
整个片区的话有地铁站吗？
您说的太好了，咱们周边的话有三条地铁线环绕，我们可以看到西南站，因为我们在不进门，距离小区步行都在8~10分钟左右。
女士您对地铁是有要求的对吗？最好离地铁站近，周边有哪些公交线路？
周边有像一路、4路57路等等多条公交线路。
距离小区最近的是。知道了7号。
公交7号线，步行约三分钟左右。
这行距离地铁站多远？
这个房子距离地铁就和平门站会更近一些，距离和平门站步行距离在670米约8分钟左右。
小区是属于二环以内，老西城的西南街片区，它的北侧西单商圈我们可以看到，西单十字路口往北小区步行大概有10~15分钟左右就能到西单商圈了。
像西南商场老佛爷老佛爷，然后还有新的大悦城，距离咱们小区都比较近。
请问女士您对商场有需求吗？他都是咱们国内非常知名的综合性商业体。希望附近有超市。
附近有多少超市？
我们过了小区向北就西龙巷菜市场。小区西瓜附近有超市。
有。
新民街超市，所以附近有多个超市便民超市，购物还是比较方便的。希望附近有超市。附近有多个超市，然后咱们附近还是一个学区资源比较集中的地方，叫幼儿园、小学、中学区附近都有。
距离最近的幼儿园是和平门幼儿园。
女士您对学校有要求吗？
最好的学校。
您这边是考虑孩子上学吗？
不是，主要是自助。
您这边是想考虑个几居室？
想找个两居的。
找个两居室，您对面积有要求吗？大概70平的房子。70平米的房子好了。
您这边是有几口人同住？
4口人，我们和父母一起住，还没有孩子。
好的，明白了。女士是这样的，因为咱们北京购房是有限购政策的，您这边是有购房资质的吗？
有资质的，我是本地人。
您的粉丝购房是首套还是二套？
手套。
而这次购房需要贷款吗？
不是打算全款买房。
全款买房，好的，您这边一个价格预算是多少？
1000多万左右。
1000多万左右，明白了女士。
您还需要换房吗？
不是，主要是自助。
好的女士，我接下来再给您说一下咱们周边的像一食、住、行用都有，附近还有几个大型的休闲娱乐场所，像宣武公园、潭亭公园、中山公园、北海公园、国家大剧院等等都在小区附近。您这边对一些公园是否有需求？
没什么要求，有没有公园都行。
好的女士，您看咱们小区的周边配套，我给您做了一个详细的介绍，还有没有你想要了解我没有想到的？
我暂时没有问题了，麻烦你继续帮我介绍一下，谢谢好的。礼物，接下来咱们打开咱们小区的一个外观图，这是小区的外观图，您可以看到吗？
这边可以看见。这个小区叫和平门小区，它是新地基和金庸线的统称。
您看的这套房子是位于新地街19号楼的，它是一单元的一套南北通透的两居室，户型也非常好，都承担户型比较稀缺，小区都是70年产权的纯住宅。一路小区是人车分流的吗？小区虽然不是人车分流，但小区的规划比较好，有机动车道，有人行道，所以整个小区的秩序还是非常好的，也很安全。
小区都是人脸识别系统，每个单元门还有可视对讲门禁，小区的安全性是比较好的，物业是7×24小时值班，咱们这个物业是和平经典物业有限公司，物业费是6毛5，在咱们周边的话，是非常性价比非常高的一个社区。
这个体体体护肤。您看的这套房子是1梯5户的。
好的，我大概知道了。咱们这个房子是属于中间户，不知道女士您对中间户和边户是否有要求呢？
我比较倾向于让这中间护理。好的，这就是一个中间户。咱们这个房子它都是70年产权的纯住宅。
没水没电。小区一共有8栋楼，总负数1960户。这个是哪年建的？您看到这套房子建成年代是2004年。女士您对龙脸有要求吗？
最好20年内。
好的，明白了女士，这个房子还是符合您需求的，在您需求范围的，咱们小区的话停车也比较方便，然后有地上和地下停车位。您一般出行是开车还是地铁出行比较多？
开车。咱们小区开车出行也很方便，3~5分钟左右我们就能进入到长街是我们外大学以及前三门大街的这种横和纵的主干道。这个小区车位多。小区车位还是相对充足的。有约300个地上车位，然后也有60左右个地下车位，地上车位是150元每个月。地下车位约500元左右每个月。女士您对车位有要求是吗？
能有就行，地上地下都可以。好的。小区的话都是名水名店，然后容积率也。绿化区物业都提供哪些服务？小区物业除了有正常的小区治安巡逻以外的话，像我们屋顶有漏水，有维修给物业打电话，然后也会很积极的去配合处理。整个社区对整个社区的居民对物业的口碑还是不错的，挺好的，小区的楼间距也比较大，都大于50米，所以整个的采光和通风性通透性还是比较好的。
业主有车位吗？而这个房子业主没有车位，咱们小区都是租赁车位，没有产权车位。小区的主力户型是50平米左右的一居室，然后是70平米左右的两居室，以及80平米左右的三居室和顶层的复式，户型比较多样，各个科室们户型比较多样，可以适合不同的客户群体。
