第八天REITs

晨读好文

别让“等有时间再做”毁了你

你是不是也经常说“等有时间再做”？有时间再做”？

你就毁在“等有时间再做”。

说到时间大家可能都知道时间成本，但其实还有一个概念大家得要更加留意一下，就是比“复利”还厉害的“复时间”。

说到世界最牛投资家巴菲特。这位间接拥有数百家公司，几十万员工的投资巨匠，职业生涯80%的时间都用在阅读上面。不像我们每天拿着手机，大量阅读着碎片信息，这是信息焦虑症。

他老人家工作时间读的是财报和工作报告，休息时间看的是报纸和书籍。此外，他每天都要运动；日程表上还排着理发、弹吉他（弹得非常不错）……

似乎有钱人都不像我们这般忙碌？

每天努力勤奋工作，疲于应付大小琐事，却难有翻身之日。

也许巴菲特真正牛逼的财富，不仅仅是金钱产生的复利，而是大家都忽略了的“复时间”。

智力资本永远胜过金融资本

和复利用来赚更多利润一样，复时间也是用赚来的时间交换更多的价值， 并且随着时间的推移呈现指数级的增长，就像下面的“花时间坐标”一样。

第八天REITs

深圳是一个狭长的城市，我住在深圳的西面，曾经有一段时间要跨越整个深圳去东面工作。在地铁上单程耗费的时间是两个半小时，来回要近五个小时。

最开始，我每天路程上就是玩王者荣耀，练了好几个英雄，段位也冲上了王者，我从单纯的玩操作，上升到玩策略、玩意识，很明显地感受到从量变到质变的层次变化。后来，意识到不能被一款游戏绑架，所以开始看书、学课程。

那段时间读了好几本书，学了好几位大神的课程，以至于当我拿起一本书就知道他要讲什么，看了目录就能判断是不是值的时候，我知道，复时间起效果了！

现在回想起来，有时候真的很羡慕上班路程稍远的朋友，你们有相对比较大块的零碎时间来专注做一件事情，不管是阅读还是学课程，甚至是打游戏，都能让你达到一定的境界！

尽管这些时间没有让你的资产马上得到增值，却让你的智力资本得到了增长，潜在的机会是，你的资产有可能因为智力资本的增长而获得更高倍的增长！

这让我想起了一位投资大鳄的名言：“智力资本永远胜过金融资本”

复时间不止是复用时间

我们把花费的时间和投入的事情拉出一个四象限出来：

第八天REITs

在这个“搞事情四象限”里面，“占用时间”是零碎时间，一般我们可以认为在两个小时以下。

1、占用时间多，又不能产生效益的事情，不要搞。比如：玩游戏、看偶像剧（相关从业者除外）

2、占用时间多，产出效益高的事情，你要衡量一下，是不是你需要的，如果是，干之；如如果不是，你就把时间放到其他更重要的事情上去。

3、占用时间少，但是效益低的事情，也许是你做事情的方式错了，看看能不能改进。

4、占用时间少，但可以获取很高效益的事情，搞之！专门开辟出一段时间，用在占用时间少，获取效益高的事情上，久而久之，就能收获巨大的收益！这就是很好的复时间利用方法。

