【435】房地产行业在拼什么

【435】房产行业在拼什么？

20180426邢倩倩

感觉今年仿佛才入行，才貌似懂了一点这个行业。

说下自己的理解感受，欢迎交流指正。

1，经过2011年-12年的萧条，2017年的热销。以及今年政策调控后的市场热度下降。

感觉房地产确实是一个政策为导向的行业。就像春雷总说的之所以房价一直在上涨，是因为大家都看涨，可是房子也是一种商品，商品总会高于价值或者低于价值，那么假如看跌呢？或者政策调控引导调整后，媒体集体唱衰呢，它也会跌，也会降价销售。

2，碧桂园的高周转最近上了热搜。

本身没什么，抛开压榨等方面，从行业本身来讲，一个能够做到碧桂园这种快速周转的企业是值得行业尊敬的。这种模式并非每个房企都能学会的。

读了《我在碧桂园的1000天》，对碧桂园的认识又加深了一个层次。绝非仅仅最初以为的人海战术。这是一个环环相扣，每一环都不能出错才可以完成的。也是来自于最高层的——杨主席的精神意志形成得碧桂园独有的集体性格。本身，能够大规模的复制就是一个传奇。

我们本土企业和大开发商的最大区别在于，大开发商需要高周转，因为全国几百个项目都要回笼资金，需要资金再拿地再周转，高周转就是生产力。

而本土企业拿地能力和布局发展能力本来就偏弱。所以需要对一块地精耕细作，得到最大盈利价值。因此，我们讲究高溢价胜过快速去化。

3，房地产除了政策导向，还是一个资金密集型行业。

来自于你需要用多少成本去撬动一个项目，除了土地成本外，预售证之前，工程款由施工单位全部垫付，开盘后回笼资金可以进行周转。而盈利点得不同在于进度的节点控制，以及周转的速度。

看似一个成本十几个亿的项目，实际上或许只需要2个亿的资金就能撬动。

甚至，看似房价卖的超级低，实际上是用一个亿，通过周转赚了2个亿。盈利200%。

4，关于房产营销

抛开产品来说。单独说推广营销。

从刚进入房产行业，最初以为创意第一，定位最牛掰等认识，到现在又有了不同认识。

由于高周转快速去化的需要，案场现在越来越拼的是执行，而非创意。

看华山珑城项目。费效比最高的是call客，户外。成交最多的是派单，call客，户外，大客户。

除了户外，其他媒体的传播直接效果微乎其微。而call客，派单，大客户都是拼的都是人海战术，框架内的高执行力。