女士您是只考虑西单片区吗？其他片区考虑吗？您除了本小区还考虑其他片区吗？女士请问您还考虑其他区域吗？回去考虑西单周边的房子。您是在附近工作吗？回去考虑西单周边的房子。明白了，您是在附近工作吗？回去考虑膝盖周边的房子。
好的女士，您看在小区方面还有什么您想要了解的吗？我暂时没有问题了，谢谢。咱们小区新增了很多新鲜的花草以及绿植，它的绿化率能达到35%左右，容积率在2.7%，环境也非常的优美。
请问女士您对小区环境是否有要求？我就想两个绿化好一些的小区。只考虑两居室是吗？
是的。好的女士，您看看这套房子它是位于金立金19号楼4层的一套南北两居室，小区是6层的板楼，没有电梯，总楼层是6层，本房位于4层，您对楼层有要求吗？优先考虑中高楼层的采光通风好一些，又没有顶层那么多麻烦事。这个户型的楼层也是很适合您的。这套房子现在是没有装修，我们一会通过VR的实景带您看一下，女士在小区方面没有什么想要了解的了吗？
税费要交多少？您看到这套房子是满5年不唯一的二类经适房，会有1%的个税，39%的鼓励创新，您这边首套购房还会有1%个点的契税。然后这是咱们这套房子的一个户型图，我们可以看一下，他的卧室和客厅都是朝南的。请问这房子得房率有多少？这套房子的得房率能在90%。
好的，我大概知道了。我们可以看到它的每一间卧室都接近于10平米，厨房也3600平米，每个功能间都比较大。
女士，请问您对卧室面积有要求吗？或许最好在视频左右，采光好的户型可以改吗？户型可以改，咱们这个小区都是钢混框架式结构，内部基本上都不是承重墙。
您对卧室朝向有要求吗？或是朝向没啥要求，就是客厅不想要北向或者西向的。
好的，您看到这套房子的客厅是朝南的，因为朝南本身它的采光面就宽。而且这个场景干湿分离。这个卫生间不是明卫，现在没有多少家庭婚礼，咱卫生间的面积比较大，是4.5平米，你要是有意向可以做成干湿分离。
张女士您对厨房有要求吗？我想要一个6瓶左右的厨房，朝向无所谓，带不带窗都行，这个房子加上税一共多少钱？因为您是全款，这个房子现在的报价是1,055万。被告税费的话能在10万左右。
您的总成本的预算能在1,560万。现在我通过VR打开，VR咱们实行720度，更深入的去了解这套房子的装修以及空间格局。房子有没有抵押或是贷款？房子没有抵押也没有查封，产权非常的清晰。这套房子业主留给咱们钥匙了，看房也很方便。你说您一般什么时间方便，我可以带您实地看一下。下周周二可以吗？我和爱人都能去。
好的，没问题，女士您看咱们沟通这么久了，方便留个联系方式吗？可以，我给你手机号，13512345678，你之后加我微信。好的女士，稍后我会加您微信。咱们再来了解一下这套房子的一个详细信息。
房子建筑面积是69.9平米，报价是1,055万，单价约合15万左右。这个房子出租的话大概是什么价格？这个房子现在出租的话，它的市场租金能在12,000左右。租售性价比还是比较高的。我们现在通过薇娅老师继续了解一下房子情况，现在我打开边，然后这个房子我们可以看到它的一个基础装修，就是一个基本上偏毛坯的简装修。
女士您对装修是否有要求呢？装修无所谓，没啥要求，请问这房子业主多少钱买的？这房子业主是一手房，业主原地回迁的，没有原值。咱们现在一进门的话，我们可以看到，这个是一个朝南向的卧室，这卧室稍微有点小，有点挡再放一点。卧室面积约10平米左右。这个户型方正吗？户型比较方正，也比较稀缺，然后这个是一个小北向的，这是卫生间。卫生间的话能在5平左右，可以做成干湿分离是没有问题的。这朝南向的卧室还带着客厅还带着窗。
采光好通风好。这个房子最大的优势就是客厅和卧室都是朝南的，这样它的采光面会很宽。
封仓面积大概有多少？工程面积在7平米左右。您看女士还有什么您想要了解我没有讲到的吗？这块我大概都了解了，谢谢。
好的女士，接下来我总结一下您的需求，您这边是想买一个两居室，和父母同住，最好要中间楼层。本次购房您是全款购买，总预算是在1,000万左右，最好的医院。学校近一些楼层的考虑中高层，考虑2000年以内的房子。毛坯装修，装修对装修没有什么要求，最好是客厅朝南的，厨房最好能在6平米左右。您看还有什么您想要了解的吗？我没有讲到的。介绍的非常清楚，我都懂了，谢谢。
好的女士，要感谢您的咨询，请您稍后为我的服务作出评价。祝您生活愉快，再见。
好的，再见。
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