文 | 兰子格
来源 | 我们有房
富阳城区二手房和银湖板块新房，我该怎么选？哪个更有升值潜力？
最近朋友小雨遇到了难题，家有2个宝贝，需要考虑学区及早晚接送，有一个医馆在城区生意不错，每日早晚都要营业打理，目前主城区又没有新的楼盘，看中的二手房基本都在300万左右。
而新楼盘基本都在银湖板块，地铁即将开通，也叫看好未来升值潜力，但是没有学区，每日接送上学、工作都不是非常方便，一直犹豫定不下来。
其实，每一个买房人，在买房前必须非常清楚自己的需求：是刚需居住？还是改善居住？还是想作为投资升值？
因为只有适合自己需求的，才是好房子。而不同的需求，对应选择的房源、区域、面积、价格都是完全不一样的。
对于投资买房，以下10个标准，可以帮你轻松选出升值最快楼盘。
把握3项核心配套，买房关键
1、 地段，永远是买房首要考虑因素。
靠房地产走上华人首富的李嘉诚曾经说过：
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
他一直强调地段的重要性，难道其它因素的考量就不重要了吗？当然不是！
但是其它因素的考量，往往都是取决于地段的，因为地段决定了房子所能附加的资源的多少和优劣。房子本身是一堆砖头，不值钱，真正值钱的是附加在房子上的各类资源。综合在一起，这就是地段的重要性。
好地段人口多，有未来，且抗跌。
任泽平说过一段话我觉得很有道理，他说房地产：
短期看金融；中期看土地；长期看人口。
你不是投资客，你不是专门做房地产的人，你几乎可以不看房地产短中期的发展，你直接做一个长期的打算。
逻辑很简单，有人口的地方房价才有未来。哪里能吸引到足量的人口？
自然是经济发达、各类资源丰富的城市。而这些城市，如上海，深圳等等，都在地段好的地方。
那么，即使是在房地产行情不好的时候，你依然按照这段话去买房，也不会亏，因为好地段，抗跌。
好地段，不是说你在中心就是好，环境优美就是好。而是处于上升期的，有大发展前景的地方，这才叫好。转卖、出租、变现都相对要方便更多。
就现在来说：一线城市的房子是硬通货，三线城市的房子是消费品，二线介于两者之间，这就是区别。
其它说的再好，不如地段好。这条规则同样适用于你在一个城市里选房。
2、 优质学区，稀缺教育资源。
我们身在一个非常重视教育的国家，人人都想让自己的子女让最好的学校，然而好学校的名额是有限的，所以显得好学校附近的房子特别珍贵。
买房的人里面有80%以上的家庭会考虑学区房，同一地区，有学区比没学区，房价高很多。
在深圳，北京、上海等一线城市，学区房足以让人“抢得头破血流”，这也是最不愁卖的房子。所以，如果你买到了学区房，不仅能解决孩子的上学问题，将来孩子长大了，转手也是一块“香饽饽”。
在选择学区房的时候，要记得教育资源质量大于数量，一个知名的好学校，是很多家长挤破脑袋都要去的地方，新闻上北京那么老破小的根本无法居住的房子，居然卖到36万元1㎡。
当然，之前国内有地区出台学区与房子不挂钩的新闻，要了解清楚，你所在的城市的学区政策情况。
3、 便捷交通，有地铁更佳。
在城市经济发展的过程当中，交通是不可或缺的因素，交通的发展对一座城市、一个区域的经济发展都起着至关重要的作用。那么对于城市购房者而言，尤其是刚需购房者，每天都奔波在上下班的路上，房子周围的交通配套便成了首先要考虑到的问题。
交通便利，可以节约更多在路上的时间，路上时间少一点，陪伴的时间就长一点！
交通考虑因素如下：
步行7分钟之内，是否有公交站，是否有多路公交可直达小区站点？
步行5-10分钟，出小区大约700米左右是否有地铁站，离转线站有几个站，一般三到五个站更佳。
小区附近打车是否方便？有无共享自行车适合短程使用。
同时切记：
买房不宜临主交通干道太近，应保持适当距离，最好在200米以外。
因为主干道噪音大，汽车尾气污染大、扬尘多。现在提倡绿色出行，无论是小区内部还是外部，有畅通的自行车道会让我们的生活更佳便捷，比如踩自行车买菜，去商场购物。
3项重要配套，为升值加码
1、 是否有商圈辐射。
商圈也是决定房价的关键因素，房源所在商圈的成长性也将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：
其一是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。
就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。
其二，在离就业中心区三至五公里的地带，将形成一个有规模的统一规划的成片住宅区。
就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系，与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
2、 医疗资源，最佳距离有讲究。
住在医院附近，有一个突出的优势，不但平时看病方便，就算老人、亲戚住院，来往医院照顾起来也比较方便，虽然大家都避讳生病医院，但是现实问题也不可回避，特别是家有老人、小孩的。
当然，选择医院不是越近越好，有一个调研报告可以参考下，对房价最佳的影响距离在0.713-2.048公里之间，否则，太近和太远都不利于房价。
3、 边上有公园。
小区边上有公园，有以下几个优势：
公园周边适合刚需购买，虽然离市中心微远，但是又不是特别远，同时房价基本能享受到城市均价。
公园边上绿化景观好，空气好、环境好，锻炼、散步的人较多不冷清，也便于家人健身、溜达。
如公交直达就更方便，有地铁更优，即享受交通便利，又享受较好的环境和较为合适的价格。
房子自身4项，是胜出硬核
买房前面说到的核心三项和重要三项要素都属于房子或小区所处的周边资源，这些资源其实并非独家享有，你有的这些利好，同板块的其他楼盘同样共享。
要想在同板块的楼盘内胜出，还有户型、绿化、物业服务、开发商品牌这4项房子自身属性的硬核。因为这些就像一个待出嫁女子的能力学识、身材相貌、品性修养和背后父母及家庭氛围，决定了以后的家庭生活幸福指数。
那么该如何找到那个情投意合又门当户对的好女子呢？哈哈，错了，该如何找出那个在同板块内具备更优质潜力的好房子呢？
敬请期待下次分享。
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作者 | 兰子格：10年房地产项目操盘人，家庭买房和投资顾问，股权基金管理人。
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