房屋买卖咨询！

房屋买卖！

首先是前期的洽谈过程，这个时候房产中介肯定是要两边斡旋，最后敲定后就是约个具体时间把购房合同及居间合同给签咯。大部分购房都是采取银行贷款的方式购买，这个时候合同签订后，还有一件事要做，就是一起去银行办理贷款。这整个过程简称面签，即买方去银行就房屋抵押贷款一事进行面谈及签字。这个时候银行收全材料后就进去审核部分，确认能否批贷款及能批多少的问题。一旦审核通过后，就正式与银行签订借款合同及抵押合同，简称抵押贷款合同。拿什么抵押，当然是拿房子进行咯，但是这个时候房屋还没有过户到买方名下。因为在这个过程中，银行是有主动权的，因此在银行确定可以贷款后，一般是限定买卖双方于几个工作日内完成房屋过户手续，其实这里有两个小环节，一是卖家担心完成过户后买家不给钱；二是银行也担心完成过户后买家不来办理抵押。当然了，这个担心是多余的，要知道整个过程中，个人觉得买方还是处于弱势群体的，不可能掌握交易主动权，只有好好配合的份。因此具体做法为：银行限期买卖双方完成过户，过户完成后，房屋所有权证也不是给买方，而是抵押给银行。银行拿到更名后的房屋所有权证后，就会正式要求买方签订抵押贷款协议。协议签订后，银行再按抵押贷款协议约定，就约定贷款金额打入到卖方指定银行账户。所以谁也不用担心谁，整个过程就是这么一回事。应该说，房屋买卖交易市场已然成熟，接下来的就是按流程办事即可。

上面讲那么多，起因是当事人碰到这样一个问题，现在来咨询我。基本案情为，张三是买方（咨询者），李四是卖方，双方已经就购房一事洽谈好，并签订了购房合同及居间协议。并且买卖双方已经已经去银行面签了，现在就等贷款下来啦。现在当事人碰到一个问题就是，首付款目前还没凑够，希望看能不能在合法的范围内，给自己尽量多点时间去凑钱。然合同又是约定房屋完成过户前一日，首付款得支付完毕。按照前面我们分析的，银行一旦确定批贷款，一般都是会限买卖双方几个工作日完成过户手续，等于是银行那边一旦确定批贷，则离首付款支付的具体日期就不远咯。因此本案中，张三要想拖时间的话，核心点就在于让贷款审批手续给慢下来。现在问题就出来了，申请贷款的前期工作已经做完了，张三是没办法让这个进程慢下来的，唯一可以的就是，让银行贷款审批给慢下来。这个感觉也是不太可能，银行又不是你家的；况且现在市场已经很完善了，具体表现的一些细节就是如贷款审批制度已相当完善，所以这个审批速度及能贷款金额多少，应该是没办法人为左右的，一切按章程办。如果是这样的话，当事人想通过合法手段达到拖延交易进程的目的可能就是要泡汤了。