一、 大衰退的真正原因
1. 次贷危机
次贷，是“次级抵押贷款”的简称，这也是一种房贷。在现代社会，用自有资金全款买房的人已经很少了，大多数人都会考虑通过按揭抵押贷款负债买房，只要付个几成首付，剩下的可以通过抵押房子获得贷款。住房抵押贷款看起来安全又赚钱，于是美国就出现了次贷这种要求比标准宽松的贷款。
一般认为，当房价跌破社会首付水平时，贷款人开始违约断供，银行开始大量处置抵押物又加速拉低房价，恶性循环之下，银行开始出现大规模坏账，次贷危机就不可避免地爆发了，然而实际上，大量的数据证明，房价跌到贷款人有动力违约之前就已经出现了经济衰退的迹象。
2. 边际消费倾向
边际消费倾向是用来衡量消费支出相对于收入的敏感程度的。边际消费倾向因人而异，同等数量的收入减少，对低收入、高负债的人群会产生更大影响，他们很可能会大幅减少消费支出。
银行只是一个中介，房贷的最终债权人是另外一些不需要贷款而且还有余钱的人，也就是富人。对于穷人来说，财产是杠杆化的，也就是说是由负债产生的，所以他们很容易就会感觉自己变穷了，房价稍微一跌他们就会主动开始减少消费；而对于富人来说，只要银行不倒，财富受到冲击就很小，对消费行为的影响更小。穷人们的负债越多，边际消费倾向就越高，对房价下跌就越敏感。
3. 房贷让穷人更穷，最终引爆危机
房贷的存在造成了人群差异，房价下跌会让穷人更穷，而富人几乎不受影响。并且，因为次级贷款的存在，让贷款买房的穷人族群不断壮大，社会购买力被大量吸引到了房地产市场，其他行业就会自然失去了活力，社会的收入水平随之增长放缓，甚至下跌。这时，穷人族群只能减少消费，这又继续拉低社会总需求，穷人更穷，更努力地减少消费，整个社会经济就进一步恶化，如此周而复始，恶性循环。最终，大批房奴都无法坚持供房，大规模的房贷违约出现，风险在整个金融领域爆发，经济情况加速恶化，引起危机和衰退。
房贷，尤其是次贷催生了大量高边际消费倾向的人群，扼杀了居民的购买力。当经济受到冲击时，风险会迅速扩大、失控并进入恶性循环，这才是诱发经济危机最深层次的原因，是解开“为什么会出现大衰退”这一谜题的钥匙。
二、 膨胀房贷从何而来
1. 房贷和房价，谁是鸡谁是蛋
从表面上看，房贷的膨胀和房价的泡沫是互相助长、互相强化的关系，真实的数据却显示，即使在房价平稳的地区，房贷规模在危机爆发前几年也是在极度扩张的，随着房贷规模连年大幅度上升，最终推动房价普遍上涨。并不是房价上涨推动了房贷扩张，而是人们大量贷款买房催生了房地产价格泡沫。
2. 房贷发放逻辑
银行贷款的政策总的来说有两部分，一部分是决定是否发放贷款，另一部分是发放贷款的条件。是否发放贷款，决定于申请人的违约率。银行会通过对申请人的职业、收入、履约记录等综合分析，采用打分或者评级的方式综合评定申请人的违约率，然后根据能够接受的违约率水平来划定分数线，决定是否接受贷款申请。发放贷款的条件，一般是通过测算一旦贷款人违约银行能承受多少的损失来决定。通过设计几成首付、利率多少、抵押率多少、是否需要额外的共同还款人担保等等，来将这个可能的损失控制在可以接受的范围内。
3. ABS 吹大次贷气球
分析历史数据发现，在次贷危机爆发前五年，美国的房贷规模在居民收入和购买力下降的情况下出现了强劲增长，这说明银行开始降低分数线，放宽贷款条件，让原本不具有购买力的次级贷款人不再受到到严格的借贷约束，开始举债买房。
大量的研究表明，正是金融领域中可以称之为伟大的金融创新工具 ABS，让银行改变了传统的风险偏好。ABS 是 Asset-Backed Security 的缩写，翻译过来就是资产担保证券或者资产抵押证券，也就是我们常说的资产证券化。如果我们把一笔房贷比做一个苹果，资产证券化就是先把很多很多苹果放在一起，扔进一个房贷池，把这个池子里的苹果重新切成小块，再分别组合去跟银行兜售的过程。通过证券化，原来贷款的风险被巧妙地分拆、重构了。银行看似持有了一些符合自己风险偏好的贷款，但是实际上甚至都不知道自己到底贷款贷给了谁。这就等于人为地剥离、制造出了一些超级安全的份额，直接鼓励和助长了不负责任的房贷，让房贷不断膨胀，并且增量贷款人都是那些边际消费倾向很高的穷人，最终让房贷成为脆弱的纸牌屋。
三、如何避免重蹈覆辙
1. 救银行治不治本
经济危机之后，美联储推出了紧急救助计划，降低短期利率，向银行提供紧急救助贷款，保持银行体系的正常周转运作。银行是特殊的，如果银行体系崩溃，一个国家的支付结算体系都可能会崩溃。其他的工商企业出现不可逆转的问题还可以进行破产清算，但是银行业却不能允许大规模的破产，尤其是那些具有系统重要性的银行，已经大到不能倒。
挽救银行体系没错，但是挽救银行体系和严格监管的做法很可能治标不治本，并且必然会牺牲公众的利益。大衰退的根源就是负债购房者的边际消费倾向非常高，财富缩水使得消费减少，如果只是救助银行体系并不能治好经济。同时，救助银行相当于用全体纳税人的钱，去保护一部分有余钱用于投资和储蓄的人群，相当于牺牲了部分公众的利益。
2. 作者的建议
既然是房贷让穷人变得更穷，作者建议房贷可以具备一些弹性条款甚至是股权性质的条款，这样可以让贷款人不至于变成一无所有，总还能保持一定消费的能力，借此来防止衰退。不过作者在书里提出的这些建议很难执行。资产证券化已经把房贷搅和在一个资产池里，想要针对某些贷款人设置优惠条件，改写贷款条款很难；同时，金融体系制定规则时一定会保护金融体系本身的利益，并不会积极实施让利于贷款人的政策；过分保护保护贷款人的利益面临巨大的道德风险，可能让房贷的气球吹得更大，结果更加糟糕。
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