题记：
中联智创创始人曹志国先生和他的团队在过去十年中，落地了300家产值在30，000，000～500，000，000元区间、拥有核心技术的企业。近日，曹志国先生就“北京实体产业外迁诉求周边政府和园区如何落地承接”话题，分享了他的经验和看法。
生产性京企外迁，出京易，落户京郊难
近日，中联智创在微信公众号中分享了一篇关于“通州年内将腾退2000家以上工业企业”的文章，引发各种热议。在留言区，许多朋友想知道：“外迁的企业和迁入的企业有什么规律性？什么因素导致企业做出落户的决定？”其实只有一个主因：政策驱动。和当地政府的政策倾向和园区的产业聚焦性有很大关系。
受环评条件的限制，原则上来讲北京不再批复生产性企业注册公司了，北京周边的河北地区，环评原则和北京同步。这为北京周边的区域带来了很大机会，现在的燕郊、大厂、香河、北三县等地几乎没有生产的生存之地了。但是，对于大多数生产企业来说，迁出北京易，落户京郊难。
中联智创从成立以来，接触了多个地方政府和无数园区同仁，根据我们的调研结果发现：尽管许多园区都在北京设立了办事处，但真正落地外地的项目却不太多。在这里，可以毫不夸张地说，北京外迁落地项目目前还没有超过我们团队的：我们用了十年时间落地了300家产值为30，000，000～500，000，000元、有核心技术的企业！根据中联智创对产业规律的调研分析发现：产业地产的黄金时期将在今年和明年到来，这是自2009年以来产业地产的最大机会。
但反观这一时期下的园区现状：土地集约性因住宅指标而大幅缩水，商业用地普遍多于工业用地，有工业用地的园区也在等待着土地变性；京津冀一体化的国家战略又进一步拔高了京郊地区政府和园区的高度，相比于工厂落户他们更倾向于总部基地的落户。只有西南地区如保定、涿州还可以，但是当地政府的调性比较高，心中的梦想也是总部基地而非生产性工厂。因此，越来越多的生产企业面临着何去何从的抉择。
外迁生产性企业落户，诉求不高，但难实现
那么，外迁生产性京企对落户园区的诉求有哪些呢？
就我们今年接触到的企业来访量、产业层级来看，企业在租赁和购买上都发生了很大的变化。首先，从骨子里来讲，对于好不容易在北京生存下来的企业来说，他们不愿意离开北京。对于被迫离京，企业是有排斥性的。但是由于政策的影响，企业必须考虑出京选址，所以就出了今年企业看房率高而成交低的情况，尤其是租赁用地，成交率极低。
目前，实体企业在北京租赁的场地大部分是村集体用地或镇政府集体用地，大部分厂房和建筑都是企业自己施工建设的。如果建设时和政府签订了合约，政府可能会给一些补偿。对于那些租赁非政府工业用地的企业来说时刻面临着房东随意涨价等种种问题。
但外迁企业到北京之外考察时发现：正规的工业园区价格与在京租赁的价格差不多，甚至比他们北京还高。虽然一些地区的集体用地租金相对较低，但今年的政策特别紧张，集体用地盖厂房的现象备受媒体关注。所以无论是从成本、交通、人才资源等角度考虑，企业家们想方设法不离开北京，比如通州的政策出来后，许多通州的企业迁到了大兴。
园区吸引生产性京企落户，定位好，还需多探索
对于这些外迁京企业，京郊园区关注更多的是外迁企业的类型，对于不符合园区产业定位的企业怎么办？园区的专业定位要看决策者对时间和运营成本的要求，当然符合园区定位的企业是最好的，但如果是开发企业好像不太现实。这批迁出行业较多有：光机电产业、医疗器械带生产、仪器仪表产业等等。
租赁的客户，租金在0.6/平方米以下的，密集型企业较多，产业层级相对较低。机械加工、家具产业、服装产业较多。对于这些企业来说，租金超过0.4元/平方米就不太容易接受，以他们的产值能在北京活着也不低了。
这类企业在京郊落户难的原因有二：其一，落户于北京周边50公里以内，政策不允许；其二，离京更远的园区没有行业产业基础，政府的配套还不成熟，企业诉求达不到。因此，如何组织这类企业聚焦在一起并从思维上改变他们、让他们抱团发展？这是未来生产性企业落户的一个方向。
关于这一点，中联智创也正在探索。
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