2019-03-29

在海外买的房子，怎么去看它的租金回报？

与国内房产投资不同，海外房产投资收益主要来源于租金回报，因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。所以海外海外房产投资的时候，租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标。

租金回报率是一种计算投资回报的计算方法，主要是针对地产方面的投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。

租金回报率如何计算？

回报率分析法

公式: (税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

租金回报率法

公式: (税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)

03IRR法(内部收益率法)

房产投资公式为: IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费 (备注:上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内)。

租金收入对比国际

租金回报率对比按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值，正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月内能收回购房款，买房就是合算的。以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。

调查发现，在112座城市中，只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的，回报只有3%左右。

租金收入对比国内

国内租金回报率在中国范围内来看，回报率在降低。原因在于房价上涨速度远高于租金的上涨速度，研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达60%到100%，而租金涨幅仅维持在2%上下。 上海已长期偏离这一数值，如果按国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。尽管目前房价已经远超合理值，但地产业内还是对于价格会否下跌持怀疑态度。高力国际发布的最新研究报告称，由以往几年来看，一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。由此，持续的低租金收益率其实更大程度上反映了投资者的风险溢价降低，而不是对价格产生下行压力。

一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市，从数据来看，北上广深已经垫底了，在国内的这四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。排名分别为第94位、89位和95位。而在国外，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。

达拉斯

达拉斯的租房回报率为7.35%，平均房价在233,000美元，达拉斯的房产市场健康指数是9.7，被称为接近满分10分的“非常健康”房产市场，仅有0.1%的负面资产反馈。这其中的部分原因是因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%人口增长，这也是房地产发展的长期利好因素。

大阪（日本）

相较于东京，大阪的公寓回报率是更高，为5.91%。

蒙特利尔（加拿大）

蒙特利尔的租金回报率约为5.09%，是三个加拿大城市里回报率最高的，市场潜力很大。目前多伦多、温哥华房价高企，而蒙特利尔却只有31.8万加元。作为加拿大第二大城市，正吸引更多买家的目光。

柏林（德国）

德国的租金回报率约为3.72%，德国房市在欧洲属于强劲的。房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场，以及相较于其他欧洲首都城市略低的价格，也使其拥有升值的空间。

洛杉矶（美国）

洛杉矶近期租金回报率为5.8%，这座超过纽约，成为美国地产最热销的城市被追捧。

国内房市已经进入新的周期，随着限购政策的全面铺开，城市住宅用地的供应增加，房产投资的利润空间在不断缩小。李嘉诚、潘石屹等许多大企业家已经开始出售国内物业，转向海外投资市场，海外房产正是当下最热门的投资项目。