原创： 尹永超 地产成本圈
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人要么是从自己的经历，要么是从别人的经历中学习。
from 刘宝红《采购与供应链管理》第2版
许多招采同行都很头疼的一件事就是招采计划的编制——工程部为了抢工要你提前招标，研发部为了保证出图质量要你再等等，项目部着急交付让你压缩招标周期，成本部说招标清单出不来你还招个啥啊.....
与大地产的同行交流，发现很多公司都在不断的排计划，却鲜有系统的全过程招采指引，靠着这几年在招采工作中的经验来和大家交流，抛砖引玉、联机学习。
按照时间顺序，我把工程招标分为四大阶段：地勘完成后、总包进场后、主体封顶后、批量精装后。上篇，为大家分享第一、二阶段的内容：
· 第一阶段：地勘完成后
· 第二阶段：总包进场后
第一阶段地勘完成后需完成：咨询、监理、土方、桩基、总包、桩检的招标工作。（未含售楼处和样板房招标）
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地勘完成后
咨询、监理、土方、桩基、总包、桩检
地勘完成后，招采工作就开始进入一级备战状态！
此阶段招标最大的困难就是出图时间赶不上招标时间，怎么办？——模拟清单！这对成本专业能力是极大的考验。
全过程造价咨询——在确认项目时。这是最早介入项目的单位，从项目的可研阶段的估算审核一直到竣工决算都少不了。所以，在确定这块地属于你公司的那一刻起，就请准备启动全过程造价咨询的招标。有的公司还需要招造价咨询复审，复审一般是在全套施工图出来后90天后开始，工作内容与全过程基本一致，主要工作范围内的一切大、小工程在全过程造价咨询服务基础上，进行施工图预算二审、分包结算二审等，视公司需要而定。造价咨询的招标价格是一方面，更重要的是专业能力，建议采用综合评标法。
监理工程——在确认项目时。在施工之前招标，同施工单位一同进场，与同行了解，有的公司在设计部分也涵盖了监理，那就需要更早进行，不过目前大多地产还都是工程监理。监理单位的选择与全过程造价咨询一样，商务报价相对简单，按建筑面积报价，最终的选择更多是资质业绩与项目管理团队。人防监理也在这个阶段招标，选择具有人防监理资质的单位一次性招标是不错的策略。
最先进场的施工单位，是土方、桩基单位。
土方工程——在确认项目时。相信不少人都经历过，很多项目是摘牌即进场。先来说土方单位，土方一般都是当地地头蛇垄断，工程师也是宁管十栋楼，不管一土方。土方招标一般采用直委，值得注意的是，新资质实行后，因为土石方工程技术难度不大，专业人员要求不高，对机械设备没有特殊要求，土方的资质等级就取消了，地基基础工程专业承包资质就可以承揽土方工程。土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由勘察、土方、甲方三方签字确认。土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮。
桩基工程——在确认项目时。桩基工程可以说是第一个真正意义上的施工招标（土方一般都垄断），包含：桩基与地基处理、基坑支护与降水。
应特别注意以下两点：
第一个：不同地区、不同桩型的充盈系数都不一样。拿灌注桩来说，砼的费用占灌注桩工程总费用的 20~25％，控制充盈系数可以节约砼灌注量，并减少土石方工作量，从而降低工程施工成本，提高经济效益。
第二个：不同地区的砼和砂石可能存在价格垄断。清单报价是否指定砼和砂石价格，需要提前了解清楚。
总包招标——在施工许可证下来前。很多大地产已经陆续做总包战略集采，这也是保证迅速开盘的一个先决条件。总包单位的选择直接决定了项目的品质，需要注意三点：
一是在入围标准上要严格把关，同时引壳要引芯，入围业绩、投标业绩与实际承接项目团队业绩一定要对应上。
二是调价材料的设定。比如钢材、砼，2017年北京及周边因环保风暴影响，导致建材停产、原材料涨价，如果前期设定好调价机制，就避免了后期扯皮的发生。
三是技术规则的制定。是否采用免抹灰，是否采用PC构件，是否采用铝膜或者高精木模，是否采用大穿插方案等，这一系列的技术方案的指定，既影响项目的品质，同时也决定着报价，以及开盘的速度。
第一阶段的招标工作完成后，进入总包进场后的第二阶段，需完成：钢筋、防水、电梯、配电箱、人防门、消防、门窗、栏杆、地采暖等的招标工作。
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总包进场后
钢筋、防水、电梯、配电箱、人防门、消防、门窗、栏杆、地采暖
此阶段招标特点是二次深化项较多，电梯、配电箱、人防门、消防、门窗、栏杆、地采暖等均需要深化设计，深化设计在施工图完成即可开始，各项深化周期如下：
