2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。田园综合体模式，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子。
一、解读田园综合体
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阐述田园综合体
田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。
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田园综合体的特征
以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。
以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“本来”的村子。
以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。
创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地弥合城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。
城乡互动：解决文化差异问题的有效途径，是城乡互动。田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的一种商业模式。关于城乡互动，最直接的方法，就是在空间上把城市人和乡村人“搅合”在一起，在行为上让他们互相交织。文化得以弥合，才是人的城市化。
二、田园综合体结构体系
在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。
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景观吸引核
景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是田园综合体打造的关键。田园综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。
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休闲聚集区
休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式）。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
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农业生产区
生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。
同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。
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居住发展带
居住发展带，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。
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社区配套网
社区配套网，是田园综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此，形成了产城一体化的公共配套网络。
三、田园综合体的发展思路
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田园综合体开发思路
打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。
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田园综合体发展结构
最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等；中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等；核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。
值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之间并不是机械的，针对不同的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。
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田园综合体运作思路
首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。
四、田园综合体的打造策略
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基础+资源点——乡村旅游资源和土地
乡村旅游资源（泛乡村旅游资源包含了人工打造的乡村旅游资源），决定了项目地乡村旅游产品开发的核心导向。土地资源决定了田园综合体的规模，影响着乡村旅游产品的配比结构。
根据“岛式圈层”田园综合体的开发模式，乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层，通过运用合理的综合开发手段，以农业深层次开发（如循环农业、创意农业、生态农业）和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间的联动。此外，项目地在发展农业的同时，还可以发展以当地农作物为主的创意农业，并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。
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主导/脉络+吸引点——乡村旅游休闲
乡村旅游休闲功能是田园综合体开发的主导，在其主导下，合理的开发与之相适应的不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游产品，使其成为整个田园综合体的重要吸引点，撬动乡村旅游市场。同时，各个乡村旅游休闲项目之间通过有机组合而成若干条旅游线将扮演重要连接线的角色，串联起田园综合体的各个圈层。
乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等多种旅游功能，打造特有的“田园综合旅游休闲”，如开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。在具体开发中，可根据各自地脉、文脉等具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能，形成各具特色的乡村旅游休闲项目，从而带动整个区域的发展。
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配套+支撑点——休闲商业项目
结合乡村生态环境、生态景观等生态优势，可分期、分步、合理的建设生态化乡村休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村MALL等商业设施，作为田园综合体的商业配套板块，综合性的体现生活、休闲、购物、娱乐等多项功能，为整个区域提供较高品质的服务。
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核心+赢利点——乡村休闲地产
乡村休闲地产，以生态化的乡村环境为导向来打造，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产。适合开发的乡村休闲地产可大致分为：乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产如创意地产、民俗地产、酒庄等多种类型，并可融入低碳、环保、节能、科学、效益高等现代化理念。乡村休闲地产是田园综合体开发的最核心板块，是赢利的核心所在。
五、田园综合体的综合产业价值链演化
田园综合体产业链的扩展与构建是农业核心竞争力的物质基础。其重点内容是综合体内的生产与加工业转型升级，服务业丰富发展，在农业生产、农产品加工、服务业紧密融合的基础上再派生新产业。因此，综合体产业链扩展既要高度重视三次产业链的高端性，又要强调经济效益、社会效益、生态效益与资源效益的全面性。
