好久没更新房产文，今日菲菲继续来填坑。上次介绍了整套出租以及租金保证收入计划（Guaranteed Rent Scheme）。整租其实并不是收益比较好的出租方式，那么有没有其他更好收益的其他出租方式呢？
1. Houses in multiple occupation (简称HMO)
简单来说，就是把一个大房子，一个一个房间出租。这种出租方式相信大家刚刚来英国都有接触过/住过；是一种特别适合学生/年轻人的一种出租方式。那么HMO对于房东来说有什么好处呢？
1）租金收入比整租高
由于是把房子一个一个拆分出租，因此租金收入会比一整套出租高。原因除了和零售比批发更能获得高价以外，还有就是对房子的公共空间要求比较低，大多数的hmo会把客厅作为卧室出租（当然council是有最低公共空间要求）。一般来说一个正常的三房两厅别墅可以变成5个房间如果厨房是比较宽敞有吃饭空间的话。比如说一个三房两厅的别墅一个月的租金是2000-2300，那么分别出租5套房子的租金可以到3000-3500（假设600-700磅一个房间）。
2）风险比较低
由于是分散出租，总有房间是有租客，因此不会完全没有收入（不像整租租不出去就整套空着）；如果某个房间的租客拖欠租金；金额也会相对较低。还是用之前的三房两厅作为例子：如果5个房间有一个房间空着，那么还有4个房间可以有收入：如果说room4租客欠款，那么也有三个房间租金作为收入；比整租完全租不出去100%无收入；或者租客欠款（还是100%无收入）风险和压力都会少很多。
正所谓有利必有弊，hmo的弊端是什么呢？
1）工作量骤增
由于一个房子变成了多个房间；等于是同时管理多个租客。还是用之前的三房两厅的例子：整租只需要和一个租客打交道，hmo一下子变成了五个，工作量是大了五倍。
2）对房子/设备损耗严重；房东需要自己支付房子平日费用
同理，由于从一家人变成了多家人居住，对房子/设备的损耗也是骤增的；对于房东来说，维持装修费用都会大幅上涨。而且一般hmo都是包bill的，因此房东还需要承担council tax；水电气费；电话/网络等等各种日常开销费用。
3）council对hmo有相关的法规和要求
为了保护租客的基本住宿条件，现在英国的各个council也出台了不少关于hmo的政策；作为hmo的房东还需要申请hmo license；为了达到council的要求以及申请license，少不了花钱和增大工作量咯。
因此HMO比较适合平日比较清闲拥有大房子的房东（房间不够多的hmo就没有太大增值了）；用房东的时间来换取高租金。
2. holiday letting（假期出租房）
随着airbnb的流行，越来越多职业房东也加入了holiday letting这个区域。简单来说就是把房子租给游客/短租客。这种出租方式所面对的客户群主要有以下几种：
1）游客-特别是合伙出游希望住一块（比如一家人等等）
2）海外学生-假期学校关门，留手的海外学生需要集体短租
3）公司短期外派员工-不少海外/全球公司会有短期（1-3个月）外派员工需要住宿；住holiday letting的房子比酒店划算太多。
这种出租对房东有什么好处呢？
1）租金收入高
众所周知，租给游客的房子是按天算的；参照价格是酒店，收入当然是比整租高不少。比如说还是之前三房两厅的房子，每个月整租租金2000-2300的话，租给游客（三房两厅一般会是4-8人的大家庭）一日150-250磅（主要看时节）；一个月按20日算就已经是3000-5000磅了；高50%-100%。就算是短租客，也会比整租高20-30%
2）房子/设备损耗低
由于游客的性质决定了他们早出晚归不着家；因此对房子/设备的损耗也会比较低；因此维修费用会减低不少呢。
3）被欠款风险低
由于游客一般都是通过第三方网站订购房子，因此基本没有不付款的情况发生（前提的第三方网站比较靠谱）。加上一般订购的时候都要预计押金，就算东西被损坏也是可以赔付；房东收不到钱的风险相对于其他出租方式是很低了。
所谓针无两头尖；好处讲完了就照例讲坏处咯。
1）房东工作量最大
由于游客都是短租，如果说一般接待3-5日的游客，一个月也要处理5-10批游客；一年要处理50-120批游客；这还不包括咨询/询价等客人。比整租和hmo接待量大多了。
2）房东需要支付房子运行费用
如hmo一样，房东需要支付各种council tax；水电气费；电话/网络等等各种日常开销费用；相对于hmo来说，房东还一定需要支付打扫费用（每次checkout都需要大扫除）
3）空档期可能会很多
作为holiday letting基本上是不可能全年365日都被填满；旅游分淡旺季；holiday letting就跟着旅游的淡旺季走；淡季人少的时候空房率有可能很高。
4）伦敦地区每年超过90日就要申请permit了。
申请permit证明又要费钱费力啊。
因此要做holiday letting的话，房东基本上要全身心投入，选择一个旅游城市+一个游客方便的location来经营这个房子了。
今日菲菲介绍了除了整租外的其他两种出租方式，大家有没有什么启发？所谓凡事都有利有弊，大家一定要根据自己情况，算清楚想明白再执行哦！
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