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以下内容来自于玉米的分享。
本节思维框架
买房=房票+贷票+首付
- 房票—破限购
- 贷票—-破限贷
- 零首付购房的5种方式
- 零首付购房的注意事项
这节课可能是大家最关注的话题。作为一个大城市的普通青年，如果前期积累不多，如何实现零首付购房？
首先这里所说的零首付，并不是真的不花首付，而是通过一些操作，把全部或者大部分购房款转化为贷款。
其次买房是系统工程。之后可能会越来越难，需要不断的打怪升级。仅仅在2018年各地出的房产调控政策就有400多条，基本上已经把能使出来的招数全都使出来了。
刚开始就是限购、限贷，接着是新房限价、二手房限售，甚至还有限离。就是你离婚之后多长时间内不能买房，这样奇葩规定都出来了。
我们从中也可以看出普通人想要在房产上叠加更多优质负债，难度越来越大。
所有的信贷产品和房产计划都是需要筹划和准备的。这里针对零首付购房的几种方式做个简单的介绍，大家可以根据自己的情况进行进一步的筹划。
买房就是三个东西，首先是房票，也就是买房资格；其次是贷票，也就是贷款资格；最后是首付，也就是你准备的资金。
房票—破限购
一说到买房子，大家就开始说我已经被限购了，买不了了。如果轻轻松松就能赚钱的话，那也太容易了。限购了就破限购。所谓的三无人员就是在当地没有户籍、没有工作、没有企业，所以要破限购可以从这几个方面来想办法。
1. 迁户口
破限购的第一个方法就是迁户口。也就是对应于户籍。目前城市抢人大战，鼓励迁户口过去。只要有本地户口就可以买房，就可以把自己或者家人的户口迁过去。
一个刚毕业的大学生，如果工作地点不在一二线或者重点省会城市，建议把自己的户口或者家人的户口迁一个到大城市去。未来一定是超级大城市吸血其他城市的过程。我们要在大城市留一个抓手。
一旦家里有一个人落户了，未来配偶、子女都可以迁入。父母也可以挂靠，兄弟姐妹也可以想其他的办法，这样可开发的房票其实就有很多了。
对于工作，就是交社保。有些城市的即使是本地户口，也要连续交半年社保，甚至一年社保才有购房资格，这些都是要提前筹划好的。
2. 技术性领证
第二种破限购的方式，就是技术性领证，也就是假结婚和假离婚。这种方式简单易用，成本低还能省税是普通人最容易操作的方式。
首先就是假结婚，如果自己没有购房资格，可以找当地有购房资格的人假结婚。买了房，过户到自己名下。之后再假离婚，中间需要一定的摩擦成本。目前也有一些中介公司提供专业的婚票，按天计费，处理干净，后续没有麻烦。
其实就是假离婚，一对小夫妻名下已经有两套房了，如果还想买第三套就他俩假离婚，房子都写在女方名下，男方净身出户。因为男方名下无房，就有了买房资格，买了房过了户之后两个人再复婚。
认识的房产朋友，有的一年结婚离婚好多次。
技术性领证，最关键的是找到靠谱的人，或者能夫妻双方沟通好。很多的假离婚最后变成了真离婚。是否接受这样的方式，要看个人自愿。
不过技术性领证，在有些城市人已经行不通了。比如西安或者成都。规定即使离婚之后，也要按照离婚之前名下的房产数量来限购。也就是所谓的限离，所以这样操作之前的要确认好，不然白离了。
既然提到技术性领证，就顺便提一下的房产交易中的黑科技五四大法，是在二手房交易中节省交易税费的一种方法。因为过程中需要结婚离婚六次，而之前的领证成本依次是九块，6×9等于54，所以简称为五四大法。
二手房交易中，涉及到买家和卖家，所以五四大法要双方协商好来共同完成。
具体的过程如下：
第一步，买家和卖家各自离婚，这就需要两次离婚了。
第二步，买家中的一方和卖家中的异性一方结婚。房子从卖家更名到买家名下，这需要一次结婚。
第三步，他们俩离婚，这需要一次离婚。
第四步，各自重新结婚，恢复原来的婚姻关系，这就需要两次结婚。所以过程中需要三次结婚，三次离婚。
很多朋友听到这里，没准会在心里嘀咕，为了省点儿税这么麻烦，至于吗？这种就是见仁见智的事。你如果经历过二手房交易中各种繁重的税费，也大约会明白这么做的必要性。
3. 代持