这里有几种成功人士都在用的“复时间”活动，你应该可以立即应用到你的生活中：

1、健身

要么健康饮食，要么保持运动。

很多成功人士都保持着良好的健身习惯，我就不一一列举了，看一下你们的“王爸爸”一天的行程单：

第八天REITs

2、学习

学习是最值得投入时间的事情，是最符合低投入高回报的事情。

牛人几乎都离不开阅读：扎克伯格每两周读一本书；巴菲特每天阅读500页；查理芒格被戏称为“长着两条腿的图书馆”…

国内的俞敏洪曾经三个月读六十本书，平均一天半一本。

看这张照片：

第八天REITs

俞敏洪坐在角落的一隅，正聚精会神地看书，地点是北京人民大会堂，他正在等着去开会。

3、建立高质量圈子

任何一项伟大的事业，都不是一个人的作用，而是基于那些创造性的组合。

要注意的是，我们要追求小而精的高质量人脉圈，避免鱼龙混杂的大圈子，那是浪费时间！

最后，像复利是把利息一次次地滚入本金一样，复时间也是一次一次地把时间投入到产生高效益的事情上去。

你不要奢望一次性的幸运，只有重复地利用这些时间，坚持做一件事情，才能获得巨大的效益！

这些方法对世界上杰出的人物有用，对你，也同样适用。

从每天花一个小时投入到上面的任何一个“复时间”活动开始吧！

所以，如果有一件事，你很想去做，千万不要说“等我闲了再做”。这是无限拖延的借口。

忙中偷闲去做高价值的事，不仅逼你学会管理时间，它带来的成就感，还能让你变得更加强大、自信。

“等有时间再做”的真正含义是，闲得无聊再去做。

如果你总以没时间为借口，时间就是你的敌人，如果你肯挤一挤，时间就是你的朋友。

日防一骗

信用卡融资骗局

以后小伙伴们如果收到955XX的短信或者电话，特别是给你一些让你心动的好处，一定要留个心眼，反正班班一直认为，能主动让咱们占便宜的事，一定是有所图谋的。

晚间分享：小白必备的房地产投资神器

REITs到底是什么？

②为什么REITs的现金分红率能高达15%？

③为什么说小白千元就可以投资REITs？

在讲REITs之前我们先来看看

比如有同学想拥有东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、东方君悦大酒店，该怎么办呢？

很简单，买汇贤产业信托（87001）就可以了。东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、东方君悦大酒店这几处物业的产权归汇贤产业信托所有。

第八天REITs

我们可以看到汇贤的价格为3.23元一份，买1000份才3230元。每位同学都买的起。哪怕只持有1份，也拥有以上物业的一小部分。可以享有物业分红和增值收益

如果有的同学想拥有华贸中心的写字楼，买春泉产业信托（01426）就可以了。华贸中心1号和2号写字楼的产权归春泉产业信托所有。

第八天REITs

我们可以看到春泉的价格为3.45港元一份，买1000份才3450港元。每位同学都买的起。

如果有的同学想拥有广州国际金融中心、广州财富广场等物业，买越秀房产信托基金（00405）,就可以了。广州国际金融中心、广州财富广场等一些物业的产权归越秀房产信托基金所有。

第八天REITs

我们可以看到越秀的价格为5.26港元一份，买1000份才5260港元。每位同学都买的起。

如果有同学想拥有香港的花旗银行大厦、朗豪坊这两个地标性的写字楼和商场。买冠君产业信托（02778）就可以了。花旗银行大厦、朗豪坊写字楼、朗豪坊商场的产权归冠君产业信托所有。

第八天REITs

我们可以看到冠君的价格为5.63港元一份，买1000份才5630港元。每位同学都买的起。

如果有的同学理想远大，以上物业都想拥有。那么以上的房地产投资信托都买些就可以了。

以上提到的汇贤产业信托、春泉产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业信托都叫房地产投资信托基金英文名是“Real Estate Investment Trusts”简称“REITs”。

现在全世界主要发达国家都有“REITs”，中国的“REITs”也在筹备之中，不久就会诞生。

通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。看好美国的房地产市场，我们可以买美国“REITs”；看好加拿大的房地产市场，我们可以买加拿大“REITs”；看好澳大利亚的房地产市场，我们可以买澳大利亚“REITs；看好英国、法国、德国、瑞士、荷兰、新加坡、日本、印度等国家的房地产市场，我们也可以买相关国家的“REITs。

我们知道房地产作为投资工具的优点和缺点都很明显。

房地产的优点主要是：能带来稳定的现金流，保值增值能力较强。缺点主要是：投资金额大，交易税费高，变现难。由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人。

但“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点，“REITs”才被设计出来。可以说REITs是为草根而设计的投资房地产的工具。REITs的使命就是要让草根也能投资房地产，分享房价上涨的收益。

虽然“REITs”是为普通投资者设计的投资工具，但是目前“REITs”的最大持有者却不是普通投资者，而是社保基金、养老基金、投资基金等机构投资者。这主要是普通投资者还不太了解“REITs”所致。股票已经出现了几百年了，但是“REITs”出现还不到60年。

