2019-04-28

2019年该不该买房？一名资深投资者这样回答，震撼！

最近各地的房价开始回暖，有不少朋友问我2019年应该怎样投资，是不是该入场了？对于这个问题，我根据多年的经验，谨慎地作出如下判断，一起探讨：

01、真正的高手是“多买少卖，甚至不卖”

在以前的文章中我经常提起“买买买”，如果非要再加一句话，那就是只买不卖”，其实这句话是有背景的，那就是做中长期的投资，用大白话来说就是：如果你是一般普通人，不是什么资深高手，无法准确判断入市时机，那么买入之后长期持有，总有一天会赶上暴涨。

时机固然重要，对于4-6套以下投资多军来讲，因为房票、贷票、资金都弥足珍贵，你的资源什么时候用、用在什么地方，决定了你的回报率。

在这一轮大涨，我的房子大部分都是在2015年过年前后买的，那个时候买得比较顺心。

其实在一线城市，如果你想在2016年5月-2016年11月，或者2017年3月-2017年5月这两个时间段想入手进货，其实是千难万难的，因为那个时候整个楼市上涨的趋势已经很明朗，当一个市场处于上涨通道的时候，想轻易买入，尤其是对于多军想以“笋盘价”买入，几乎是不可能。你想了解更多关注我的主页。今天去看一套房子420万，明天约业主谈判可能就会被返价到了450万，甚至480万。哪怕签了合同也会毁约，打各种糟心的官司。

我自2008年接触楼市便不认为中国的楼市存在什么严格意义上的周期，如果硬是说有，这个周期也不可提前预判，因为你不知道什么时候政府又会出一个政策，从而扰乱原来的“周期”。

既然这样，与其去捕捉飘忽不定的周期，不如坚持长期买入，一旦有资金，就到处寻找笋盘，哪怕当时买贵一点，只要拿稳了，政策一放开，必定大涨。我身边的朋友也知道，2008年初我买第一套房子的时候，其实买在高点，买完几个月楼市就崩了，急速下跌。我的家人也劝我赶紧卖掉，说楼市还会继续跌，现在卖掉将来可以用更便宜的价格买回来。我当时并没有现在这么笃定，只是觉得房子迟早都会涨回来，所以没卖。

结果，2009年高层“暴力救市”，4万亿推出，房子又快速反弹，大涨一波，已经超过了2008年的高点。所以，楼价涨跌，未卖出都不算输赢，只要拿稳，一定能够赶上大涨的行情。

02、我们买房最大的信心是什么？

是跟国家对赌，对赌中国不能接受楼价暴跌，对赌楼价暴跌的时候上面不会坐视不理，中国是一个关心民生百姓的国家，无论发生什么，我们都相信中国一定能顺利应对。所以从这个意义来讲，所有买房的人都是爱国者，他们相信自己的国家的发展前景。

当然，死拿也是不对的，在行情好的时候，应该把手里质量较差，涨幅潜力有限的房子趁机卖掉，置换成更优质房产。所以，才有了“逢三退一”。

这个“一”就是要在房价上升阶段出掉，尽量把自己手中的价值不高的货出掉。

每一次交易都是对资产的重新定价，正常来讲，市场买卖越自由，最终价格越均衡，利润就越薄。从这个角度来讲，因为限购，阻止了一部分买家进入，实际上给我们制造了一个人为的价格洼地，此时正是投资者买入的最佳时机，买好之后，静心等待上面放松政策，恢复交易，价格暴涨就行了，而每隔几年，都会有那么一两次放松。

这么一看，买房赚钱是不是很简单？

而这种做法，我们验证了三四轮，无论是2008、2011、2015，还是将来的2022年，都是这样。阳光之下，并无新事。

03、那2019年如果要置换呢？该如何处理？

我的建议就是：在一个市场价格向下或横盘的时期，尽量买入市区版块和未来发展不错的城郊结合版块，而尽量卖掉远郊区或市区老破旧楼盘。

在入市时机上，我们唯一要做的就是紧盯市场，同时具备耐心。2019年的三月小阳春即将到来，这个时候是非常好的入市时机，具体原因不说了，我们能够做的就是多看盘，市场涨不涨，谁说了都不算，只有你去一线踩盘了才知道。

我们都知道中国的房地产市场是一个“政策市”，既然是政策市，那么我们就不太可能判断出政策什么出、政策什么时候消退，比如2017.3.17的广州入户政策3年变5年，比如2017.11月长沙的限售政策等等，在政策层面，普通投资者是很难预测得准、猜得准点位的

既然我们把握不准政策出台的时间，也预估不了该政策具体的杀伤力，那么我们大概率是做不到在短期内借势政策来赚钱的，或者说很难、很难。所以索性不依靠政策，而是坚持持续买入优质房产，一旦买入，绝不轻易卖出。

在房票、贷票足够珍贵的情况下，出手卖掉一套物业，很大程度上意味着我们买不回来了。是啊，如果你卖掉一套物业，是为了再卖其他的物业，其中的各种税费成本、房票贷票的折旧成本、时间成本、心力成本都是实打实的成本支出，所以干脆就不要卖了，就长持得了。

