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1977年，邓小平同志复出，此时的中国满目疮痍，百废待兴。经济市场更是惨淡，迷茫中看不到未来的希望。

 

摆在新中国面前的首要任务便是发展经济，提高民众生活水平。

 

穷则变，在大多数人对新形势尚未反应过来时，变局很快出现。

 

1978年，安徽凤阳小岗村烧起土地承包责任制的“农村改革之火”。

 

在城市方面，邓公一纸令下——大力发展房地产行业。

 

如果说此时中国经济薄弱，那么房地产市场更是奄奄一息。

 

20世纪80年代时，资本主义国家建筑业创造的收入占国民经济收入的8%-10%，有的甚至高达30%以上。

 

而截止到1982年，我国建筑业创造的国民收入仅占国民收入总额的4.6%，不足发达国家的一半，人均实际居住面积仅3.6平米。

 

房改是当时刺激中国经济最有效的强心剂。

 

但房改涉及面广，对经济影响极大，最稳妥的办法便是：设置改革试验区率先摸索经验。

 

1986年1月，国务院召开住房制度改革座谈会，成立国务院住房制度改革领导小组，会上，中央给了山东一个试点城市名额。

 

此时烟台工农业产值发达，是山东第二大经济城市。

 

更为重要的是，1985年，烟台人均住房面积10平米，处于全国领先水平，市区住宅面积404万平米，公管房面积占比高达91.3%，便于统一指挥。

 

于是就在这样的房改大背景下，烟台被推上历史舞台。

 

令人想不到的是，烟台成为后来全国最为成功房改城市，房改经验在全国推广学习。

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房改前，烟台房产市场一片死气沉沉。

 

我国实行“公家包、福利制、低租金、实物分配”的政策，房租与房产价值严重背离。

 

改革前，烟台房租仅有0.167元/平米，这其中政府还要给予补贴，个人实际支付仅为0.067元/平米。而每平米房屋的折旧费、维修费用成本费用为2.4元/平米。

王阿姨回忆说：在旧的房产制度里做投资，挖个坑埋点土，数个12345，种下黄金收红薯。

据1985年国家统计局对47个城市6061户职工家庭的调查结果显示，平均每人每月用于房租支出只占全部收入的1.3%，其中烟台市1.01%，仅相当于烟酒糖茶支出的25%。

 

换句话说，在那个时代，一个月的房租收益也就几包烟钱。

 

住房市场就这么成为一个稳赔不赚，并且赔到你怀疑人生无地自容的制度牺牲品，资本避而不谈。

 

没有资本介入的市场就像没有活水的河流，市场的上空一片乌云密布，更是压的财政喘不过气来。

 

1985-1986年，两年时间烟台市政府支出租房补贴多达520万元。

 

在巨大的财政压力下，房屋破损没钱修复，居住质量严重下降。芝罘区的房屋完好率长期停滞在60%左右，1985年危险住房更是比1984年提高1.7倍。

 

如果说租赁市场只是冰山一角，房产投资市场就是一个无底洞。

 

1984、1985两年时间，烟台用于住宅建设上的投资达1.2亿元，而1985年，烟台工农业总产值也不过122亿元。

 

庞大的住宅投资支出使得财政对于其他城市发展建设束手无策，城市发展被受到严重的拖累。

 

而更为严重的是，由于租金的绝对低廉，使得租赁市场充斥着各种关系和暗箱操作，住房福利成为少部分人的福利。

 

1985年，全国城镇中无房、缺房苦难户占比25%，而这一年，国家住房投资支出近300亿。

 

庞大支出换来一句嘲讽：300亿买了一个群众不满意。

 

住房制度，不动不行！

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1986年3月15日，国务院正式确定烟台、蚌埠、唐山为第一批房改城市，随后烟台成立城镇住房制度改革领导小组。

 

1986年10月，烟台市政府大厅，召开全市房改动员大会，会议大厅气氛凝重又嘈杂。

 

房改牵一发而动全身，没有经验可以借鉴，没有任何指导文件，而难度一个接一个。

 

改革花钱不说，一定会大幅提高居民租金，处理不好就会引发社会事件，房改小组犹豫不决。

 

