[摘要] 自2015年起，瑞房就开始采取轻资产策略，卖项目已经成为常态，作为瑞房旗下的重点项目之一，瑞虹新城项目此前已先后两次被出售。
文/时代财经 黄银桥
罗康瑞又卖项目了，这次卖的还是上海瑞虹新城项目。
6月26日晚间，瑞安房地产发公告称，公司间接全资附属虹得投资有限公司，将向由大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司转让彩桥控股有限公司全部股权的50%，初始对价为人民币45.89亿元。
交易完成后，虹得投资透过项目公司上海瑞虹新城有限公司继续持有合作投资组合49.5%权益，晓盛透过项目公司持有合作投资组合49.5%权益，剩余1%权益由上海虹房（集团）有限公司。
据时代财经了解，瑞房此次出售的合作投资组合为瑞虹新城项目的两幅地块(即第1号及第7号地块)的土地使用权，占地面积为72,856.7平方米，位于上海市虹口区嘉兴路及新港路街道129及130街坊。
其中，第1号地块总建筑面积为11万平方米，住宅占10.9万平方米，零售占1000平方米，地块已于2017年完成拆迁，将发展为高级公寓住宅。第7号地块总建筑面积15.9万平方米，住宅占15.8万平方米，零售占1000平方米，截至2017年12月31日已有98%签署拆迁协议，预计2018年完成拆迁。
瑞房急于将两块即将进入开发期并很快可以产生销售收益的地块出售目的在于还债。瑞房表示，其拟将交易的所得款项用作偿还短期内即将到期的境外债务及用作集团的一般营运资金。
公告显示，本次交易预计将产生处置收益人民币16.89亿元，不包括对瑞房剩余权益物业重估的任何影响，且于扣除税项及交易成本后，所得净现金流总额约为人民币42.65亿元。
自2015年起，瑞房就开始采取'轻资产'策略，卖项目已经成为常态，作为瑞房旗下的重点项目之一，瑞虹新城项目此前已先后两次被出售。
2017年8月，瑞房宣布与国泰君安、虹房组建平台公司，收购瑞虹新城第167号地块，瑞房、国泰君安、虹房分别持平台公司49%、31%、20%股权。同年12月，瑞房再将瑞虹新城月亮湾（第3号地块）、星星堂（第6号地块）、瑞虹坊3区（购物商场二期）及太阳宫（第10号地块）的49.5%权益售予中国人寿。
如瑞房所言，轻资产策略第一步是出售成熟商业资产，回笼资金，降低负债；第二步是缔结战略合作伙伴关系，使资金来源多元化，以较低资本开支和财务风险参与新项目。中国人寿和中粮集团都与瑞房缔结了战略合作。
值得关注的是，相继出售给中国人寿和大悦城的瑞虹新城部分地块，都不再并入瑞房的财务报表。而此次售予大悦城部分的资产，是太平桥项目外，瑞房手上第二笔最好的住宅资产。
年报显示，截至2017年12月31日，瑞房在上海共持有太平桥项目、创智天地、新景湾项目、虹桥天地、瑞虹新城五个项目，创智天地，新景湾项目，虹桥天地已无可售住宅，太平桥则仍有21.5万平方米。
而瑞虹新城可售住宅部分包括了上述第1号及第7号地块共26.7万平方米，以及悦庭（第2号地块）的4.8万平方米、供日后发展物业的8.3万平方米。
过去2017年，瑞虹新城6至7期住宅均价已经达到10.13万/平方米。按此价格推算，第1号及第7号地块可售住宅货值超过270亿元。
值得一提的是，瑞虹新城项目是瑞房近两年销售贡献最大的项目，占比近半。2016年，该项目住宅销售73.24亿元，占总住宅物业销售额的44.93%；2017年，该项目住宅销售45.29亿元，占总住宅物业销售额的52.2%。
虽然瑞房一贯的销售规模都包括传统销售物业以及其他处置资产两部分，但此番出售给大悦城且无法并表的资产，无疑仍将对瑞房未来的销售业绩带来比较大的影响。
当然，考虑到两地块前期巨大的拆迁成本，出售对瑞房整体的负债率表现也将产生一定帮助。据时代财经了解，截至2017年12月31日，第1号地块已支付拆迁费用47.3亿元，预计未付5.77亿元，第7号地块已支付拆迁费用41.64亿元，预计未付3.31亿元，总计98.02亿元。
鱼与熊掌不可得兼，为了加快周转率和降低负债率，瑞房正在'断臂求生'。2015年之后，罗康瑞一直都是这么做。
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