房产继承

小姚找到调解室咨询她家房产继承的事情，老李热情的接待了她。

小姚心直口快，不多的几句话就把事情说了个清清楚楚。

原来，小姚还有个弟弟，他们父母的名下各有一套住宅。

几年前，小姚父亲在世时，与母亲一同把母亲名下的那套住房过户给了小姚的弟弟。

去年，小姚的父亲过世了，料理完后事，小姚的心里就一直纠结着父亲名下的那套房子的事情。

小姚对此有些问题不十分清楚：“父亲生前把母亲名下的房子直接过户给我弟弟，是否有问题？”

“什么问题？”

“是不是我也要签字啊？”

“你签什么字？”

“表示我同意啊，我不同意他们是不是不能把房子过户给我弟弟？”

“不是！那事跟你没关系。”

好的，这个问题就算了。还有，父亲生前曾与母亲说过，母亲的房子给我弟弟，他名下的房子给我。

如果这样，我们应当怎么办理父亲名下房产的继承？

“说来话长，“老李喝了一口茶，梳理了一下，缓缓的道来。“房产继承是这些年常见的法律现象，处理的方式有几种，所费精力、费用都有所不同，必须视情况来选择。”

听罢，小姚赶忙掏出笔记本用笔记了起来

首先，继承可以分为遗嘱继承与法定继承两大类。

按照法律规定，有遗嘱的按照遗嘱继承；没有遗嘱的，按照法律的规定继承。

老李思路清晰的讲解道，事关自己的切身利益，小姚认真的听着。老李看着小姚在听，便继续说下去。

遗嘱可以分为好几类，过去，经过公证的遗嘱效力最高。当事人手里有几份遗嘱的时候，以公证遗嘱为准。

2021年1月1日起，我国的《民法典》生效施行。按照民法典的规定，有几份遗嘱的，应当以最后一份遗嘱为准。换句话说，公证遗嘱的效力并不高于其他形式的遗嘱。

“可是，我父亲去世之前并没有留下遗嘱啊。那样，我父亲名下的房产该怎么继承呐？”小姚听罢，不解的问道。

“别着急，我下边就给你讲法定继承。”老李喝着茶，仍然不紧不慢的说着。

在没有遗嘱的情况下，遗产就应当按照法定继承来处理。

老李接着说，法定继承依据有无争议可以采用不同的方式来解决遗产的分配。

有争议的法定继承只能起诉到人民法院审理，经法官审理后，出具裁判文书，对遗产进行分配。

无争议的法定继承则可以采用多种形式对遗产进行分配。

“哦，无争议的法定继承可以采用多种形式，都有哪些形式？”小姚迫不及待的问老李。

老李看了一眼小姚，继续慢条斯理的继续讲起来。

“总的来说，可以有公证、诉讼、人民调解，直接办理过户。当然，还有其他的方式。”

“啊，这么多的方式。那到底采用那种方式最合适呐？”

“别急，等我把各种方式都介绍一下，之后你再来提问题，行吧。”

“好的。”小姚只得老老实实的点点头，耐心的听着。

房产继承，首先需要确定继承人的范围，之后，被确定的继承人到不动产登记中心办理房产继承过户登记。

确定房产继承人范围的方式主要有五种。

“第一种方式是公证。房产的继承人向公证处提出公证申请，按照规定提交各种证据，确认每个继承人的身份，确认遗产的范围，同时，确认继承人共同协商的遗产分配的方案，由公证员记录在案并出具对房产继承分配结果的公证书。公证书中确认的继承人持该文书到不动产登记中心办理被继承人名下房产的过户手续。”

老李一口气把公证的事情说完了，微喘一口气，喝了口水，接着说了下去。

第二种方式是诉讼。继承人为房产继承分配达成初步意见，之后，起诉到法院。或者直接提起诉讼，经法官审理、调解后出具裁判文书。其中，写明所有继承人达成一致意见的内容，或者依法判决的内容。裁判文书中确认的继承人持该文书到不动产登记中心办理被继承人名下房产的过户手续。

这类案件中，绝大部分的继承人已经达成一致意见。但是，要求以法院出具的裁判文书作为分配遗产的依据，所以，这类案件又被人们称为“无争议诉讼案件”。

老李再次的歇了歇，看着小姚帮他续了水，接着端起了茶杯。

小姚听得入神，看着老李喝着茶，便说：“无争议诉讼，就是说没有纠纷也可以打官司，是吗？真的还是第一次听说。”

