北京的楼市已经轰轰烈烈的几轮冷热，从14年10月默默的涨到了现在。期间信贷、政策、M2几次变动，房价和成交量也受到几次波动影响。现在北京已经均价6.4w+，还会再涨吗？3月底会出政策吗？出政策后对房价有什么影响？咱们一点一点分析看。
这是14年9月至今的成交量的变化数据。我们可以看到，14年10月之前，成交量是很低的。之后的成交量，在15年9月至16年3月经历了暴涨，这段时间也同样是北京楼市价格疯涨的阶段。
再看普通非学区和知名学区房，在11年9月至今的两次上涨周期和一次下跌周期的表现，可以看出：
上涨周期，无学区的老房子涨幅不如知名学区房的涨幅。
下跌周期，下跌幅度基本相同，差别不大。
在上涨周期，知名学区的成交活跃度（成交总面积）约是普通无学区的1.5倍，
在下跌周期，知名学区的成交活跃度明显低于无普通学区，约是普通无学区的1/2。
可见：学区房的投资价值明显，受到市场认可。居住价值较弱。
12年6月至13年9月之间的政策变化
结合上图来看，有以下：
2012年6月和7月两次降息(之前未统计)，造就的是13年3月的小高潮。
2013.3.1和2013.4.7l两大政策出炉，征收20%差额个税，禁止单身买二套，二套首付款70%。
但是楼市降温是在13年9月之后，约有半年的延迟。
猜测是，虽增加购房成本（20%差额个税和二套首付70%），但市场上满五唯一的房源和首套购房者，仍然花去了半年的时间去彼此消耗供需，半年后市场上满五唯一房源趋于售罄，同时该阶段的首套购房者基本在能力范围内已陆续出手，故13年9月才开始降温。
另外，13年3月之后，知名学区房的成交量迅速冰冻，这次政策相当于精准打击到不满五年的知名学区房交易和二套交易。而普通市区老破小则属于缓慢消耗的阶段，未见成交量明显滑落。
14年930新政，7折利率开始；15年330新政，二套首付40%，多次降息，到15年10月时前后共降息6次。大幅降低购房成本。
市场反应是，知名学区房在14年9月的成交面积大幅上升，到15年10月之间涨幅在140%多。而普通市区老破小受影响较小，14年9月至15年10月之间涨幅在120%。
15年11月之后，全市整体政策宽松，首付贷、85折利率重出江湖，全市普涨开始。15年11月至17年2月，知名学区房涨幅在160%左右，而普通市区老破小普遍涨幅超过了170%。
严格来说，15年11月之后至今分四个阶段：15年11月至16年3月-全市集体暴涨；16年4月至16年7月-观望（因为16年3月其他一线城市纷纷出政策重压，而北京无动静）；16年8月至9月-暴涨；16年10月至今-供需动荡（930新政导致首付略有提升，同时信贷收紧，满评不复存在，利率优惠也在减少）。
粗略估计，上半场，所有房源普遍涨幅在25%左右。下半场，知名学区房购买力似乎明显跟不上，涨幅在28%左右，而普通市区老破小，涨幅甚至接近40%。
16年3月至今的全市成交套数变化
最后说结论。
从某种角度来说，知名学区房和市区普通老破小是两个市场，前者往往是一般家庭的二套甚至n套，而现在购买市区普通老破小的，多为首套或者刚需换房（郊区换市区）。
目前的政策并没有严重影响到购买，反而是市场有效房源减少，购买力也逐渐耗竭，同时业主报价一致高于历史成交价，在推高单价的同时，成交量相对于16年3月和9月有明显下滑。
如果出政策，知名学区房成交量会迅速冰冻，但是价格会持续稳涨，在6个月后抵达最高点，之后业主报价不会再要求高于所有历史成交价，而会参考最近成交价去报价，9个月后进入下跌周期（全市成交量跌入日均400）。而普通市区老破小成交量则影响不明显，在跟随学区房进入下跌周期后也会价格下跌并且成交略微降低。
最简单的说法，出政策前，不用担心价格，直接买吧。出政策后，价格还会继续上涨半年，然后持续下跌至再出救市政策。也就是说，如果17年3月出严格的政策，那么18年1月再买吧。既然现在还没出政策，就别操zf的心了。
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