鹤岗哭诉：一个鬼城的诞生

一座城池，是一群人与一间间房的拼接；鬼城的出现的本质：房屋市场的供过于求。

分析一个城市的房屋市场，我们可以用过去十年看未来五年。也主要看两个核心指标：「常住人口」，「住宅用地」。

为什么鹤岗5万就可以买房呢？有人祸（政策导向），也是天灾（大势所趋）。

1，第一核心指标：常住人口

自1999年-2018年的常住人口走势，可以人口数量顺势而下，不带半点挣扎。

20年间人口最高峰为：111.3W 人；昔日的辉煌永难再。

2018年人口数为：99.5W 人。鹤岗做为三四线小城市人口迁入基本不可能了；

鹤岗人口下降的主要是年轻劳动力人口流失，人口结构老龄化，人口出生率的无法抵消人口流失。

2，第二核心指标：住宅用地

从中国土地市场网整理了鹤岗2002年-2019年的审批的住宅用地。

审批次数可以看出市场土地交易的频次：2003年-2008年可以是交易最频繁的5年，如果住宅开发交付的周期是5年，那么可以预估2008年-2013年是鹤岗房屋市场最繁荣的时候吧，房价峰值也该诞生了。

频此虽然重要，土地面积也不可忽视。

通过区县分面来看，住宅土地的审批集中分布在三个区县：市本级，萝北，绥滨。三家分地像一场权利的游戏；

再来细看每一年审批土地面积的分布：三个地区2003年-2008年审核的土地面积小块居多，2011年-2015年有大块土地交易的出现。例如：本级市有3块40公顷的土地交易。

初步的判断：03-08年，以小步快跑，小土地高频交易的模式（寸土寸金，待价而沽吗？）；11年-15年，大步前进，大土地低频交易的模式（有点捆绑销售的感觉）。可见：土地的交易模式，也是市场的一面镜子。

3，常驻人口与住在地的供给变化：

20年间的人口下滑，三次住宅地审批的高峰，给鹤岗的房屋市场带来了什么呢？这里做一个简单的运算吧；

「人口假设」：鹤岗的新增人口为10+万人，按照平均每人住宅面积为30平米（很幸福了），也就是说鹤岗实际需要的住宅面积为：300万公顷；

「房屋假设」：住宅用地，扣除40%（高于国家绿化面积不少于30%）的绿化面积，平均楼层高度为6层；300万公顷只需要住宅用地83万公顷的住宅用地。

「问题是」：2002年-2014年这8年的获批的住宅用地就已经达到了：99.35公顷。早已满足鹤岗10+万人换新房的需求了。

2002年-2019年的获批住宅土地已经达到了：131.13万公顷。供过于求的表现只有一个就是鹤岗房价将持续走低。

4，鹤岗是一面镜子

鹤岗当前的处境，告诫我们需要把控好土地审批，一步一个脚印，禁忌盲目跟风迈大步。同时也反映了靠土地促进地方发展的办法是一个办法，但不是一个长久的可持续的好办法。好好发展经济留在人口才是关键。

数据稍后更新.....

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