老李喝着茶点点头，解释说，这也可以说是中国特色了。现在大多数无争议的法定继承都采用了诉讼的方式，快速的拿到了法院的民事调解书，解决了问题。

老李看着小姚拿笔记下了刚才说的内容，便放慢速度继续讲了起来。

第三种方式是人民调解。现在，我国人民调解制度获得了较大的发展。人民调解组织可以介入民事纠纷进行调解。

家里老人去世留下房产的，继承人也可以找到人民调解组织由调解员进行调解。

调解员核实继承人的身份，确认遗产的范围，促进继承人之间达成和解。之后，出具盖有人民调解机构公章的人民调解协议。

全体当事人持此调解协议共同向人民法院申请司法确认，经法官受理、确认后，出具与该调解协议的内容完全一致的法院民事裁定书。

民事裁定书中确认的继承人持该文书到不动产登记中心办理被继承人名下房产的过户手续。

“哦，这样啊，就是全部继承人先去找人民调解员调解。调解员出具人民调解协议，之后，再一起去法院申请司法确认，最后拿到法院出具的民事裁定书。”

“对，目前，人民调解机构出具的调解协议，还不能作为不动产登记中心办理房产过户的依据，必须申请司法确认换成法院的民事裁定书才能作为房产过户的依据。”

老李看到小姚听明白了，接着继续说下去。

第四种方式是全体继承人去不动产登记中心办理房产继承的过户手续。

“哦，还可以这样办？”小姚听罢显然来了兴趣。

对，不动产登记中心直接受理继承人申请的房产继承的过户登记。

以前，我国曾经规定办理房产继承过户必须提供公证书或者人民法院的裁判文书，现在已经取消了这个规定。

无争议的房产遗嘱继承、房产法定继承，全体继承人可以直接去不动产登记中心申请办理过户。

不过，目前不动产登记中心还在试行这种过户方式，受理的数量应当还不是很多。

小姚认真的记下老李所讲的内容，之后，问道：“怎么，除了这四种方式以外，还有其他的什么方式吗？”

“其他的……其他的……”老李有些犹豫，两眼看着茶杯没有说下去。

“怎么，干嘛吞吞吐吐的，有什么要保密的吗？”小姚快人快语。

“噢，是这样，还有一些其他的做法。但是，这种做法不规范，而且操作不当会引发纠纷。所以，只能是给你介绍一下。”

“这样啊，那先说出来听听吧。”

“好吧，“老李想了想，继续讲下去。

其他的房产继承方式，是按照不动产证书登记的具体情况实施的遗产分配。

比如说：老刘、老张两口子有一套住宅，房产证写在老刘名下。前不久，老张因病去世了，老刘自感自己的时日不多，打算把房产过户给自己三个孩子中的老大。

这样，尽管在法律层面上那套房产中应当有一半是属于老张的遗产。但是，由于不动产证书中只有老刘一个人的名字，所以，在所有的继承人协商一致的基础，老刘可将其名下的房产通过房屋交易中介机构以买卖的方式过户给老大。

“既然大家都商量好了那套房子归老大继承，怎么还要把房子卖给老大？”小姚不解的问。

“这就是这种方式存在的问题，” 老李肯定的说。“尽管老刘与老大之间并没有按照交易来实际支付房屋买卖的价款，但是，如果他们按照规定缴纳了房屋买卖的税费，仍然可以通过房产交易中介将房产以买卖的方式过户到老大名下。”

“哦，原来是这么回事啊。”小姚听罢舒了一口气，“看来，这里边的学问这么大啊。”

“不过，以形式上的房产买卖替代房产赠与、继承过户的做法存有瑕疵，在上边提到的案例中，老刘把他名下的房产卖给他家老大，实际上掩盖了房产中老刘那一半份额赠与给老大的事实。你想想是不是这样？”

小姚偏着头仔细想了想，恍然大悟：“啊，还真是这样啊！”

“另外，如果老刘没有争得老二老三的同意，私自做主把他名下的房产卖给了老大，肯定会引发纠纷，是不是？”

小姚听罢，连连点头。

“当然，刚才说的只是解决了房产继承的方式问题。其实，还要考虑到各种方式所花费用，以及精力的问题。”

“对呀，对呀。”小姚急忙大声的说，“你快点说吧，到现在，我家房产继承的事情，还八字没一撇呐！”

“好的，我就说。”老李歇了一下，接着说了起来。

老李卖着关子似得给小姚介绍了房产继承过户的各种方式，小姚认真的边听边记笔记。

老李歇了歇，开始介绍房产继承过户不同方式所需的费用与具体办理的要求。

“刚才说过了，房产继承过户主要有四种方式，不同的方式所需费用也有所不同。”老李一边讲着，一边用笔在纸上写了起来。

老李说，办理房产继承公证需要交纳规定的公证费，一般按照房产的性质以及具体的价值乘以一定的系数来收取。

无争议诉讼的房产法定继承，一般由人民法院按照诉前调解的程序审理，调解成功的收取几十元的案件受理费。

人民调解员调解成功的包括房产继承在内的各种民事纠纷案件，一律不收费。当事人持人民调解机构出具的调解协议向人民法院申请司法确认的，无需交纳诉讼等费用。

继承人直接向不动产登记中心申请房产继承过户的，无需交纳额外费用。

老李停顿了一下，接着说：“房产继承过户登记需要交纳一定的税费，这个情况也给你介绍一下吧。”

