前亚洲首富李嘉诚
李嘉诚先生对商业地产项目成功与否有过明断，就两个字，地段，地段，还是地段。
地段意味着流量，纵观目前已经进入营业期的商业项目，超一流的，一定是地铁上盖，甚至是双（多）地铁交汇上盖，就算不是直接上盖，也有连廊可以直接连通。地铁每天的客流就是商业项目的客流——每天就算没有生意，光把橱窗开放出来卖广告也是一笔不菲的收入。所以，车站、、客运码头、机场等交通枢纽周边的商业体，或购物中心不管多LOW，人家最不缺的就是生意。
万象城这样体量这样定位的城市级购物中心一线城市最多也就一到两个
商业项目的店址一旦确定，项目是好还是坏，是生还是死，就基本已经确定了。
位于一线城市，一级商圈，地铁上盖或周边，只要设计建造不是十分看不过去，基本不会差到哪里。一线城市的二级商圈，就算是地铁上盖或者周边，受限于高净值人群的数量，只能是区域型购物中心，体量再大，也只能定位为区域型。
三级以下商圈，尽量不要做大体量，最好是结合社区周边人口的年龄、性别、文化程度、经济收入水平、消费习惯等调研数据，设计开发成社区型购物中心，满足周边800-1000米范围内社区居民的衣食住行及文化、健康、休闲消费需求。如依然要设计建造区域型的购物中心，则必须紧靠特色小镇。比如以滨海旅游为核心的深圳盐田，也有购物中心——奥特莱斯，其体量不小，生意也很好，就是因为深圳盐田的大小梅沙面对的是来自全国各地的中高端游客，客流量相对稳定，且在夏秋季进入高峰期，客流基数完全可以满足购物中心日常营运所需。
中国的经济发展极度不平衡，这种不平衡体现在东西、南北、城乡等三大方面，三线及以下城市受制于经济发展水平和人口数量，尽量不要设计建造定位过于高端的购物中心，最多区域型，最好社区型，宜尽量发展小型超市和便利店。
深圳宝安壹方城，商业面积号称36万方，但是其定位依然是区域型。
商业项目的调研和市场策划是解决这个商业项目能不能做，最好怎么做的问题的。
应该说每一个地域都有其经济和文化特色，具体能不能做，怎么做，不能一概而论，但是做判断的基本原则就那么几个。购物中心是居民消费的最高级形态，业态丰富，品牌级次多元，因此可以满足城市居民日常物质及精神生活所需。所以，千万不要被“覆盖”这个词忽悠，周边有固定的居住人口5000-8000，可以做社区型；8000-20000，可以做区域型；地铁或者公交等固定交通加上周边固定居住人口达到200000，甚至更多，可以考虑做城市级。
做购物中心，也有几个不成文的软规则，第一：紧邻湖、河、山等超级自然资源的，不做，因为这些超级自然资源不会天然带客，反而分散客流。第二，紧邻政府机关单位、大型医疗单位、研究院所，不做，因为这些单位要么工作时间死，固定，要么不敢铺张消费，虽然高净值人口多，但是消费意愿弱。
广州K11虽不是走奢华路线的，但是其人文、艺术、自然的定位已经深入人心。
如果说调研解决的是商业项目能不能做的问题，那么策划就解决购物中心如何做的问题——做出独有的品牌特色。
在这个阶段，市场策划部门要根据前期调研的数据基础，对商业项目给出明确的市场定位，总体体量规模，确定好项目的业态配比，品牌级次，规划好各主力店的面积与位置，从而便于设计部门给出项目整体的外立面，风火水电网，人货通道，消防通道，顾客动线的详细设计参数。
到了这个阶段，商业项目是一个接地气走性价比路线的购物中心；还是一个主打游乐及科技体验的休闲型购物中心；又或是一个以奢侈品国际精品为核心主打艺术生活的购物中心便跃然纸上了。
前期的定位和策划精准，和经营不善后期调改，是完完全全的两码事。顾客不知道，你要让顾客知道并光临，和顾客流失了你要再拉回来，也是完完全全的两码事。因此，市场策划千万轻忽不得，直接体现了一个购物中心运营管理方的水平和调性。
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