导读：2001年建设部出台《商品房销售管理办法》,第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售商品房。”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,明确：对承诺售后返租、返本销售的房地产开发企业，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”
十年间，中央和各部委连下数条禁令禁止房地产行业的售后包租、返租行为，明确此销售模式涉及房地产行业的非法集资。近日，本网接到群众反映，长葛市中创国际博览城项目实行售后包租、返租等国家明令禁止的销售行为违规销售商铺。
长葛市重点招商引资项目销售涉嫌违规
公开资料显示：长葛市中创国际博览城位于长葛市黄河路与钟繇大道交叉口东，是集建材家居、五金机电、汽车展销、电子商务为一体的综合商业项目。中创国际博览城占地面积约120亩，建筑面积约10万平方米，总投资8亿元。该项目被长葛市委、市政府列为招商引资重点项目。由长葛中创展置业有限公司投资开发。
据销售人员介绍：“1期的1号到10号楼的准现铺基本上都卖完了。二期的11号到16号楼是现在主要销售的。目前还有房子可供选择的就剩12、13、16号楼这3栋楼了。计划今年年底之前交房，试营业预计在元旦之前。”
问及商铺的户型、面积和价格，销售人员介绍：“二期户型基本上都是小面积，在36平方左右。16号楼这栋面积会大一些，面积在49平方到60平方之间，价格在6000-8000左右。”
图一：长葛市中创国际博览城销售宣传页
随后销售介绍：“我们项目实行统一销售、统一托管。托管就是购买商铺后项目包给你租，包租签托管合同，合同一签10年，10年过后再续。合同签署后，前3年的房租，一次性返还到你账户里冲抵房款。从第4年开始，每半年或1年收1次房租。
随后，销售人员以16号楼2056号商铺为例为本网计算了总价、首付、分期。该商铺面积为49.09平方，总价413991，优惠完后总价332919元，固定优惠8000元，加上3年的租金返还到房款，总优惠约18%，单价6782元。首付50%，贷款50%，分10年还款，月供在1806左右。
售后返租“外表”看似光鲜 实则暗藏风险
售后返租的外表看起来非常地光鲜和诱惑，开发商向购买者用承诺画出一个固定收取高额回报、不存在任何风险。很多投资者都放松了警惕，心甘情愿地掏出大额资金，却忽略了潜在的风险。
实践中开发商多将购房与返租剥离。开发商一般通过如下两种方式进行剥离：一是投资者与开发商签订房屋买卖合同，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订，由经营管理公司通过租赁的方式从投资者手中获得经营权和使用权，经营管理公司承担返租租金的合同义务;二是开发商在其与投资者之间同时建立房屋买卖合同和委托经营双重合同关系。开发商与投资者签订房屋买卖合同的同时,也可以与投资者再签订委托经营合同，即投资人委托开发商对其购买的商业地产进行经营。
图二：中创国际博览城项目销售给本网计算的房款分期计算单
上述两种方式无论选择哪一种，开发商的目的都在于在开发商与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦出现违约风险，开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。而在委托经营模式下，开发商只是受投资者委托经营商业地产，而从法律的角度而言，委托的法律后果归于委托人，因此，如果商业地产经营不善，导致投资者投资落空，该后果也只能由委托人及投资者自行承担。
包租返租政策法规明令禁止 职能部门难逃其咎
商业地产具有“总价高、风险大、回收期长”等特点，有能力购买商业地产的投资者相对而言毕竟为数不多;即使有能力购买，一些投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这就使得开发商面临了买家难觅、资金回笼困难的局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发商不得不在营销模式上有所创新，“分割出售”、“售后包租”等营销模式应运而生。“三年包租，租金回报24%”、“十年包租，年回报9%”等充满诱惑性的字眼，吸引了无数
投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现，售后包租并不保险。
前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租、返租行为的禁令和规定，我国对此持否定和限制态度。后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路，上万业主资金套牢事件。
中创国际博览城作为长葛市招商引资重点项目，其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发，更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而，在其项目运作的情况下，初期的营销销售方式就已出现种种问题让人质疑。而对于开发商的违规行为，当地职能部门的监管又何在呢?针对此事，本网将继续关注。
来源：豫眼观天下
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