“好啊，好啊！”小姚高兴的回应道。

老李继续说下去。

房产继承过户登记手续只需要交纳几十元的证书工本费，无其他任何的税费。

如果继承的房产存有赠与的情况时，继承人需要就接受赠与的部分缴纳契税。

“啊！怎么遗产里边还有赠与，还要为接受赠与缴纳契税？”

“对，有的房产继承过程还会发生赠与的情况。”看着小姚不解的眼神，老李继续解释。

“还是拿老刘那个继承的案子来说吧，”老李稍作停顿，接着说了下去。

在通常情况下，老刘、老张的那套房产，尽管证书上写在老刘的名下，但在法律上仍然属于老两口的夫妻共同财产。

老张去世后，老刘与三个孩子协商妥了，将那套房产过户给老大。在这个案例中，老刘、老二、老三放弃了对老张遗产的继承权。而且，老刘还把属于他自己的那部分房产赠与给了老大。所以，老大不仅全部继承了他母亲老张的遗产，同时接受了他父亲作为房产另一半的所有人的赠与。

我国有关税法规定，接受房产赠与的一方应当交纳契税。因此，老大在办理老刘名下房产继承过户的手续之前，首先应当去税务部门缴纳契税。之后，持交纳契税的完税证明，以及其他的手续去不动产登记中心办理房产过户手续。

“噢，听明白了。这里边的内容真够丰富的。”小姚点着头说。之后，又问老李道：“那么，契税的标准是多少？”

“以北京市为例，“老李说着，一边把有契税内容的材料交给小姚，“你来念一下这个规定。”

小姚扫了一眼，朗声的念了起来：“1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；
2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%；
3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。”

念到这里，小姚禁不住的停下来，再次询问老李。“契税是用这些比例乘以房产价值吗，那么房产的价值怎么计算呐？”

“房产价值以房屋所在地有关部门颁布的国家限价为准，税务部门依据该限价计税。”老李接口回答道。

“噢，这么复杂啊，看来涉及到房产过户的都是麻烦事。”

“下边，你来讲讲办理房产继承过户的具体要求吧。”小姚打算进一步的了解房产继承的实操情况。

“噢，这样啊。”老李继续喝着茶，在小姚的期待中说了下去。

无论是那种方式的房产继承，都需要继承人提供三个方面的证据。

一是被继承人死亡的证明。需要提供被继承人死亡的医学证明，也就是人们常说“死亡证”。

这个证明是医院出具给死亡人家属的证明文件。

如果特殊情况不能提供死亡证的，则应当提供被继承人死亡的火化证、丧葬等证明。

二是遗产证明。这是继承人拟分配的被继承人名下的房产，一般应当提供不动产证书，或者房产证。农村房产继承的，应当提供被继承人名下的“集体土地建设用地使用证“，也就是人们俗称的宅基地“小红本”。

三是继承人的身份证明。一般需要提供户口本、身份证，如果是被继承人的配偶，还要提供结婚证。再有就是证明与被继承人之间为亲属关系的证明。

“亲属关系证明？这个怎么证明，是不是人们常说的那种证明‘我爸是我爸，我是我爸亲儿子‘？”小姚不解的问道，边说着就笑出声来。

呵呵，老李也笑了，“我爸是我爸，我是我爸的亲儿子，有意思。”

其实，在继承问题上确实需要有证据来证明父子、母女等亲属关系。

一般通过户口本、身份证的对应内容来证明；有的则还需要由户籍所在地派出所出具《亲属关系证明》；有的可以通过当事人个人档案中的记载来加以证明。

在以上几种方式还不能证明亲属关系的，可以由当事人住所地的居委会、村委会开具证明。

在亲属关系证明中，有一点需要特别注意。即，如果被继承人的父母先于被继承人死亡的，一定要提供按照以上方式出具的该等人死亡的证明。

总算是把所有的问题都梳理了一遍，小姚看着记得满满几页纸的笔记本十分的感慨。

“好了，你家房产继承的事情，知道应当怎么做了吧？”老李看着揉着手腕的小姚，微笑的问道。

“知道了。我爸去世后，我妈还没有缓过劲儿来。我先不打算提这事儿，等以后再说。”小姚爽快的说着。

老李没说什么，默默地冲着小姚伸出了大拇指。

“对了，在这里跟您咨询了半天，怎么交咨询费？”小姚突然想了起来。

“噢，我们调解室免费咨询。”老李淡定的说着，接着又喝了一口茶。“不过，为了普及、宣传基本法律知识，这事儿都写进简书里了。“

“欢迎大家登录简书阅读，并在文章后点赞支持啊！”

说罢，老李、小姚一起呵呵的笑了起来。