时任烟台市长俞正声在一片嘈杂声中一拍桌子，下定决心：

“现在房改，已经到了箭在弦上、背水一战的时刻，只能前进，没有退路。”

烟台房改一锤定音，中国房改拉开序幕。

 

从1986年4月成立成立城镇住房制度改革领导小组开始计算，直到1987年7月烟台市出台改革试行方案，历时16个月。

 

在这16个月里，全市动用近千人，挨家挨户调查，测算了三千多万个数据。

 

市政府给房改办配备了10台电子计算机，先后完成4万户居民家庭和600个单位基本情况调查。对1440个单位进行情况普查，测算了共计10万多个数据、进行了50多次不同方案分析、产生17250个分析结果。

 

第一个方案递交国务院后进行修改，一直到第二、第三个、第四个。

 

1986年10月11日，时任国务院秘书长陈俊生召集相关部门召开会议对第四版方案进行复议，终于获得通过。

 

随后，烟台房改办对该方案先后进行3次模拟运转，运转动员大会参会人员多达1200人。

 

此外，为减轻民众对于房改的恐惧情绪，房改办先后举办13场宣传报告、200余场座谈会、编印《宣传提纲》5万册。

 

1987年7月30日，时任烟台市长俞正声发布电视讲话，长达1小时，连续播放3天。事无巨细的将房改从政策到经济改革到具体措施进行详细说明，终于获得广大市民认可。

 

但烟台房改成功背后的关键因素，还是烟台当时战略性的把握住了市场的基本规律并采取了两步走的快速稳妥策略。

4

在国外赚钱国内血亏的房产市场，最根本因素在于不能调动投资的积极性，而烟台房改第一步便是提高房租。

 

用提高房租的办法使得房产市场具备投资价值，吸引资本进入。公房租金从原来的0.10元/平方米左右，提高到1.28元/平方米的准成本水平。

 

此时多住房就意味着要多拿租金，此时很多租住面积多的人主动把房屋退租。据统计，试行方案出台半年，1500多户申请大房换小房。

 

为了保证市场的公开透明，在988年5月12日，《烟台日报》公开烟台市长们的房租清单。其中市长俞正声住房面积90.95平米，房改前月租金7.28元，房改后月租金116.42元，经过房改计算方式计算后，每月实际房租为41.65元。

 

租金提高后，全市房产市场被唤醒。

 

回收来的租金，35%作为市住宅周转基金，65%归产权单位，用于住宅的维修和再生产。全市住房紧张开始趋缓。

 

但房租的大幅上涨，势必增加居民的生活压力，为了缓解压力，按标准工资23.5%的系数给职工发住房补贴券。

 

注意，这里是发放的是住房补贴券。

 

这样一来，既降低了居民租房压力，同时也缓解了财政压力。毕竟住房补贴券不是人民币，不需要政府在财政进行划拨支持。

 

用一句话简单总结烟台房改内核，那就是尊重经济规律，利用资本力量撬开市场，同时量力而为，分阶段跨步，果断执行。

 

1987年10月22日，烟台文化宫广场，烟台住房交易换房大会举行。

 

4天的交易会，共向个人出售商品房45套，调换住房143套，办理私房交易52套，数字现在看似不大，但是在20多年前，是一个从0到1的划时代突破。

 

1988年初夏，山东乃至全国的第一个商品房小区，烟台民生小区开工建设。

 

此后，烟台房地产市场被彻底唤醒。焕发出惊人的生长力。

 

一年后，房地产企业已达65家。同时，作为全国第一个成立的住房储蓄银行———烟台住房储蓄银行（恒丰银行的前身）也迅速壮大。

 

1995年10月24日，烟台市政府正式出台《烟台市深化城镇住房制度改革方案》。

 

至此，烟台凭借全国最成功房改城市一举成名。

 

文章中部分数据及新闻报道引用：

金延铭：《烟台要事考略》

烟台晚报：《烟台打响房改“第一枪”激活市场“一池春水”》

齐鲁网：《筑梦之路》

烟台日报：《俞正声曾任烟台市长主抓房改》

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新sir：一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身，曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。转发评论关注，楼市新说 给您带来专业的楼市解析，VIP私人解析，给您最实用的买房建议。

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