先来点摘自书中的鸡汤：
1、只有多层次的分析才能选出最好的股票，试着去分析，但更重要的是学以致用
2、不要被收益和利润所蒙蔽，REITs并非都是天使。一些REITs可能心怀不轨或用非法途径编造数据。你需要不断斯研究，而不是轻信别人的一面之词就做出重大决定。
3、承担一些风险是可以的，但是不要在对目标公司的财务一无所知就做。对于REITs来说，资产负债表尤其重要，是抵押型REITs和权益型REITs的命脉，它能够更准确地反映杠杆率。监管机构紧盯着杠杆率是有原因的。
4、如果想成倍地获得投资回报，你就要成倍地扩充自己的知识。这是赚钱的唯一途径。
5、想挣到钱，你不能思维狭隘，每一种事物都有不止一面。
6、对于零售类REITs来说，利润完全取决于商场能产生多少销售，因此这必然联系到潜在顾客的数量。
7、你可能专注于如何盈利，但真相是：你同样需要关注如何避免损失
8、认真、批判性的思考是很必要的。优秀的投资者会到商场做实地尽职调查，而更优秀的投资者会把他们看到的情况与宏观形势联系起来
9、即使你曾经做过大量的研究，也证明曾经自己是正确的，不要总是认为会出现同样的结果，应该研究每次发布的财务报表的“言外之意”。
10、考察一个人的能力，要看他的高压下是如何表现的
11、并非一切真的都像年度报告描绘的那样完美，最终的决定可能会和很多个人判断和个人喜好结合在一起。所以在选择一个REIT投资时，要持怀疑态度。
12、投资只是一个是与否的问题，但投资是否成功的关键取决于选择合适的时机。择时并准确预测未来，是核心问题。
13、聪明的投资者会通过分析并联系市场来寻找隐藏的机遇
14、一定要打破思维深入思考，不要总是想着看起来光鲜的-----那些亮闪闪的不都是金子
15、在做出决定之前，你必须了解做出该决定所需掌握的信息。有时，你需要脚踏实地，找出创造性的方法去获取你想要的东西
REITs
1、股权型REITs：持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人
抵押型REITs：将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。
混合型REITs：股权型REITs和抵押型REITs的组合，因此主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。
2、向投资者募集的资金放入基金的资金池中，用以购买物业或抵押贷款-----REITs管理---REITs约90%的应税收入将分配给投资者----REITs可免征企业所得税----投资者获得分红并缴纳相应的税款。在某些情况下投资者可以主张分期缴纳分红对应的税款，设法递延纳税-----投资者可持有REITs份额或向新的投资者出售份额。如此循环。
3、标的：指合同的双方当事人之间存在的权利和义务关系，如货物交付、劳务交付、工程项目交付等。它是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。标的的种类总体上包括财产和行为，其中财产又包括物和财产权利，具体表现为动产、不动产、债权、物权等；行为又包括作为、不作为等。（百度百科·法律名词）
4、REITs的优势：现金流稳定、成长潜力、灵活性、风险分散（REITs通过投资于不同地区的不同种类的物业，以分散风险）、投资回报表现
REITs的劣势：经济不景气（经济不景气时对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解REITs的运营模式，做好尽职调查，扎实地取得这一问题的全面解答）；利率波动（了解市场利率与REITs的表现之间的关系，对投资的成功非常有帮助）
5、REITs内部管理
REITs内部管理
6、REITs外部管理
REITs外部管理
7、REITs的好坏不取决于是内部管理还是外部管理的，而是取决于REITs管理本身
8、REITs的五个种类：办公类、住宅类、零售类、工业类、医疗类
9、办公类REITs：通常在资产组合中持有并运营着办公楼
赚取利润的方式：1、REITs为租户提供可使用的空间；2、感兴趣的租户与REITs签订租赁合同，REITs取得租金收入；3、与此同时，REITs负责物业设施的日常维护与营运，因此收取租金的一定比例作为管理费用。
办公类REITs分级的重要影响因素：1、地理位置：中心商业区的物业能吸引跨国公司，这样的公司在经济下行时期也具有更强的抗波动性，而距离主要客户较近的其他办公类REITs同样具有优势。不利：运营费用较高，降低利润。所以需要尽职调查确认管理人能够按照其承诺执行管理，并高效地运营。2、配套设施便利性：距离交通枢纽近是一种优势：地铁站、主要公路或运输港、购物中心、体育馆、公园等；3、物业内部装潢：要考察内部装潢是否与其定位相符
办公类REITs抗波动性：1、警惕经济周期：全球性金融危机会对承租的公司造成致命的冲击。所以了解租户的情况以及这些公司承受财务压力的能力十分重要；2、应对负面冲击：办公类REITs的负面报告或新闻会由于投资者的自然反应导致股价跳水；3、恢复期漫长：办公楼从金融危机中恢复需要较长的时间。如何避免REITs受到长期空置的影响？这取决于标的资产-----如果物业的交通便利，维护良好并位于较好的地段，就能够最先从租户紧缺中恢复过来。
