调解助理小姚在电脑上填写完统计报表后，伸了个懒腰，看向调解员老陈:“最近，有几起纠纷都是租赁期间房主把房子卖了，新房主找上门来与原来房子的承租人发生争执。哎，老同志，这事儿，你就没有什么想要说的吗。”
老陈放下手机，摘下老花镜，说:“是啊，这类案子涉及房屋买卖与房屋租赁两个法律关系，关乎民事主体依法享有的物权的限制。”
“哎，怎么就跟给学生讲课似的。”
“好，简单说，这类案子涉及法律上的一个规则，叫做'买卖不破租赁'。这个，真的很有讲究。”
“买卖不破租赁？”
“对，以前咱们调解中心经办的小岚的那个案子，就非常典型。”
“小岚的案子？”
“对。房屋买卖与房屋租赁合同的相互交叉。”
小岚硕士学业毕业后，一直与男友两地分居。最近，男友调动工作来到小岚居住的城市。为此，小岚的父母拿出全部积蓄为小岚买了一套两居室。
看房、签约交款、办理房产过户手续，联系装修公司，小两口一阵紧忙活。这天，小岚他们跟着中介公司的业务员，带着装修队的工长来到刚买到手的房子。
“什么人，你们在干什么？”正当几个人忙碌着丈量尺寸，商讨装修方案，突然，房门涌进来十几个人，为首的人当众大喊一声。
小岚几人愣愣的呆住了。只见，这些人一律穿着短袖白衬衫，红领带，蓝色长裤，一看就是搞房屋中介的业务员。
“我是刘正文，家琏房屋中介公司的业务员。这个房子我的委托人已经买下来了。前天，我们办妥了过户手续。”小刘淡定的说，“你们是干什么的，有何贵干。”
“有何贵干？”那人冷笑一下，“我是百家公司王经理，这套房屋我们早就承租了。现在，我们的租赁合同还没有到期。对不起，请你们出去。”
“租赁合同？让我们出去？”小刘有些摸不着头脑，“房主没有说这房子曾经出租了啊？而且，这房子也是空的啊，没有人实际居住吧。”
“哗啦，”王经理从手提包中掏出一沓纸，“看好了，这是我们的承租合同，这上边有房主的亲笔签名。看看清楚，还有半年才到期。”
小刘急了，拨通卖房人的手机。“喂，老张，这是怎么回事？你卖的房子出租给那个百家公司啦！”
“哦，是啊。”手机里，卖房人老张满不在乎的说。“这个是我跟他们百家公司的事情，与你们无关，那个租赁合同我已经通知他们解除了。房子卖给你们了，你们该干嘛干嘛。”
“放屁！”王经理在一旁听到老张的回话骂了一声，“他说解除就解除呀，他老张提前解除合同，必须退还预交的房租，还应当承担违约责任。”
小刘听罢接着说道:“这是你们之间的事情，跟我们无关。对不起，请你们出去，不要妨碍我们量房。”
“对不起，我们是承租人，依法享有这套房屋居住使用的权利。请你们出去。”
“我们是房屋的所有人，这房子是我们的，请你们出去。”
“你们出去！”“你们出去！”……
双方争得脸红脖子粗，禁不住互相推搡起来。
“报警！”“对，报警！”
“买卖不破租赁，”李警官在现场听罢双方各自的陈述，慢条斯理地说，“百家公司提供的房屋租赁合同有当事人的签章，应当合法有效。按照我国法律的规定，房屋租赁合同未到期的，对新的房屋所有人依然具有法律约束力。”
李警官扫了几个人一眼，“这个原则就叫做买卖不破租赁，懂了吧。”
“凭什么！我们的房屋买卖合同也是合法的。”
“就是，所有权大吧，承租权怎么也大不过所有权吧。”
“你们的租赁合同已经解除了，嘚瑟什么。”
小岚他们一听就炸锅了。
“你们之间的争议属于民事纠纷，可以到法院打官司解决。都别急，你们把话留着说给法官吧。”李警官依然不紧不慢的说。
“怎么，这就算完了。”小姚听罢，有些惊讶。
“对，完了，”老陈说，“警方负责受理刑事违法犯罪的案子。当然，也可以调解民事争议。但是，当事人不服调解的，只能到法院打官司。”
老陈解释说，房屋出租期间，房屋所有权受到承租权的制约。房屋租赁合同未到期的，房主出售房屋后，新的房屋所有人继受原房屋租赁合同出租人的权利义务，必须继续履行原房屋租赁合同。
小姚沉默了一下，开口说:“怎么就觉得小岚他们太窝囊了。”
“是的。”老陈拿着架子慢条斯理的说起来。“第一，纠纷的起因是卖房人老张将正在出租的房屋卖了出去，而且，向买房人隐瞒了房屋出租的事实。第二，房屋中介公司失察，没有查清购买的房屋正在出租期限之内。第三，百家公司是二房东，他们从老张手里租下了房屋，简单收拾一下再出租出去，从中挣取租金差价。他们与实际租户解除租赁合同后，由于没能就老张提前解除合同的赔偿额达成一致的情况下，采取了拒不腾房的方法。总之，小岚他们才是真正的受害人。”
“我就说呐，这对小岚他们来说，真的就是无妄之灾。”
“搞清楚事实问题就容易解决了。最后，老张退还了百家公司的租金，承担提前解约的违约责任。百家腾退房屋交给了小岚。”老陈接着说，“不过，这个案子提醒了我们。大家在买卖房屋之前，必须做好必要的调查工作，尽量规避不必要的风险。”
“马后炮！”小姚调侃到。
“亡羊补牢犹未为晚。”老陈笑眯眯的说。
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