代持的意思是说我想买房，但是没有购房资格，所以去找有购房资格的人，我出钱用他的名字买。
当然要签订合同，说明这房子是我出钱买的，产权是我的，而且要写好付给对方的酬劳。
这种方式一定要找可靠的代持人。毕竟目前的政策只认房产证上的名字，名字是谁的，房子就是谁的。当然除此之外还有其他的破限购方式，基本上属于不可说或者普通人很难实现的。
贷票—-破限贷
1. 目前房贷政策
目前的政策下首房首贷是三成首付，二套房的一般首付六成，再多的话可能就不给贷款了。
这也是为什么我们一直在说，每个人的首房首贷资格非常珍贵，是唯一一个普通人可以贷这么长时间，这么大金额、这么低利率的贷款，一定要用好贷足。
破限贷有的时候是和破限购联系在一起的，所以前面说的破限购方式也可以用在破限贷中。
2. 成为当地纳锐公司的股东
除此之外，还有一种方式可以破限贷，就是成为在当地纳税公司的股东。比如重庆，目前的政策是三无人员也可以在那儿买房，但是不能贷款。你如果成为当地公司的股东，缴纳个人所得税满一年，买房就可以贷款了。
3. 代持
还有就是代持，如果自己不能贷款，可以找到家人亲戚朋友中有贷款按揭资格的人来买，实在不能按揭再采用全款再抵押的方式。
零首付购房的5种方式
零首付，核心意义在于把购房款全部转化为银行贷款。
不同情况的购房者，用不同的操作方式。下面一一说一下，按照名下无房、名下有一两套房、或者名下多套房不同的情况来进行说明。
1. 信用卡做首付：套现+过桥
风险程度：★★★★★
针对于名下无房或只有一套房的人，是没有办法中的办法。也就是说把信用卡中的钱用第三方pos机刷出来，形成稳定输出周转，用作首付款。
首先这种方式必须信用卡的额度够多才可以。比如100万额度的话可以稳定输出50万到70万，可以按照这个比例来衡量一下。
其次在目前的房贷审批时，一般要求名下的信用卡负债少于10万。所以这种方式需要过桥资金，就是你先向亲友借钱，付了首付，等房贷放款，还一个月月供之后，再把信用卡里的钱刷出来还上。
2. 信用贷做首付：截断+过桥
风险程度：★★★★★
这种方式也是没有办法中的一种办法，顾名思义就是把信用贷的钱用作首付款。
具体过程需要截断，也就是说从信用贷卡中转到自己的储蓄卡或者朋友的储蓄卡，然后取现金出来，这样就可以截断银行查询资金流向的通道。
目前对于信用贷做首付，风控同样严格。在一线城市批房贷的时候，名下90万以下的信用贷或许还可以解释一下。超过三笔或者超出90万就不能做了。二线城市，一般要求两笔信贷一下，甚至还清。
注意，这里不仅提到了金额，还提到了笔数。所以在信用贷使用中建议一次性转走所有的额度。比如授信额度30万的。如果10万笔，30万转走需要做三笔。一般用的时候我们建议一次性30万全部转走，这样即使发生违约，30万一笔也只能算一笔违约，而10万一笔要算三笔违约。
我们之前在讲信用贷的时候，建议大家和同学、同事、朋友、亲戚一起办理，这样在买房的时候就可以互相拆垫。比如A买的时候用币的信用贷，等他的房贷批下来之后再去取出来A的信用贷，来把钱还上，而这段时间的成本按照合同支付就可以了。
3. 事后装修贷、消费贷还首付
风险程度：★★★★
具体的过程，先向亲友借款，作为过桥资金去购房。等房本下来三个月左右，去办装修贷或者消费贷，然后去还之前的过桥资金。
4. 抵押贷做首付
风险程度：★
如果你名下有多套房，可以先做抵押贷，然后去付首付，或者父母名下有房的可以做抵贷不一。
抵押贷付首付比信用卡、信用贷都安全多了，不过也是需要截断取现的。
5. 高评高贷
高评高贷，也就是高评估价、高贷款。难度也比较高，需要多方的配合。
高评高贷一般发生在两个时间。二手房买入的时候和全款房做抵押的时候。
首先第一种方式，二手房买入做高评高贷。需要和卖家配合。举个例子售价700万的房子，银行评估价是1000万。
过程中要做两份合同，一份是1000万的售房合同，要拿去银行贷款。这套房要交三成首付也就是300万，而剩余房款的700万转化为房贷。
另一份合同是和卖家私下里签订的。大致写好，你的房子实际售价700万，但是我以1000万买下。所以我们商定好多出的那300万，一旦银行放款，卖家收到钱之后是要返还给我的。
