「今天是木子读吧陪你的第1049天」
房地产是中国老百姓最重要的资产，理解房地产的风险特征是资产配置中的重要一环。
仔细看看历史数据，我们就会发现，除了人口这个重要因素外，在一个国家或城市经济高速增长的时期，房价会快速上涨；而在一个国家社会不稳定或者一个城市整体性衰落的时期，房价就会下跌。更准确地说，房地产的风险主要来自经济增长和衰落的风险。
一个国家或城市房价上涨的最大驱动力就是经济增长，如果经济增长停滞了，房价的涨速就会放慢或者停止。经济增长下行或者崩盘是房地产面临的最大风险。
这个逻辑在一个国家内部同样成立，一个国家不同城市增长潜力的分化会导致房价的分化，也就是说，城市的衰落就是房地产面临的最大风险点。
比如河北廊坊的燕郊，与北京通州仅隔一条潮白河。燕郊的房产2009前后6000元左右，还要排队购买。随后燕郊房产一路飙升至最高30000元/平米，此时的人们狂热到了极点，炒房者依然陆续进入，随后出现的状况让所有购房者恐惧到了极点，至今燕郊房产平均在10000元/平米左右，坑了很多购房人。加之这三年疫情的影响，很多人面临失业的痛苦，每月10000多的房贷无力偿还，即使卖房的钱也不够偿还房贷，更何况此时燕郊的房子根本卖不出去。
用国家经济增长和城市兴衰这个逻辑来分析中国房产的风险和潜力，我们就可以得到这样两个结论。
第一，中国经济增速有下行的趋势，但从全球范围看，仍然维持着中高速的增长，所以中国房地产一线城市的核心区域仍有上涨空间。但是和经济增速下行趋势匹配，那种两位数增速的飞涨时代已经结束。
第二，中国房地产价格进入“分化”时代。随着中国城市群、都市圈的崛起，“中国房地产”这个词语应该被“城市房地产”取代，只有少部分具有发展潜力的城市的核心区域，房地产价格才会上涨。
所以，城市的发展潜力就是买房时的首要考虑因素，决定未来城市群都市圈房价有八大要素，如果你有更多的看法，欢迎在文末留言，我们相互学习。
第一，城市规模。可以通过GDP总量或者人口总量衡量，它是影响房价的最重要因素。为什么大城市房价高，小城市房价低？因为一个城市的规模是反映其资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都比小城市好得多。
第二，人口流入量。如果一个城市的外来人口多，房价就会高。北京、上海、广州、深圳等大家熟知的大城市不必多说。除此之外，还有一些中小城市的人口流入其实也很多。比如，珠三角地区的一些城市，地处粤港澳大湾区，区域条件、工业基础都非常好，发展潜力也很大，吸引了大量的人口流入，这些城市房产保值增值的潜力都比较大。
第三，人均收人。除了看GDP 整体规模，当地人均收入是更为精确的指标。人均收入高吸引人口流入，形成产业规模，支撑房价。
第四，土地供应。土地供过于求的城市，房价下行风险比较大；土地供不应求的城市，房价看涨。
第五，儿童数量的增速。一个城市学龄儿童数量增加越快，房价就越高，房价增速也越快。因为一旦孩子要上学，买房就变成了家庭的刚需。这些年深圳房价之所以涨得非常快，除了前述四个因素外，还有一个重要原因就是深圳的学龄儿童增速居全国首位。过去十几年，深圳的学龄人口增长超过300%，是排在第二的厦门的2倍多，排在第三的北京的3倍多。
第六，上市公司的数量。一个地区上市公司的数量是衡量经济活力的重要指标。我国公司上市非常困难，不仅要过五关斩六将，而且耗时很长，通常需要好几年的时间。所以，如果一个地区上市公司数量多，说明该区域的经济活力强，具有潜力，对房价也是一种支撑。但随着全面注册制的落地，这个因素会逐渐弱化。
第七，财政收人。如果一个城市的财政处于入不敷出的状态，政府就容易大量卖地，进而对房价形成压力。
第八，服务业占比，也就是第三产业的比重。和以工业为主导产业的城市相比，以服务业为主导的城市发展潜力更大，也更能对抗经济下行的压力，所以城市房价潜力也可能更大。
最后留一个思考题给大家，大家可以用以上这八大因素，分析一下你所在的城市未来10年房价，这就是思维方式和框架。欢迎伙伴们把你的答案后台发信息给我或者在文末留言。
问题：你觉得10年后，你所在的城市房价如何变化？
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