开始学习财报及价值投资的第一天，第一个研究标的是万科。
万科成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科看第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。2017年，深圳地铁集团成为第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持按照：轨道+物业“发展模式。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为”城乡建设与生活服务商“，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营，物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。
万科1988年成立，随着中国房地产黄金十年的发展，万科也一跃登上了中国乃至世界的大舞台。然而随着高居不下的房价成为政府、百姓关注的民生问题。土地储备不断减少，政府政策调控等等原因，房地产白银时代开始来临。万科为应对社会环境的变化，2014年，从房地产开发商转型为“城乡建设与生活服务商”。主营业务从建造销售商品房变为开发销售房产及物业管理+服务（物流、长租、产成、养老、教育、冰雪等）。根据业务的调整，财报上有哪些变化，是我研究这家公司关注的点。
万科现法定代表人兼董事长郁亮，总经理祝九盛。第一大股东深圳地铁集团有限公司，持股比例为29.38%。主营业务构成：房地产开发与经营占比95.93%，房地产管理占比2.93%
根据董事会经营报告，万科的目标是成为全球领先的住宅租赁企业。目前已跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列。未来将为更多家庭提供更全面的居住解决方案。除了传统的住宅开发和物业服务优势外，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。深地铁也支持深化万科“轨道+交通”模式，
2017报告期内主要工作本集团的主营业务包括房地产开发和物业服务。在巩固核心业务优势的基础上，本集团亦积极拓展与生活服务相关的其它业务。2017年，本集团实现营业收入2,429.0亿元，同比增长1.0%；实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.1%，较2016年增加2.61个百分点。分业务看，本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.9%。
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