自从大约2015年以来，城市更新这个话题就被搬上了台面。为什么呢？大概是因为很多城市已经没有什么新增土地来开发了，所以开发商和资本都盯上了城市更新这块蛋糕。
实际上，城市更新一直在进行着，从城市的出现就一直存在着，也从来没有停止过，也不是这两年才会兴起的。反而倒是由于可开发新增土地的减少，导致资金大量涌入城市更新使得存量土地或不动产价格暴涨，导致这个行业存在泡沫。
若是放二十年前以上海为例，上海的市区周遭几乎都为棚户区、旧工厂或者城中村，按这样来说，上海所有的开发项目本质上均为城市更新项目，那为什么现在又要开始强调城市更新了呢？
城市更新与开发到底有何区别？我想了一下，可能也没有什么太大区别。城市更新可能就是在已有的基础上做一个二次开发吧，而传统开发可能就是在一张白纸上画一幅画，而城市更新就是改这一幅画。而我们通常知道，要去改一幅画显然很多时候比白纸上画一幅画更难好多倍。尤其是现在的城市更新在工程上同样要走与开发一样的手续，同样需要做报批报建，同样需要花费相当量的工程支出。所以城市更新在工程或者成本上的优势在哪儿？
但这还只是一方面，在收购方式上，城市更新同样存在大量不确定性。传统开发只需要走土地招拍挂流程就可以，而城市更新呢，要么去收购别人的存量资产，要么就是去收购别家公司的股权，无二。这就像买二手房一样，实际上买二手房就是一种最最纯粹而又最最简单的城市更新模式。买卖二手房有各种房产中介平台，其交易安全性也得到了一定的保障，而买卖存量资产呢？可以说是一片鱼龙混杂与混乱，没有一个可靠的存量资产交易平台，可能现在出现了产权交易所，可是仍然存在着漏洞而且交易量较低，同时资产交易的税收仍然极高。另外一个方式是走拍卖，但大多数人都对拍卖存在着很大的误解，而且拍卖中的风险依然不可控。另一种方式就是股权交易，这简直比在今年二月份去武汉还危险。大部分股权交易都存在着地雷，只是有些显著而有些不显著，有雷是一定的，譬如或有负债、或有担保、章程漏洞、供应链欠款、人员问题等等等等。大部分股权交易的周期均极长，需要大量的司法团队进行极其详尽的尽调，依然很难以把控住风险，这导致股权交易的实际交易成本极其地高，而且每个个案都有很大的特异性，很难做到标准化。
所以城市更新本质上都不可行，通常城市更新项目的收购价要在原来项目市场价值的2-3折左右才存在着意义，但这种收购价任何卖家都是绝不会去卖的，因为他们如果去银行抵押物业出去尚能收到市场价7折的钱，何必去贱卖？
到这时候，就可以看出来什么时候是城市更新最好的时候，那就是银行不良资产率最高的时候，就是最好的时候。所有的存量物业，最终都会扔给银行，银行就是最终的一个垃圾桶。
从先倒回去往回看，银行坏账率最高的时候大概是2003年，那个时候就是进军房地产开发的最好时机，也是城市更新的最好时机，更是买房的最好时机。
如果银行不良资产率处于上升阶段，那就千万不要去投资房地产，不论是购买房屋还是开发房地产或者是城市更新。在不良资产率最高的时候，一定是投资房地产最好的时候。
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