美国投资者真正开始了解“REITs”基本在1990年之后；日本、新加坡、香港的投资者真正开始了解“REITs”基本在2000年之后；中国内地的投资者目前基本还不了解“REITs”是什么。

大部分房地产投资者都还处于“炒房”的初级阶段。

下面我们先来了解一下“REITs”。

1、“REITs”是什么？

REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代理投资者投资房地产的上市企业。

下面我们来看一只美国REITs，西蒙地产。

第八天REITs

很多人看到西蒙地产的时候，会把它当成股票。因为它看起来确实和股票一样。

第八天REITs

我们把西蒙地产和保利地产放在一起看一下，是不是很像？

但是西蒙地产是REITs，不是股票。保利地产是股票不是REITs。

虽然REITs和房地产股票长得一样，但是它们的内涵完全不同。

REITs和房地产股票区别如下：

第八天REITs

下面我们来看一下REITs的内涵。

REITs的内涵是法律赋予的，REITs之所以为REITs要符合一系列法律的要求。我们来看一下美国对于REITs主要的法律要求。其他国家的REITs都是在美国REITs的基础上改进的，总体上和美国REITs没有太大的差别。

美国对于REITs的主要法律要求有：

1、REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人。

2、REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券。

3、REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%。

4、REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。

5、 REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%。

以上只是美国关于REITs的主要法律要求，其实关于REITs的法律要求还有很多。我们这里就不说了。

另外REITs每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格。所以REITs是面临着系统的、严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。

了解了REITs的内涵以后我们就知道REITs与房地产股票、投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

下面我们来看一下REITs有哪些特点？

1、 定期强制高分红。各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

2、 投资门槛低。一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。

3、 交易成本低。一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。

4、 流动性强。买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。

5、 专业化管理。REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。

6、 收益率相对较高。和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过3万。如果现在用100万去买汇贤产业信托呢？股息率能有多少？

我们来计算一下。

第八天REITs 第八天REITs

我们可以看到2016年汇贤产业信托每股现金分红0.2754元。2017年10月6日的价格为3.05元。假设未来维持0.2754元的分红不变，则股息率为9.03%。投资100万每年能获得9万的现金分红，比直接买房回报率高很多。

每年9%的现金分红已经挺高了，但是在REITs中还只是中等的回报率。高的可以达到20%左右。

第八天REITs

比如这是一只美国REITs，每年的现金分红收益率高达19.18%。每个季度分红一次，这可是实实在在能拿到手的钱。

我们可以看一下这个美国REITs的分红记录。

第八天REITs

我们前面介绍股票时说过，长期来看与黄金、银行存款、债券、房地产等主要投资工具相比，股票的投资回报率是最高的。

但是如果与REITs的回报率相比，股票也是会稍逊风骚的。

长期来看，即使和收益率之王股票相比，REITs的收益率也更高一些。

第八天REITs

我们可以看到在过去20年中，美国所有的权益型REITs的平均年收益率为11.19%，同期标普500的年平均收益率只有7.81%（这个回报率没有包括分红，包括分红在内标普500的年均收益率为10%左右）。

现在同学们已经对REITs有了一些了解，无论从哪个方面来看，REITs都是一个非常棒的理财工具。那么怎么投资REITs呢？

REITs很多国家都有，同学们可以有很多选择。不过班班认为只要把香港和美国的REITs弄明白了，对于实现财务自由来说就完全够用了。因为通过香港和美国REITs我们可以间接投资中国内地、中国香港和美国的房地产。

这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买啦。

比如认为北京、上海、广州的房价还要涨，买物业在这3个地方的REITs就可以了；认为香港的房价还要涨，买物业在香港本地的REITs就可以了；认为这两个地方的房价涨不动了，但是美国的房价可能上涨，买美国REITs就可以了。通过REITs总能买到相对更有价值的房子。

投资REITs不但可以赚房价上涨的钱，还可以赚租金。王同学就巧妙的运用REITs解决了自己房租的问题。王同学毕业6年了，在苏州工作，技术男。经过努力奋斗已经存了20多万现金，这些钱是准备买房的首付款。但是由于苏州房价的上涨，20多万付首付还不够。