材料类采购有两项：钢筋和防水
钢筋——施工图完成时。钢筋采购大多数地产单位是有长期合作单位的，钢筋价格也十分透明的。钢筋供应单位一定要选择规模大、信誉度高的企业。对钢材的产地要严加把控，并且约定好采购标准，以免有的小钢厂会在废料使用量和元素标准不同对材料造成直接影响。
防水卷材——施工图完成时。防水卷材主要包括沥青防水卷材、高聚合物改性沥青卷材和合成高分子防水卷材3大类。需要注意的是，防水卷材在季节温差极大的区域就会出现问题，而且第一年可能感觉不到什么，但随着使用年限的增加，裂缝会变得越来越多，越来越大。
如果在防水卷材的使用上，不注意地区温差而是按项目档次来，可能就会“床头屋漏无干处”。国外较有名的品牌有德高、西卡、马贝、汉高百德，国内一线品牌有科顺、宏源、卓宝、万施博、东方雨虹、禹王等。
设备类采购有三项：电梯、配电箱、人防门。
电梯——在施工图完成前。有朋友说电梯招标应该在方案、扩初报批完成后进行、施工图设计前完成。因为电梯品牌、类型不同，电梯井道尺寸大小也不尽相同，尺寸设计大了造成建筑面积浪费，尺寸设计小了可能需要非标生产，从而增加电梯成本。但我经手的电梯招标，都是从在施工图完成后招标，设计可以根据载重来选定通用的尺寸，提前预留好电梯尺寸。很多地产电梯都有集采单位，也可直接用集采单位的尺寸预留即可，这个因公司而异。
从工程角度而言，应在主体封顶前4个月完成招标即可——1个月招标、1个月走预付款流程、2个月生产周期，正好在封顶后进行安装。当然，别忘记电梯的深化设计，最好在招标启动前一个月就开始。需提醒一点，每个地方的特种设备验收标准不一，如有的地区需装盲人按钮及无障碍扶手，需提前了解清楚。
配电箱——配电箱二次深化出图，建筑图出图后大约1个月。配电箱采购要控制好元器件，好多地产的元器件有集采单位，这里举3类元器件的常有品牌，如下：
一是微型断路器，合资品牌有ABB、施耐德、西门子；国内一线品牌有上海人民、上海良信、上海开关、常熟开关、德力西、正泰等；
二是双电源开关，比较好的品牌有万高、沈阳斯沃、天津海森、深圳泰永等。其中，万高是施耐德在天津独资企业，知名度高，质量好、价格偏高；
三是浪涌保护器，合资ABB、施耐德、菲尼克斯、西门子，国内一般用上海雷讯、上海雷尔盾等。
二次结构阶段进场后的采购有5项：消防、门窗、外涂保温、栏杆、地暖
消防工程——消防二次深化出图，建筑图出图后大约5个月。消防招标也是涉及到地域性，但并非所有地区都存在垄断，招标前要做好当地消防大队与供方关系的背景调查。消防箱、阀门、消防弱电系统、消防水泵、风机、镀锌钢管限定品牌，确保符合消防备案要求。同时要注意消防主机品牌与其他末端模块品牌的一致性，做好进场品牌与合同约定一致性排查。
（延伸阅读——消防工程的成本指标分析，点击文字或下图即可阅读）
门窗工程——门窗二次深化出图，建筑图出图后大约4个月。门窗招标前要进行二次深化，要选择技术能力强的门窗单位进行深化设计，尽量选择2家以上来进行方案评选，避免独家设计的技术壁垒，优化门窗分割、窗型、开启面积与形式。门窗价格的影响因素很多，要抓住型材、玻璃、五金来进行成本控制。注意门窗下口防水措施，与总包单位界面划分清楚。
地暖工程——建筑图出图后大约6个月。地暖的进场施工没有一个特定的要求，为了保证施工质量和施工安全，最好是保证地暖施工完毕后不会再有后续的交叉施工，此时进场最为合适。
选购地暖、空调不一样，空调选的不好可以拿到售后更换或者维修，地暖要是选的不好，那就只有把地板扣起来了，施工太复杂，返修成本太大，所以地暖采购至少要记住以下2点。
一是地暖的材料控制，一方面是管材，多数地暖管材采用PB管、PERT管，另一方面是保暖材料。因为地暖不仅是增温设备，更是保暖设备，地暖的保温层、反射膜也起着决定性作用；
二是地暖的供暖方式，水暖起步最早，是现在主要流行的方向，在工艺方面相对更为成熟；电地暖的档次更高些，如果想要环保、燃烧清洁就选择天然气地暖。
总 结
上篇，从地勘完成后、总包进场后这两个阶段进行分享。
第一阶段：地勘完成后——为工程筹备阶段，难点体现在土方、桩基、总包图纸滞后。在跟催图纸的同时，关注点要放在模拟清单上，保证模拟清单在招标阶段对成本可审、过程阶段对成本可知、结算阶段对成本可控，招采与成本对招标文件进行充分的沟通，对招标范围、计价方式、暂估价、暂定金额等要点进行确认。
第二阶段：总包进场后——招标特点是二次深化项较多，与研发设计部门配合，提前储备深化设计单位。同时，本阶段涉及较多材料设备采购，建议以总部或集团招采牵头推行区域集采招标，具体项目直接应用集采成果，提高招标效率。
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