“嗯，我明白了，谢谢你刘哥，为我解答了困惑已久的难题。”安子由衷的感谢刘百兆，刘百兆和他非亲非故，也没有从安子身上得到过任何好处，对于刘百兆这样的帮助，他真的非常感激。
“其实你不是想不明白，只是因为你太着急了，让你失去了思考和判断的能力。以后再碰到这样问题的时候你可以问我，但是最好的是你自己从自己的欲望中释放出来，不要那么着急，冷静的思考，这样，你就会找到正确的答案。”
刘百兆想了想后接着说道：“其实，你关心房地产调控对房价的影响，我觉得这只是一个表面上的问题，更重要的原因是你不知道如何判断和分析下一阶段房价的涨跌对不对？”刘百兆见安子领悟到了一些东西，就想将自己所知道的更多的告诉他，所以，他换了一个话题继续问道。
安子想了一下，认为刘百兆说的有道理，所以他点了点头。
“那你认为该如何判断房价的涨跌呢？”刘百兆继续问道。
“我判断房价涨跌只能靠感觉，而现在，如何判断我都不知道。”安子依然是实话实说。
“你也有上网，你知不知道，在房地产市场里，有空军和多军的说法？”刘百兆喝了口茶问道。
“这个我知道，空军就是哪些认为房价要跌的人，多军就是哪些认为房价会涨的人。”安子说出了自己的看法。
“那你认为他们哪个群体说的有道理一点呢？”刘百兆穷追不舍。
“这个吧，我觉得都有道理。那些认为房价一定要下跌的空军，他们的理由是很充分的，我所知道的就有很多，比如，他们认为，中国的房价比美国等发达国家的房价还高，房价和老百姓收入的比例严重失衡，连续出台的调控政策会极大的影响，房价已经涨了好多年，不可能只涨不跌，还有人觉得，房价太暴利，这种暴利不会持久等等。那些认为房价肯定会涨的人，也有他们的道理，他们的理由是，房子的成本不断在上涨，房价自然也只有上涨；现在土地的价格越来越贵，这也推动了房价上涨；房子库存量越来越少，但是想买房的人却越来越多，供求关系的失衡也会推动房价的上涨；房地产是经济的重要支撑，国家会支持房地产长远向上发展等等。空军和多军的看法是完全相反的，但是他们的看法却都是有理由支撑的，也可以这样说，他们的看法，都是有道理的。”安子对这个问题，没有很清晰的看法和判断。
“的确，他们的看法都有道理，如果从这些元素上分析的话，你永远无法判断接下来房价的发展趋势。你应该学会看问题的重点在哪里。其实，判断房价涨跌非常的简单，你只要弄清楚什么是影响房价变化的关键因素就可以了。什么因素对房价的影响最大呢？一是经济环境，二是供求关系，三是相关部门态度。这里所说的经济环境，指的就是国家的经济形势，如果经济形势长期向好，房地产作为经济发展期间最重要的消费品，其价格自然会一路上扬；供求关系也很好理解，就是有效买房需求和房屋供应量之间的比例。如果想买房的人多，而能卖的房子少，房价自然会涨，如果想买房的人少，而能卖的房子多，则房价跌的可能性就会大大增加；相关部门态度就更好理解了，我就不细说了，你懂的。这，就是影响房价涨跌的重要因素，并且是在任何情况下都适用的三个因素。”
刘百兆顿了顿，喝了一口茶，继续道：“通过这三个因素，我所作出的判断是房价一定会涨，并且还是会长期上涨，作出这样的判断，我是有理由的，一是国内经济发展势头良好，尽管目标在下调，但接近10%的增长速度是全世界罕有的，经济在这样迅猛的发展之下，老百姓的收入水平和购买能力也都是长期上涨的，收入水平提高了，购买力上升了，房价自然也就很难下跌；二是现在国内在进行规模庞大的城市化进程，将会有数以亿计的农村户口进入城市，这将为城市新增巨大的购房需求，虽然说这些农民不会都能直接消费得起城市里的房子，但是他们的到来会让城市里的租房需求大增，租金也会大涨，这一方面也会刺激房价的上涨。同时，流入人口中也有有钱人，他们其中的一部分也会变成有效的购买需求，而城市里的土地供应越来越少，能够销售的房子也越来越少，在供求关系越来越紧张的情况下，得出房价会涨的结论很正常；第三，房地产在经济工作中占据的地位非常重要，可以说房地产已经大到不能倒。这一点，相关部门决策人也是非常清楚的，所以他们一直在调控，但却不能随便出狠招一棍子打死的原因。”