只有一种情况除外，你这套标的物未来的价值升幅太差了，急需要换筹，这本身也说明你前期的选筹能力不足，该换就换吧，只要其中的成本算的过来就行了。

结论：坚持、持续的买入未来具有较好升值的板块和区域的标的物，然后什么也不要做，就是长持。

写到这，我就想起我身边好多炒股的同学、朋友，他们本身做的事情就是想利用“内幕信息”来短炒，但是基本上不可能做到的，所以他们至今依然亏钱。

最好的投资是：一旦买入，就什么都不用做了，只需持有等待上涨就行了。房产就属于这一类，无论你买于哪一年，2008、2011、2014，甚至2016，都不重要，只要你拿稳了，总会赶上一次大涨。

04、多军的竞争对手是多军

多军坚持的“非笋不入”的原则是对的，以350万入手的，就是比380万入手的便宜30万，以600入手的，就是比650万入手的便宜50万，只要后面的涨幅一样，那我的成本线更低，最终赚取的利润就是最大的。

“手快有，手慢无”，只要笋盘的信息在朋友圈一发布，如果是真的笋盘，多军们就像饿虎扑食一般的扑过去，笋盘瞬间就会被秒掉了。多军具有敏锐的市场触角、强大资金调度能力、手里随时待命的房票、强大无比的执行力，他们是一群精锐的作战部队，战无不胜，攻无不克。

“消费者只跟消费者竞争”、“生产者只跟生产者竞争”、“消费者从来不跟生产者竞争”在多军买房这个层面上道理也是一样的。

炒房客的竞争对手不是开发商，而是另一个炒房客。炒房的人越多，投资的利润就越薄。

毫无疑问，目前仍然有很多人自我催眠式地看跌楼价，这对于看涨的炒房客来讲，是值得庆幸的。我曾经讲过：严格的限购限贷+大量的傻空不进场=炒菜高利润

还有那么多人看跌楼价，看来这个投资行情还能持续20年。

对于多军而言，当笋盘出现的时候，就是多军之间的巷战，谁最先抵达现场摁着业主签订合同，谁也是赢家。

一个板块、一个小区的笋盘，真的是出一套少一套，只要这些笋盘被打掉了，那么这个小区的整体均价就又上升了，在未来的一段时间笋盘的标准也提升了。

对于普通的4-6套以及以下的投资者来讲，要想跟那些浸淫市场多年的10套，15套以上的资深多军相比，在起点上就落后了，这些资深多军对于城市规划发展大方向、区域板块孰优孰劣、笋盘的估价体系、御用中介的利用、资金腾挪能力、办贷款过户交易等各个层面都是碾压之势。

但是，那些资深多军一开始不也是小白吗，不也买过不笋的标的物吗，不也亏过定金，不也存在首付首贷贷不足7成吗。

所以有句话讲的真好：那些现在看起来不普通的人，并不是他们一开始就不普通，他们一开始也非常的普通，普通的着装、普通的收入、普通的人际关系、普通的交际能力、普通的消费能力，而不普通的是他们的思维和认知，再加上时间和复利的发酵，使得他们变成了不普通而已。

回到文章开头的问题，2019年的投资策略是：

1、三四线买房需慎重，如果不是自住，尽量不要碰，目前一二线已经在调整，三四线的调整也只是时间问题，这些城市没有强大的人口支撑，供应又十分充足，且没有成熟的二手房市场，流通性非常差。

从美国、日本等成熟国家房地产市场来看，后房地产时代，人口将持续向大都市圈汇集，农村和三四线城市，人口是净流出的，这一方面导致需求减少，另一方面导致存量房积压。存量过剩，对二手房流动性是致命的打击。三四线房产，一旦低迷起来，降价事小，可能根本卖不出去。所以千万不要想着先买个三四线的房子，以后条件好了再置换一二线的房子。

2、如果不是特别缺钱，建议不要考虑两房，随着家庭人口增加，换房成本会很高，操作也麻烦，以后不让买房就更麻烦了。买房就买成熟地段的刚需三房，地铁口，花园小区，电梯房，离市区高端就业中心通勤时间1小时内。顺周期的时候核心地区最先涨，逆周期的时候核心地区最抗跌。

3、短期看，笋盘的竞争是多军内部的竞争；长期来看，笋盘的竞争是无数买家构成相应的需求趋势后形成的竞争态势；

4、看房是个痛苦的过程，但是不要逃避，看的房子越多，越可能淘到便宜的房子，没看过上百套房子，就想捡便宜的，都是韭菜。

5、首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷，贷款时间能多长就多长，最好贷满30年，利用制度福利，给自己加一个大大的杠杆，但是前提是要还得起每个月的房贷，不然真的会压得你喘不过气来。长期持有的最大诀窍就是：你不缺钱花，还得起房贷。

6、千万别创业。创业是最大的投机，成功者仅1%，绝大部分人都会亏得一塌糊涂。很多最初冲着发财梦创业的人，其实都走错门了。普通人买房是最稳妥的升阶路径。