所以过程中的三方：卖家收到了700万的房款，银行放出了700万的贷款，而买家支付了700万的贷款。
这种方式需要选择靠谱的卖家，和他完全沟通好，并承诺给予一定的酬劳。过程中也需要一定的周转资金和摩擦成本。比如上面这个例子中需要300万的周转资金，用40天到两个月左右。
不过这种方式的随着风控收紧，很多城市也不能做了。
高评高贷的第二种方式发生在全款房再抵押的时候。在全款房再抵押的时候，一般是抵押出评估价的六成七成，如果利用高评估价就可以抵押出更多的数额。
比如这套房子价值700万，但是银行评估价是1000万，就可以去抵押出评估价的七成。
高评高贷的标的一般在行情下跌的时候比较容易找到，因为银行的评估价有六个月的滞后期。虽然房子的实际价格下跌了，但是银行的评估价还没来得及调整过来。
而且同一个小区的不同位置、不同楼层，价格可能都不一样。而银行的评估系统也很难做到一房一价，这其中可能就会有评估价和挂牌价出现很多差距的标的。
比如有的房子是笋盘。价格的本来就比正常价低10%左右，但评估价依然是原价或者比原价还高10%/20%，这样很容易做成一成首付或者零首付。
以上就是我们所说的零首付的几种方式，在实际操作中最好的几种方式相结合进行操作。
零首付购房的注意事项
1. 信用卡负债
在申请房贷的时候，名下的信用卡的实际负债最好不要超过10万。
因为在银行眼中，信用卡负债属于短期还款压力比较大的短期负债。所以在申请房贷的时候可以暂时周转一下，把信用卡还上。等房贷放款还完一个月月供之后再刷出来。
2. 过桥资金
关键时刻你能不能迅速拆借到大笔资金，这个人也是考虑个人人脉和平时信用积累的。
另外有朋友问向亲友借款或者其他平台拆借过桥资金，到底能付多少利息合适？这个人要看个人，肯定要比银行的理财略高，但是人也不能太高。
3. 利用银行查征信的时间差
在房贷批复的时候，有些银行的会在房贷申请的时候查一次征信，之后就不再查了，比如重庆的大部分银行。
而有些银行是要查两次征信的，在房贷申请时和放贷之前各查一次，比如大部分城市的建行。
如果二次征信查询查到你名下负债太多，或者有首付贷的嫌疑，信贷员是要询问你的，他问起哪一笔负债，你筹钱把那一笔还上就可以了。
关键还是要看银行，银行想让你通过就通过。
房产投资者把和银行打交道，说成贵银行。因为所有的法币源头是银行，想利用银行的钱就需要理清楚了解他们的各项政策以及和银行搞好关系。
4. 慰平现金流
第四次点注意事项，在买房之前我们要大致算一下，把自己名下所有的存款，未来两三年要产生的稳定收入，所有的信用卡、信用贷、抵押贷、装修贷、家人的信用卡、信用贷等等都算上可以维持多久的月供。
一般要求的是留下36个月，也就是三年的按揭。比如每个月按揭总额是5000，要留下18万的现金，或者留下36万的信用卡、信用贷额度不用。
为什么说三年的总月供是18万，要求留下36万的信贷额度？因为信用卡、信用贷是有一个稳定输出额度比例的。信用卡能稳定输出的比例大约在50%到70%，而信用贷的使用过程中，如果负债太多的话，还有可能被抽贷，所以我们把综合输出比例保守估计为50%。
有朋友会问，那么两三年之后该怎么办？首先一般的两三年内房产会有赚钱效应出来。其次，你在这两三年内也是要源源不断去创造更多的场外收入。
有了房贷压力之后，被迫去赚钱的动力就有了。不逼自己一把，我们永远不知道自己的潜力有多大。
总结
零首付购房就是通过一些操作，实现把所有的购房款或者是大部分购房款转化为个人贷款。
这种方式有利有弊：首先因为杠杆加得足够大，所以在行情好的时候很快就能实现赚钱的效应；但是在下跌行情下，个人的压力也非常的大，所以一定要事先筹划好，选择优质标的，留下足够的周转现金流。
作业
本节课的作业，按照本节课所讲的五种零首付的方式去了解一下你所在的城市或者各个银行的详细政策，针对自己的个人情况做一个房产信贷筹划。
【玉米系列课程---完---】
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