我以前说过，你买的房子要想套现就得作为二手房出售，而接盘者多是刚需或刚改。刚需和刚改买房多是需要贷款，市场上95%以上成交的二手房都和贷款分不开。
有一点细思极恐，一个不能贷款的房子，还会不会有人接盘？
答案是，绝大部分人都不会接盘，非不愿，实不能也！钱少的，因为全款买不起；有全款实力的，何不贷点钱买个更好的。
所以，作为买房者的你，有些不能或不好贷款的房子，还是要少碰。你想一想，银行都有一套严格的评估流程，它们都感觉这种房子有风险不值得贷款给你，你哪来的勇气去冒险。
今天就来数一数哪些房子会遇到贷款的难题。
01
对于老房子贷款年限，不同银行有不同的评定规则，但方法都是一样的。即是，房龄+贷款年限不能大于40-60年，60年的银行偏少，50年的偏多。当然，贷款年限还要受贷款者年龄限制，这得另说。
根据我的市场调研，在青岛市场上，80年的房子只能贷款不到10年，90年的贷款年限在20年之内，2000年之后的尚可贷30年。
根据青岛5年限售的规定，买了80年的房子以后就得全款卖出了，到时候有全款实力的买房者会看上一个房龄接近50年的老房子吗？这种房子，大概率要烂到手里了，除非白菜价甩卖。
90年的房子也是同样的窘境，5年后也是35年“高龄”了，只能贷10多年的款，工资流水要求高、还贷压力大，很少有人会去碰。
现在2000年之后的老房子，5年后还能贷25年的款，如果你非要在市区买老房子，请买2000年之后的房子，虽然要比别的房子贵点。
但在老房子中还有一种不能碰，就是无电梯的顶楼，安装电梯可以改变中高楼层房子的命，但改不了顶楼的运。
02 阁楼和地下室
在青岛市场上有很多类型的阁楼，有些层高甚至趋近平顶，价格又比正常房子便宜很多，很是吸引人。
我想对买阁楼的买房者说一句，请不要买阁楼，相同的钱宁愿去买一个套一。
有的阁楼没有产权，只能通过买方、卖方、中介三方私下交易，不但有交易风险，以后也不大升值，这种阁楼的利弊大家都清楚，也不会轻易去买。
有的阁楼是有单独房产证的，可以落户和上学，层高2米以下的地方不算面积，产证小、面积大，买套一的钱可以买到套二甚至套三的阁楼，算算似是很划算。
但再好的阁楼，银行也不认可，不给你贷款，这一下子就堵上了阁楼的流通之路。我们可以看看，浮山后有2万单价（按有效面积）以上的阁楼，薛家岛有1万以上的阁楼，可鲜有成交记录。
扣除贷款不谈，也不谈爬楼高度，就说阁楼压抑的居住氛围，家里来个人都得低着头走，面子上能过得去吗，在这样的房子里长大的孩子在外边恐怕也会习惯性低头了。
和阁楼相似，有些地下室具有正常1楼的高度和视野，但仍是不能贷款，也不是普通住宅性质，这类房子也是不能买的。
03 公寓
我们知道公寓有交易税费高、商水商电、无天然气、不能落户、无学区等缺点，在贷款上公寓同样不能和普通住宅相提并论。
买新公寓的贷款利率就要上浮30%，而普通住宅只需上浮10%，另一方面很多公寓还要求50%以上的首付。你的公寓再次出售时，也会有相同的利率，贷款年限也受限制，银行还不大愿意贷，出手极具困难。
只有一线城市的核心地段才配有公寓，一线城市的郊区和所有二三四五线城市的公寓，都是坑，都是死胡同。
04 小产权
小产权房子不被政府认可，自然也不被银行认可，不能贷款，不建议买。
有人问我为什么一直强调只有银行认可、给你放款的房子才能买，因为银行就是和钱打交道的，它们是最担心自己放出去的钱收不回来的。
银行对房子分出了三六九等，恰恰就是对我们指出了一条光明大道：银行里才有钱，跟着银行走才能赚到钱。
文：青城山说
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