刘百兆一口气讲了很多，安子在消化了以后明白了刘百兆的意思，他已经知道接下来该如何选择了，不过，为了在投资的时候赚到更多的钱，他还是问了另外一个他想了很久的问题：“刘哥，你认为接下来什么物业升值会最快？以前我通过前几年涨得最快的物业进行分析，找到了几个片区和几种产品，但是现在我发现，这些过去涨得最快的房子并不一定就能在现在的市场行情下涨得最快，你觉得购买什么样的物业会涨得最快，赚得最多？”
“你这个问题问得好，你提出这个问题，证明你已经找到了投资的感觉了。要问购买什么样的物业涨得最快，赚得最多，得区分来看，这个区分，就是区分房地产的发展行情。如果是在房产低迷的时候，毫无疑问的，要买房一定得买学位房和总价低的户型，买学位房是因为这是最大的刚需物业，这样的房子不管什么时候都好卖，并且能卖到好的价格，买总价低的户型是因为这样的房源买得起的人多，在市场波动期流动性好，能很快的卖掉。但是如果是在预测房价大涨的时候，购买这样的物业就显得保守了，学位房是坚挺，但是房价大涨的时候它涨得不多，而总价低的户型则多是小户型，即便是房价上涨的厉害，购买这样的物业也不会涨得太多。所以，在预计房价将会出现明显的涨幅的时候，我建议购买好的大户型物业，或者我们直接说购买豪宅。”刘百兆自己就是做豪宅开发的，对豪宅投资研究的也是比较多，讲起来也是头头是道。
“买豪宅，这一点我还没考虑过，我总觉得，豪宅是很有钱的人买的，跟我这样的人没什么关系。”安子小小的嘲弄了一下自己。
“的确，豪宅的购买对象不是你这样刚做地产没多久的人，能够买豪宅住豪宅的都是有绝对的有钱人，这些人不仅仅是有钱，还是相当的有身份有地位。你的确跟这样的人有很大的差距，但是你去买豪宅不是买豪宅住，而是买豪宅投资，这跟你有多少钱，有没有身份地位什么的没有什么关系。我建议购买大户型豪宅，其实也是根据前面提过的几点判断房价涨跌的因素进行分析得出的结论，我认为，在经济长远前向发展，有钱人越来越多，购买力越来越强但是资源型豪宅越来越少的情况下，豪宅的价格肯定是会上涨的。”刘百兆说道。
“我以前关注的都是小户型的一些物业，看来，以后我得多关注一些豪宅项目了。没想到啊，我这样的穷小子也要开始关心豪宅了！”安子讲完，自己都不由得笑了笑。
“实话告诉你吧，要关注豪宅，你得趁早！我们的三期项目马上要开盘了，你知道卖多少钱吗？2万一平米！”刘百兆讲这话的时候声音很小，因为这是他们公司的商业秘密。
“不是吧，你们一二期独立别墅才卖一万多呢，三期叠拼和复式怎么能卖这么高的价格呢？”安子听到刘百兆的话，感到非常的震惊。
“你觉得奇怪吧，但是客户一点都不觉得奇怪，他们的购买激情可高呢。就是这样两万的价格，还是很多人办理了认筹手续，现在认筹数是可售套数的4倍！有很多人担心买不到好的单位，都开始纷纷的给售楼员喝茶费，一套房源的喝茶费都要20多万。还有些有关系的人找到了我，希望我提前安排选房，这些人都不能得罪，但是房源确实又非常紧张，搞得我非常头疼。所以，豪宅大涨的大幕已经拉开了，你要趁早入手！”刘百兆一边说一边用手指戳桌子，语气非常的肯定。
“听你这样一说，豪宅确实值得投资，但是目前，我的资金很有限，买一套豪宅手上就没有什么钱了。另外，现在地产公司炒房成风，我很难找到合适的房源。这些，都是问题。”安子也想通过炒豪宅赚更多的钱，但是他也想到了眼下存在的一些问题。
“你的这些问题，其实都是很好解决的，没有资金的问题，你可以找人合伙，现在很多有钱人都想炒房赚钱，但是他们不懂房地产投资，你要是能拉一两个跟你一起炒房，可以很快的赚钱。讲到这一点我想跟你说一下，有时候钱一个人是赚不完的，要学会和人合作。和人合作既可以启动一些你一个人启动不了的项目，又可以分摊风险。比如，一套400万的房子，首期要100万，这100万你能拿得出来，但是，这个房子出了一点问题，你就出了大问题了。而如果你能和别人合伙购买这套房子，虽然说赚钱后分的少了，但是，出再大的问题，你也不至于一无所有。”刘百兆建议道。
