买房是最好的投资吗？

真正的投资是从不确定性中寻找确定性，用当下的“投资”意识，决定未来的财富多少。

在上一篇文章《与泡沫共舞，还是与价值同行》探讨了股市的价值投资观。本文将从房地产角度延续投资这个话题。

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                买房是最好的投资吗？

在70年代末的美国，大多数人都认为“房地产是最好的投资方式”。人们存在一种感觉，他们认为价格即使短期内不会马上增长，但长远来看总是会不断上涨，并且人们对这一感觉的信心会随着时间的推移和市场的不同而发生变化。

房地产市场在新时代思想的推动下走向繁荣，随着价格的上涨，原来认为经济中存在泡沫的人，会对自己先前的判断产生怀疑，并开始思考是否真的是那些基本的经济因素推动了价格上涨。如果价格持续上涨了若干年，那么许多人就会认为那些把价格上涨视为泡沫的专家可能错了。并且，他们会义无反顾地相信确实是基本经济因素推动了价格的上涨，并且这些因素将永远继续作用下去。

媒体也会经常报道过去几年房地产投资者的幸福满足感，并且这种叙述带着强烈的感情色彩，这种报道无不在暗示读者房地产是真正的致富场所，并且“你也能行”。这类故事之所以会有相当的吸引力，其中一个原因是：这类故事将成功的楼市投资演绎成投资者拥有一些可被复制的知识，而不是从历史的角度来考虑他们现在所处的情形。

此外，有证据表明，对工作不确定性的担忧激励了人们对不动产的投资；股市的衰退使得人们提高了对不动产投资的预期。多种因素在反馈机制下的共同作用，使得房地产市场仍然可以保持繁荣。

20世纪80年代新时代故事造就波士顿地区繁荣，故事的观点认为，一个拥有受过良好教育和深厚文化积淀的人口的城市在当今的世界会拥有一个美好的未来。在中国，城市故事宣传也是政府的职责之一。

这些因素确实对城市的基本价值产生了持续的影响，但同时也明显抬高了城市的基本价值。活跃于一线的市场参与者试图买入的不是实际价值，而是未来大众最可接受的惯例价值以及驻扎于集体意识中的价格，并且很长时间里被作为真实价值，即使真实回报有时不能达到预期。

然而无论在中美哪个时期，那些高价购买住房的人，常常是那些迫不及待住进新居的人（国内我们称之为刚需），而不是那些期待房价进一步上涨的投机者。

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      以史为鉴，从美国经验看住房价格变迁

有投机的地方，必然会有“聪明的钱”问津，好在从美国近百年的房地产历史中观察，试图做空住房者鲜有成功。然而市场无法做空，却不代表住房价格不会下跌。

从美国更为悠久的住房历史来看，其房价从1963年至2007年高点，上涨16.7倍，随后进入5年下跌周期，据经济学家估算，美国房地产市场自2006年鼎盛时期至2012年已经拉开了63.9%的差距。随后美国房价开始攀升并于2017年重回历史高点。

从美国近半个世纪的房地产历史来看（1963年至2007年），其真实回报率也仅略高于黄金，基本与股市持平，并不存在暴利。

1963年至2007年的44年中，美国住宅平均年涨幅为6.6%；（未计算平均租金回报）

同期道琼斯从652点涨到13264点，44年平均涨幅为7.08% (未计算股息回报）

同期国际黄金价格从35美元涨到695.39美元，44年中平均涨幅为7.02%

并且呈现几条基本规律：

(1)  12年周期：美国房产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期。

(2)  3年调整期：市场调整周期持续大约3年，这期间美国房价会有较大的波动、下滑。

(3)  6%长期自然增长：每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长，但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。

人们之所以会忽视周期，并对房价的上涨印象深刻，可能是因为住房购买频率相对较低，所以人们能够记住很久以前的购买价格，因为无法对住宅价格进行长期比较，所以会对先前较低的购买价格（考虑消费者价格指数）与当前价格的差别感到吃惊。

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          存量时代下的房地产投资机会

纵切现代中国历史周期，回看过去20年由房价上涨带来的差价回报的情况如何（统计从1998年到2017年）

北京从4500涨到67951，年均涨幅14.54%；
上海从3000涨到48384，年均涨幅18.9%；
全国从2063涨到7613，年均涨幅6.7%

从长期差价回报来看，目前中国的房地产投资回报率远高于国际市场，但我们不能得出结论房价增速就会放缓，以上海为例，2017年二手房成交量较2016年下跌59%，但最高成交均价却首次超过5万，较2016年上涨了32%。是的，没有人可以预测未来。

但我们仍可以从一些可被量化的指标中，观察产业趋势的变化。从2016年起，一线城市二手房成交量开始长期大于新房成交量，均价长期高于新房均价，北上城市二手房成交量占比已达到70-80%，非常接近美国85%的二手房成交占比，中国的整体房地产市场进入从增量市场向存量市场转换过渡阶段。

在过去增量主导的时代，人们通过金融杠杆实现对所有权的获取，买房必然是主流；

在未来存量主导的时代，拥有住房的人可以通过所有权房屋进行资产变现，如抵押融资；而没有房屋所有权或使用权的人，则可以通过产业信托基金reits，同样获得资产收益。

在媒体所宣扬的白银新的时代，也许投资房地产获得暴利已经是小概率事件了。但是对比资产回报率来看，这个市场仍然拥有吸引人的投资机会，并且这样的机会正从少数人获得向多数人也能获得转变。