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最近，在杭州万松书院由父母代为相亲的海归女孩出名了，据女孩父母说家里有十多套房子出租，一年光租金收入100多万，女孩自己工作也不错，年薪20多万。此贴一出，在网络上掀起广泛讨论。
有人说，让老人把10多套房子出租的事情隐去可能成功率还高一些，有人说10多套房子都是婚前财产，跟相亲的人有何关系，有这10多套房子和没有这10多套房子条件都一样。
看着众人的评论，我觉得那10多套房子年收租100多万让我扎心啊，我咋没有这机会来躺着收租金呢？哈哈，开玩笑的。人家有房也是人家祖辈奋斗的结果。
我现在就想来谈谈她作为一个自然人，一年出租这么多房产，收这么多租金，都需要交税吗？交什么税？交多少？
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作为自然人，出租房产，需要涉及到什么税?分别是怎么交的？下面小圈老师就带大家走进个人出租房产产生的相关税的课堂吧。
1，增值税
（1）基本征税规定
个人出租住房，属于有优惠政策的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×1.5%
自然人出租住房外的不动产，增值税按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×5%
（2）免税规定
日前发布的《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
如果租金100万/年，分摊到一个月租金不到10万，不用交纳增值税。
但是，如果承租人索取增值税专用发票的，虽然没有超过月租金收入10万元，在向税务机关申请代开专用发票时也需要缴纳增值税。
政策依据：
财税〔2016〕36号附件2，国家税务总局公告2019年第4号
2、附加税费
附加税费的计税依据是增值税，个人免征增值税的，也相应的免征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
政策依据：
财税〔2019〕13号，财综〔2010〕98号，财税〔2016〕12号
3、房产税
（一）住房
按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4% （2019年1月1日起减半征收，除个体工商户为一般纳税人外。）
（二）其他房屋
按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×12% （2019年1月1日起减半征收，除个体工商户为一般纳税人外。）
备注：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产原值缴纳房产税。
依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》，财税〔2016〕43号，财税〔2010〕121号，财税〔2019〕13号
4、城镇土地使用税
（一）住房
个人出租住房，免征城镇土地使用税；
（二）其他房屋
城镇土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积，2019年1月1日起减半征收。
土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，财税〔2008〕24号，财税〔2019〕13号
5、印花税
（一）住房
对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；
（二）其他房屋
税目：财产租赁合同，由立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。
印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001
2019年1月1日起减半征收。
所以印花税也要分是出租住房还是非住房，出租住房免征印花税。出租非住房需要按财产租赁合同税目来贴花。
依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》，财税〔2019〕13号,财税〔2008〕24号
6、个人所得税
（1）适用税率：个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
但，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税（依据财税〔2008〕24号，财政部 税务总局公告2018年第177号发布其有效）。
（2）税前扣除：《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）明确，有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。对于前三项需要有效票据支撑。
（3）扣除标准：财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
政策依据：
《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,国税发〔1994〕89号,国税函〔2009〕639号，财税〔2016〕43号，财税〔2016〕43号）,财税〔2008〕24号
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