长租公寓：租房平台分析

随着城市化进程的快速推动，尤其是一线城市的住房市场，存在严重的供求不平衡与供需错配。租赁人口是可租赁房屋量的四到六倍。正是因为强大的租房需求，租房的产品越多，就能更快的改善房源信息不对称的局面，实现更加便捷的信息互通。

一. 市场行情

1.1 行业痛点

根据相关资料显示，一线城市租房居住比例达62.20%，应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求。且毕业后到自有住房的过渡期之间，未来青年租凭市场需求仍有巨大成长空间。而与强大的租房需求相对应的，是传统租房市场存在严重的信息不对称、质量参差不齐、产品错位严重、随意涨价等行业痛点。

1.2 市场演变

1.2.1 租房模式

租房是绝大部分工作在一线城市的白领的刚性需求。如今依托于互联网的成熟发展，O2O租房经历了四代的演变。如今租房市场发展成以较为成熟的第四代服务型为主的租房模式。

第一代：线上平台发布房源 + 门店运营推广 + 线下沟通 = 促成租房成交。

第二代：自研线上平台发布房源 + 门店运营推广 + 线下沟通 = 促成租房成交。

第三代：嫁接房东，培养平台线下经纪人队伍，制定考核制度。

第四代：自主品牌 + 互联网管理手段 + 管家式的服务 + 社区化。

1.2.2 市场渠道

1.传统老牌中介公司，大多数为依据线下门店众多，常见的有中原，链家等。随着互联网发展均纷纷进行转型升级。

2.互联网中介平台重视线上信息沟通，依托自身品牌资源及流量入口整合房源信息线上展示，互联网中介公司收费方式较传统中介公司相对便宜且丰富。

3.直租产品的出现，主要为房东发布信息，直接面向租客，不经手中介，也不必支付额外费用得到广大房东及租客的认可。

1.2.3 长租模式

由需求来看，长租公寓模式属于刚性需求、稳定现金流、较高的天花板、良性的竞争，拥有一个好项目的基本要素。但长租模式是一个重资产行业，要不断投入资金获取更多房源，所以需要金融行业和租房市场融合到了一起。虽然租房是刚需，但是市场受政策影响实在是太大。存在交易模式的风险。

1.3  用户分析

随着城市化进程的快速推动，租房市场有明确的区域属性，尤其是一线，二线城市。但本质是与当地的经济发展成正比。

业主：闲置房屋欲出租，不愿自己打理房屋手续等，委托可靠的第三方进行管理，并对房屋财产有所保障。

应届大学生：以刚刚步入社会的年轻人为主，对住房有一定的追求，注重房屋周边交通便利，多以合租为主。

职场白领：工作有一定年限，有经济基础，注重私人空间，注重生活品质和舒适装修风格的公寓。

租客：房源信息真实充足。房源数据获取便捷。交易正规后期有保障。

房东：低成本维护房源。筛选合适的租客。避免房源闲置。及时了解租赁行情。

二. 产品分析

2.1 产品简介

2.2 信息结构对比

一.自如友家将租房信息与服务功能进行模块化划分；租房信息对于目的性较强的用户提供明确的信息分类与筛选方式。服务功能主要服务于主要服务于租客日常所需的生活服务配套设施。强化其品质租住生活，树立其品牌形象。

二.蘑菇租房在丰富白领租房生活体验的同时，同时也与品牌公寓进行营销合作。房屋托管 + 标准化装修 + 租后服务。合约期内按间多次出租给用户，成为托管运营的品牌二房东。

2.3 产品业务流程

从找房类型、找房方式、查询条件的不断丰富和优化来看，找房的设计是一个不断挖掘用户需求并满足用户需求的过程。在搜索房源上，不仅有城市定位、关键字查询，同时还有详细的条件查询。从房源的地理位置、物理结构、用户需求、再到查询结果的展示，全方位地满足了一个租客的找房需求。为了加强用户对房源真实度的相信，房源详情页的信息十分丰富。仅租房的信息从地址、租金、户型、面积、发布时间、入住状况、费用、周边配套等。不仅能增强房源的真实性，还能最大程度地帮助用户了解房源信息。

三. SWOT分析

优势(S)：房屋托管+租后服务的业务模式。可与房东签下的房屋托管合约成为托管运营的品牌二房东。并出租获取的租金差价。房东直租模式，凭借轻平台、重服务的整合模式，从房东和租客端出发，直接对接房东，保证房源的真实性；房东通过平台可以随时查看准确的房源动态，平台还为租客提供缴纳水电费、物业费等租后服务，租客可以对房东进行评分，促使房东提升自己的住房质量，形成良性循环。成为平台的核心竞争力。

劣势（W）:租房平台虽然具有众多优势，由对于租住平台监管机制不健全，导致租房市场中存在许多不良中介以及金融借贷问题，扰乱租房市场。租住平台数量众多，但普遍缺乏管理经营经验，导致平台竞争力较差，抗风险能力弱。此外平台如果不介入交易环节，单方面由房东及租客进行对接，导致房东时间成本及房屋空置成本过高。

机会（O）:大多数租房平台的“互联网+”模式，其盈利模式、运营模式的改变以及技术上的创新都不能满足市场的巨大需求。其次，近几年房价增长迅速和消费意识的升级转变，人们租房意愿显著提高，推动了租住平台行业的发展。此外，政府鼓励支持租住平台的发展，加强行业的监管等措施规范行业的发展。

威胁（T）：行业发展过程中还面临市场不良竞争、政策，金融资金链等方面的风险。平台间为争夺足够的房源，势必会提升价格来获得，不但增加了获取房源的成本，而且扰乱了市场次序。使租住双方承担更大的风险。

四. 租房的未来

4.1 总结

如何提高租房效率，更好的向用户展示房源信息，更及时的预约沟通，更快捷的签约流程等。更有保障的售后服务；对提高租房的效率，提升用户体验有很多的帮助。

加强租客端的推广，提升平台知名度。多数个人房源的房东主要都是年龄较高，对房东端产品提升易用性。提高平台产品体验，并增加用户粘性。利用金融资金优势，为平台提供其他收益方式。技术创新，使得房源的获取更加快速便捷，使得网上交易更为安全。只有这样才能形成更好的租住市场，满足租客与房东的需求。

同时，从最初满足居住的基本需求，上升到对居住体验上；从简单的收租投资，升级到资本运作。这些都是租房平台带来的模式上的创新，但模式再完美，还需技术，人力的到位。房源的供给，互联网租房平台所带来的服务体验，其盈利模式、管理模式等的多样化，创新性。这些都影响着租房平台的发展。