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田园综合体的综合产业体系构建
田园综合体的主题定位与功能开发对产业链扩展也有特定的要求与限定。在产业规模、技术水平、公共服务平台、科研力量和品牌积累等方面具有一定比较优势的基础上，借鉴国际产业集群演化与整合趋势，对照农业价值链演化规律，依据产业补链、伸链、优链的需要，形成综合产业链。可以形成包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群：
核心产业是指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；
支持产业是指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；
配套产业则是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等等；
衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。各产业之间相互带动、推动关系，具体产业引擎模式结构如下图所示
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产业延伸与互动模式设计
将各产业进行融合、渗透，拓展田园综合体的产业链，形成以市场为导向，以农村的生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升现代农业的价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。
通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。
在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着引领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分显著。
田园综合体“链”式发展模式
田园综合体虽然是今年才被写入中央一号文件中，但其实在之前很多年，诸如农村旅游综合体、家庭农场、美丽乡村、农业示范园、现代农庄等等的一些乡村农业旅游就已经被提出来并经过一些研究。
将传统的乡村到田园综合体的变化概括为四大转变，第一个就是功能的转变，从简单的农作物生产功能到集生产、加工、销售、展示为一体的复合功能。第二个就是模式的转变，从农业模式转成农业+的模式。第三个是产业的转变，从农业产业链转变为综合的产业链，产业链从生产端向体验端转移。第四个是价值的转变，从早期的田园产出不高到拓展新的价值空间，实现经济价值、生态价值和生活价值。
结合以上的梳理，一诺规划提出自己对田园综合体的观点，包括八大主题，即以生态为依托，农业为基础，旅游为引擎，数据为支撑，金融为保障，健康为理念，市场为导向的智慧集约型农旅一体化产业集群与美丽田园建设示范模式的创新探索实践与示范样版。
这个观点主要从三个角度进行解读，第一是针对长期工作生活在城市的市民，田园综合体可以满足他们对安全健康的农产品和品质化的乡村体验生活的消费需求。第二是生活在本地的农村居民，要满足他们对田园版的现代城市化配套以及社会福利的需求。第三是对于中国乡村的发展，希望通过田园综合体进行农旅、文旅一体化，乡村区域综合发展以及优化城乡二元结构。
首先我们先了解一下链，链首先有两大核心要素，一个是珠子，在田园综合体里珠子就是要素。第二个就是把这些要素串联而成的这根线，这个线就是之间的关联度，最终形成一个闭环结构，这个闭环结构是不断循环和反复的，可以解决现有的一些内容。整个链其实不是一个链，是一个多链、圈层以及复合结构，多链条形成的，主要是以结构来搭建的内容。核心的结构主要有三个，第一个是供需结构，形成了供需链，这是最核心的结构。第二个叫利益结构，形成了利益链，这是第二条链。最后一个是执行结构，形成执行链，即到底怎么去做。
田园综合体“链”式发展模式
1、 供需链
央视的《将改革进行到底》的专题片在第二篇章里面引领经济发展新常态里将市场在资源配置中的基础性作用修改为决定性作用，虽然是几个字的修改，也是中国共产党人对中国特色社会主义建设规律的认识的新突破。
市场就是解决供需关系，一诺规划认为在农业的综合体项目当中，供需关系不光是农产品和农产品的衍生产品，还涉及到空气、土地、人才、政策等等。举个例子，内地人均耕地不到一亩，而在遥远的西北新疆，人均耕地却是内地的3.6-4.6倍，这就是土地的供需。现在很多内地人到新疆去就是看重它的土地资源。再比如北京人喜欢海南的空气，东北人喜欢海南的气候等，这些都可以作为一个供需关系，形成一个跨空间、跨境、跨时间维度的产品。
一诺规划也是基于此形成了以市场为导向的倒推规划法，即先把商业模式和营业模式以及供需关系想好，然后通过运营架构，通过组织建设形成我们的规划设计模式。
2、 利益链
利益链是为了供需关系的长久发展，协调五个主体关系，实现五大项目主体之间核心利益诉求的可持续发展关系永久平衡。
利益链的第一个要素是政府，任何项目到了政府，最先要考核的就是强区、富民和生态这三个目标。第二个要素是投资商，投资商的核心利益诉求主要跟钱相关，即钱从哪里来，投到哪里去，钱怎么生钱，快钱、慢钱之间的关系平衡。第三个要素是合作伙伴，比如一诺规划是一个智库，是一个合作伙伴，但它也有可能是水乐园的投资商。合作伙伴的核心是要搭建科学系统合理的产业收入体系与利益分配体系。第四个要素是当地的居民。田园综合体项目跟其他项目的区别主要在于它一定要扎根在土地上，因而绕不开当地的居民，这就需要新型的组织方式，包括村企合作、混合制度和农民合作社等方式。最后一个要素是客户，满足不同客户的核心消费诉求，就是我们客户的需求。
3、 执行链
主要结合唐山的花乡果巷田园综合体试点来介绍一下执行链。
执行链的第一个链条是统筹谋划，不叫规划设计是因为统筹谋划范围会更宽广一些。统筹谋划的内容包括空间规划、品牌营销、产品设计、财务预算、运营架构和组织结构。比如田园综合体会有几个圈层，包括景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住生产带和社区配套网，这些具体怎么做都是空间结构上的内容。
唐山的花乡果巷项目的主要核心谋划就是抓住了唐山的根本资源——花和果，果是迁西板栗，早就名声在外了，因此这个项目的归纳设计也是以花果为主题，形成了八大片区的空间结构，涵盖了上面提到的一诺规划提出的田园综合体观点的八大主题。
执行链的第二个链条是农业资源，农业资源中一个要素是选择核心资源，其他的就是把一二三产串联和发展。农业问题要想解决，必须要有核心资源，形成核心产业，解决源头问题。核心资源要么是本地已有资源，要么是符合当地条件的导入资源。找到和解决了项目源头的问题，也就是产业的问题，也就是大农业产业，是田园综合体能否健康发展的源泉所在。比如花乡果巷田园综合体项目中的核心资源就是种植业，种植业的核心是花、果。
执行链的第三个链条是主体结构，相当于把事情想清楚了，到底谁来做，这需要五大主体：国企、民企、合作社、合作方和当地政府。在花乡果巷项目当中，主要是唐山供销农业开发有限公司作为核心项目控股方；多家民营企业作为综合体中的被辐射和带动方；各村居民以梨树和土地入股，有些温室可以承包给他们，进行分取利润；投资方主要通过项目发展，获取增值服务；当地政府的核心是把握田园综合体的发展方向，带动地方经济发展。
执行链的第四个链条是资金结构，农业项目的资金包括五大部分，即企业自筹、众筹合作、民间资本、低息无息贷款和政策扶持。跟企业相关的，在谋划层面的主要是财务的计划，在建设期主要是省钱的计划，而在运营期主要是为了赚钱。执行链在资金链上，绿维文旅有很多资源，还有互联网金融等都可以为农业项目提供服务。
执行链的第五个链条是开发建设，开发期建议整体谋划，分布实施，启动样版，带动全局的模式进行发展。第一步是先做样版，相当于在花乡果巷田园综合体中先把花乡果巷特色小镇这个核心区做出来。第二步是破规模，增体量，形成标准，结合周边的所有的村庄现有的资源进行整合。第三步是各项政策资金导入，第四步是各类的社会和民间资本的跟进投入，第五步是做联盟，以及针对传统、团体、电商的相应的渠道进行发展，加强进驻议价话语权和节省流动资金占用。
执行链的第六个链条是运营管理，包括四大结构，首先营销来负责市场，其次就是业务负责生产，第三是行政进行管理，最后是后勤进行保障。
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