“刘哥，这个你讲得很对，现在我要做的，除了追求利润外，还需要特别注意风险把控，我也知道，由俭入奢易，由奢入俭难，习惯了有钱人的生活，再过没钱的生活，就会受不了。”安子对刘百兆的观点非常赞同。
“你说的在公司炒房人多，难以获得好的房源信息的问题也好解决，你自己开个中介公司就可以了。中介公司不仅帮你赚中介佣金，还能帮你收集房源信息供你炒房。另外，我觉得现在中介公司炒房对你来说是没有直接影响的，因为他们炒的都是小户型，就你一个人买大户型，那这样，好的大户型还不是任你挑。”刘百兆笑了笑说道。
听完刘百兆的话，安子眼前一亮，他所关心的问题和刘百兆这样一番谈话就全部解决了，他又如打了鸡血一般斗志昂扬，想尽快的投入工作中去，想尽快的赚钱去。
同刘百兆的一番畅谈让安子获益匪浅，对如何做投资以及如何长远的发展也有了清晰的认识，就在他准备找投资客沟通合伙成立中介公司炒房的时候，一个看似很好的机会摆在了他的面前：包销。
这个包销业务是隔壁一家公司的业务员刘海涛介绍给他的。刘海涛，河南人，做房地产已经有几年的时间，他做房地产的经历比较丰富，做过中介，在代理公司做过售楼员，也跟着投资公司老板干过，这个包销项目，就是他以前的那个投资公司老板给他的。他自己没有包销的资金，所以他找到了安子，希望和安子一起来操作这个项目。
包销对置业者来说是个很陌生的词，但是对地产人来说却是个很平常的业务。它指的是销售公司付给卖方保证金并且约定房价，在约定期限内只能由该销售公司销售。其它公司不能非正常销售该房，而且在约定期内售出且高出卖方定价的部分由该销售公司获取（有其它约定的除外）。如果在约定期内没有售出则该保证金不退回给销售公司。
刘海涛介绍的这个包销业务安子也进行了详细的考察，项目位于惠州惠城区的黄金位置，交通便利，配套齐全，并且还是一个学位房，带惠州八中的学位。
安子没有操作过包销房的业务，所以他在考察的时候做了非常细致的工作，仔细的调研了项目周边的房价，确定项目周边同档次物业的售价在3200-3500/平米左右，并且二手市场上这个片区的交易也比较活跃，正常价格的交易流动性还是很好的。
项目的名称叫南方大厦，业主一共放卖32套，其中20套120平米的4房单位，12套180平米的5房单位，全部为毛坯，没有产权纠纷，因为是毛坯，也就没有潜在的交楼纠纷，可以说是非常干净。
最让安子心动的是，业主给出的包销价格非常便宜，每平米的价格仅为1800元。安子算了笔账，32套房子的面积总共4560平米，如果以2800元每平米的价格甩卖，那他就能赚456万，除去刘海涛50万的介绍费，他也有400万可以赚，再除掉销售佣金，也还有300多万可以赚。
在这个项目谈得差不多的时候本来他想听刘百兆的找人合作操作这个项目，分摊一下利益和风险，但是考虑到项目的利润这么诱人，这么保险，并且包销保证金100万他也是拿得出来的，所以他就没有找人合伙，而是自己一个人跟卖方签了这个包销协议，并且对介绍人刘海涛写下了保证书，承诺3个月后，不管房子是否卖完，安子一定会给刘海涛20万的介绍费，在项目做到一定程度后，再付另外的30万介绍费。
包销协议签的对安子非常有利，卖一套房子就结算一次差价利润，也就是说，卖一套房子安子最少就能收回10多万的投资，对片区销售价格和市场行情已经非常了解了的安子非常的有信心，他认为最多两个月这些房子就能全部卖出，而自己也将很快成为身价500万的小富豪。
想到这里，安子都隐隐有些小得意，他觉得，按照这样的趋势发展下去，他很快就能解决吴梅家的经济问题，并且把吴梅一家接回国。
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