现在深圳的房价这么高，旧改又喊的如火如荼，不少身边的朋友都在琢磨着买一个老旧小区。这样的房子便宜不少，万一将来拆迁了，旧房换新房，岂不是一个很划算买卖。
恰巧，因为工作的关系，前几天听了一个资产专家关于旧改的讲座，才了解到投资旧改概念的房子，真是一个太有学问的事情了，而且深圳还有很多政策和别的地方不一样。如果你只是抱着侥幸的心理去买，那风险可就大了。
工业区旧改、城中村旧改、老旧小区旧改有什么不一样？
工业区旧改目前是深圳旧改最主要的一种，像有名的福田的大金沙旧改就包括金地工业区，龙华、龙岗等地都有很多。这种旧改其实和我们普通人关系不大。但是如果你家附近有这种旧改，还是可以多关注一下的，可以看看将要改成什么样子，对自己所在区域有没有利好。因为工业区旧改相对来说，是拆迁难度较小的，只要和企业谈好了拆迁补偿条件就可以，所以进度也会比较快一些。
城中村旧改是深圳另外一种主要的旧改形式。这个和我们普通人关系也不大，除非你是土豪，能买下一栋农民房来投资。这种旧改的拆迁难度比工业区要大一些，但是也有的是一个村整体去谈拆迁补偿协议，最终还是能顺利拆迁的。
老旧小区旧改，和我们普通人的关系可能会大一些，就是红本商品房的旧改。深圳也会有一些老旧小区会喊出旧改的概念，甚至会有拆迁办公室已经进驻的消息传来。一旦这个时候，这些老旧小区可能就会涨价了，可是这时候能去买吗？
拆迁办公室进驻和顺利拆迁完全是两码事
一般如果是开发商对老旧小区的旧改拆迁补偿标准是1:1-1.3平方米。也就是说呢，一套80平方米的老房子，可以补偿为80-104平方米的新房子，再加上老房和新房之间的价格差，算起来真是一笔划算的生意呢。很多人觉得，哪怕旧改时间比较长，多等几年也愿意啊，更何况在拆迁期间一般还有租房的补贴。
可是，有的小区可能一直都拆不了。2017年1月5日，深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》出台，其中有很重要的一项就是旧住宅区权利主体更新意愿应达100%。也就是说要每一个业主都同意才能拆。这种难度是非常大的。
一方面要拆的老旧小区都年代久远，并不是每一户都能找到业主，有的甚至都没办房产证，房子本身的确权就很麻烦。另一方面，有的业主因为很多原因是一定不会同意拆迁的，漫天要价的不说，各有各的原因，最终不了了之，甚至有的开发商都被拖破产了。参考深圳的旧改老大难：木头龙项目，开始旧改已经10年，依然有部分业务未签约。
根据南都报道，2010年深圳首度批准8个旧住宅改造项目，迄今只有南山鹤塘小区成功进行旧改，不过南山鹤塘小区仅仅只有200多户，补偿谈判相对容易。
旧小区旧改有的一拖就是20、30年，在这期间，你只能出租，但是老旧房出租回报率非常低。自住，因为太老旧了，环境不好，更不合适。有的甚至是部分拆迁状态，都不能住人了。
哪些旧改小区可以买呢？
与其说是旧改小区，不如说是老旧小区，因为不建议你抱着旧改的希望。如果是小区的主体结构没有问题，比如说墙体开裂啊这种情况没有，小区环境还过的去，还是能够自住的，这种是可以买的，毕竟价格要便宜很多。还有一种是带有名校学位的，这样的房子可以满足自家小孩的上学需要，也比较好出租。
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