产业园区招商，是业内人士公认的大难题。尤其一些偏居一隅、位置不佳的地块，有些还面临着园区定位比较趋同、产业特色不够突出的问题，招商更是难上加难。怎样才能吸引到足够的人气、强势的企业品牌入驻和有特色的园区策划？今天，中邺以华侨城欢乐谷为例，与大家探讨产业园区“筑巢引凤”的模式。

盲目开发不可取

产业园区一般建在城市周边，通常面临地块不成熟，人气不旺盛，配套欠完善，产业欠夯实的尴尬局面。为了现金流和运营方式着想，一般会用两种方式进行开发。第一种是采取公寓等住宅产品先开发的模式。通过产品销售带动人气，进而建设配套与产业物业。这样的项目如果处于一个商业、产业都相对成熟的地区或者有一定产业基础的地区，当地存在一定的潜在购买人群，那么城市中心也可能存在一定的迁移人群进驻，再通过营销推广、销售来达到回笼资金并非困难。但如果是处于一个商业、产业都不成熟的地区，那么，项目消化周期势必延长，加上自身定位和营销又不给力，周边发展缓慢，很有可能意味着噩梦的开始。因为住宅产品销售对于产业的促进并没有直接联系和促进作用，开发商和运营商的产业运营能力便会受到直接怀疑，政府投资、创业者、企业家自然会审慎，将目光转移到具有较好产业基础和产业环境的地方和园区。

第二种开发方式是以开发办公别墅为主的建设模式，即以花园办公、EOD（绿色生态办公）、联合办公空间、众创空间等概念示人，推出较大体量的独栋办公别墅、联排办公别墅。但对于国内大多数情况而言，由于开发前期产业园区的产业定位和产业链不明确，进驻企业与周边企业无法形成联动的产业链条和企业圈层，进驻企业的产业附加值低，将直接影响园区的产业链打造，最终造成业态不明确，产业混乱的现象，继而失去产业集群与聚集效应，园区的运营也从根本上宣告失败。

那么如何才能顺利吸引到合适的企业入驻，又能做旺片区呢？华侨城欢乐谷的模式告诉我们，首先，你得把区域做“热”！

定位清晰，才能“热”

华侨城欢乐谷建在大城市的郊区，从城区到欢乐谷，往返开车需要两三个小时，遇上堵车时可能要花上五六个小时甚至更多。这么远，但人们为什么还“趋之若鹜”呢？因为欢乐谷有足够的吸引力，它的园区设置和游乐设施都大大提升了游客玩乐的参与度。游玩的人多了，区域人气高了，连带周边的土地、产业自然也就顺势发展起来了。在去往欢乐谷的路上可以看到，周围有许多住宅产品，并且购房人并不少。正是欢乐谷的热度带动的。

在眼下产业政策、运营模式等趋同的情况下，偏居一隅、区位不佳的产业地产项目凭什么吸引企业来投资、创业呢？不妨借鉴、复制华侨城集团的“欢乐谷”模式，把区域做“热”，把地块做“热”。

上海玻璃主题产业园也是一样的模式。上海玻璃博物馆是上海主体产业园的一期项目，位于上海北郊的长江西路，一个远离闹市区近20公里的地方，周围既没有成熟的交通枢纽，也没有完善的商业配套，但再清淡的工作日，也会有长辈带着孩子特意前来参观，每个周末，玻璃博物馆二楼的咖啡厅几乎座无虚席。以玻璃博物馆为基础的“GLASS+”产业园则在后期动工。

上海玻璃主题园的负责人坦言：国内许多的文化产业园区是招商先行，先跑出几个时髦的产业发展方向，然后“走一步，看一步”，等到哪个产业招商情况最好，就把这个产业作为园区的定位，这种做法看似保险，实则风险很大——园区赢得了租金回报，却没了鲜明的发展方向，就难以从雨后春笋般的文化产业园区中脱颖而出。反而先清晰定位再发展，虽然起步没有别的园区快，但却有足够的后劲，或许正是坚持这种“悠闲”的作风，“GLASS+”产业园从二期到三期的规划中，商业办公功能的比例被竭力压缩，取而代之的是充满文化气息的项目。

有关联的标志性载体设施，也可以是突破口之一

产业地产运营困难重重，需要步步为营，切不可哪里热便往哪里去。因此要把地块做“热”，首先第一步依然是认清当地的产业定位，确定产业方向。这是亘古不变的主题！在随后的建设之初或建设当中，可以规划建设一个与目标产业相关联且独具特色的载体设施，并同步引入关联机构。例如文化园、旅游园可以建个或大或小的主题公园、展览中心；工业园建设行业产品交易市场或者工业博物馆；科技园引进或建成专业技术检测认证中心、体验培训中心，或具有一定规模和级别的实验室。

有了这些标志性载体设施，对行业企业、行业人士甚至社会群体都能形成一定的吸引力、聚合力，加之配套商业设施的完善，产业园区或产业地产项目就可能逐渐让区域“热”起来，地块“熟”起来。