王同学只能更加努力工作，争取早日赚够首付钱。由于王同学之前缺乏理财知识，这20多万就放在余额宝里赚利息，一年大概有7000多元。王同学每个月房租2500元，虽然税后工资有9000多元，但是为了买房依然节衣缩食，不敢有大的花销。王同学自己说，曾经有很长一段时间，每个月想吃一顿自己喜爱的小龙虾还需要在内心斗争一番。

曾经最大的愿望就是每个月不用交房租了。这样就可以大幅降低生活负担，毕竟房租是每个月最大的支出。当然王同学曾经只是想想而已，从来没有把这个想法当真。

直到王同学学完了《财务自由操作系统课》，课程中有关于香港REITs和美国REITs的具体投资方法。王同学根据课程中的方法，选出来一个每年分红率高达20%的REITs。王同学算了一下，去掉分红税，每年还有18%的分红，简直难以相信。要知道国内现在房子每年的租金回报率还不到2%。王同学看了这个REITs的分红记录，发现每个季度都在分红，已经连续分了20多年了，中间从没有中断。

选出REITs后王同学也没有马上就买进，毕竟之前没有接触过的东西，心里还是有些忐忑。为了验证自己的判断，王同学就和班级里其他同学分享了这个REITs，在其他同学研究之后也认为这个REITs很好，值得买入。经过同学们多角度分析之后，王同学更加确信自己的判断了。王同学留了几万的生活预备金，把20万资金全部买进了REITs。

就这样买进之后，王同学在每个季度月初就能收到12000元，平均每个月4000元，去掉2500元的房租还剩下1500元。这1500元每个月够吃9顿小龙虾啦。这样王同学就告别了自己交房租的生活。王同学的房租由REITs包了。更幸运的是，在持有了3个月之后，王同学买的REITs价格上涨了55%，账面盈利10多万元。

后来王同学分享的时候也非常感慨，之前眼界太窄，没有理财观念，更不会理财方法。钱只能存银行，后来进化了一些改存余额宝了。但是赚的钱还是赶不上上涨的房价。经过学习之后，赚钱视野更开阔了，格局也更大了。

一年前我怎么也不会想到自己会在一个叫REITs的东西上赚那么多钱，更不敢想它还能持续的帮我交房租。我告诉大家一个小秘密，虽然经过了系统的分析，但是在我下手买的时候心里还是挺没有底的。主要是自己从来没有买过。

不过后来转念一想，买了这个REITs确实不能保证价格会上涨，但是毕竟每年税后的现金分红率高达18%，而且每个季度都能收到钱。这个现金分红是实实在在可以赚到的。另外这20多万本来就是为了买房子的，即使自己买了房子也不能保证房价未来一定会上涨。买REITs也是买房子。所以后来我就下手了。现在真的好庆幸自己当时下手了。不然我现在的生活还和之前一样，看不到太大的希望。

我发现人与人最遥远的距离就是认知上的距离；人与钱之间最遥远的距离也是认知上的距离。赚钱机会对于懂的人近在咫尺，对于不懂的人却远在天涯。

晚间分享

reits学起来要比股票简单，因为它的财报简单

房地产的优点主要是：能带来稳定的现金流，

所以，投资者赚分红，分享房价上涨带来的收益，交易赚取手续费，管理者赚取管理费，政府赚取税收，共赢，所以reits被设计出来[强]

❤❤只要把香港和美国的REITs弄明白了，对于实现财务自由来说就完全够用了。[玫瑰]

❤❤❤通过香港和美国REITs我们可以间接投资中国内地、中国香港和美国的房地产。这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买啦。[胜利]

❤❤在哪里买依然在证券账户里购买，不过因为中国目前没有，所以我们要从港美股券商那购买

比如：富途证券、老虎证券、雪盈证券

「ＲOSE：在那开户？内地？」

- - - - - - - - - - - - - - -

投资港美股是需要海外银行账户的哈，可以在汇丰银行开的，工商、民生银行也可以开境外的，拿汇丰举例，汇丰银行的境外卡主要是普通卡，运筹卡、卓越卡。普通卡境内开不了，卓越卡年费高。可以开运筹卡，客服一般会告诉你要求是10万，不过很多同学没存钱也照样开了下来。具体可以去咨询当地银行

实操实操是最后一步警告自己，懂了再投资。