考虑物业之外的因素：分析宏观经济，考虑国别因素。宏观因素之一就是政府的支持度。
杠杆率用来衡量REITs所承担的负债与REITs所有股权的比例。因此，如果杠杆率很高的话，大体意味着REITs相对于投资人持有的股权承担了大量负债。
市净率是用每股价格除以每股账面价值。如果一家公司拥有较高的市净率，预示着这家公司被高估了。
每股净资产值的概念与每股账面价值类似，它是从总资产中扣除负债，在除以流通股总数计算得到。
评估每一只REITs的资产时整理思路的一个简单的框架：
共给：列举办公区域现有的优势，列举影响共给的因素
需求：列举现有需求（入驻率是一个很好的指标），列举影响需求的因素
10、住宅类REITs：与办公类REITs的一个重要区别：住宅类REITs的租约通常更短（6个月至2年之间）。相比而言，办公类REITs的租约在5~15年之间。尽管住房的租约较短意味着房主（REITs）需要花费更多的资源寻找租户来续租到期的房间，但拥有众多租户在一定程度上分散了住宅类REITs的风险。
11、零售类REITs：必须首先了解商场提供什么样的购物体验，它是否能够吸引足够的客流。
商场的分类：时尚购物中心：出售名牌商品并定位于时尚界高端品牌，。通常坐落于较好的地段，拥有大量的高收入群体。这类的REITs通常价格较高。
社区购物中心：为附近社区提供日常购物的超市，为消费者提供诸如服装、书店、餐馆等日常消费场所。通常是大型日用连锁店、百货商店租用商店。通常坐落于人口密集的地区---越大的社区，越有可能赚取更多的潜在利润。
品牌折扣中心：向公众打折出售商品---商品存货或非应季商品。通常建在租金更低的城郊，能够降低经费开支
零售类REITs和其他类型的REITs有很大的区别，因为REITs与租户之间的关系是互利共生----任何一方离开了另一方都不能成功。即好的品牌搭配最佳地段最好的商场。所以零售类REITs的租赁合同中包含“销售分成”条款，这意味着租户需要想零售类REITs支付一定比例的销售收入，这个比例是提前商定好。作为回报，REITs将利用这部分资金举办促销活动以促进顾客在租户商铺的消费。
为了增加客流并吸引合适的购物者，零售类REITs可以采用资产提升计划（Asset Enhancement Initiative,AEI）策略，即通过装修购物中心来吸引更多顾客光临，包括升级电梯、重新设计内部装潢和调整商场布局，以定位于不同类型的消费者。
零售类REITs观察日记：需要带上一个本子然后开始观察购物者的数量，以及他们看起来是否打算购物。注意一些细节，比如购物袋的数量、停车场的汽车数以及商场所吸引的消费者类型。他们是年轻的家庭吗？他们特别富有吗？他们多数是高中生或大学生吗？除此之外，采访店主和雇员去听取他们的意见。这些雇员知道的可能比你想象的多，多数时候获得这些信息只需要一个友好的微笑和问候。比如，一个投资者可以通过与餐厅服务员交谈设法获取商户的租约细节、平均收入以及利润情况。基于以上，你可以大概估计商户的总体收入。请记住，零售类REITs与租户之间是共生的关系，任何一方都不能脱离对方独立存在。如果商户运营得很好，那么REITs也会一样。传统实体商业模式的一个主要风险就是网络购物的兴起，你需要考虑：这一趋势会影响REITs吗？如果你投资的商场经常有富裕的游客光顾，那么也许不会被影响----他们不会耗时间在网上去买同样的东西----无法从网上购买同款产品
12、工业类REITs的资产组合包含制造中心、工业园区、仓库、物流中心和商务园区
地理位置：大量制造业公司需要将其产品或原材料从一个地方运往另一个地方。如果公司坐落在偏僻的地方，其运输成本将大幅上升。工业/办公类REITs在每一处物业资产的说明中都清晰阐述了为什么该物业所处位置对潜在租户来说是战略性和有优势的，如与主要高速公路的距离、附近的关联行业公司、邻近重要交通枢纽等要素，都是以具体的条目体现的。
分散风险：工业类REITs是如何做到分散于多个领域的：单个REIT的客户往往涉及各种行业，它们可能不会全部集中于同一个领域。
机遇：电商需要空间储存其所销售的所有货物。随着电商产业的发展，新的需求也应运而生。亚马逊购买仓库和无人机使用的例子。
13、医疗类REITs
种类：退休村和老年公寓：研究人口结构转型
专业护理中心：重病物理治疗；需要特殊照顾
急救医院：医疗在生活中的必需型行业；租约期限都相对较长，通常为10~15年期，且附带更新条款。更近一步，医疗行业的并购机会很多
物业之外的因素：患者的收入决定他们支付医疗费用的能力（影响因素之一），政府的医疗政策影响至关重要。例子：奥巴马的“医疗法案”就是决定医疗类REITs发展还是衰退的关键因素。这就是为什么一些REITs（如医疗类REITs）要通过减少依赖政府支持的患者来控制风险。这是好事还是坏事，取决于你如何分析政府政策可能的变化对REITs的影响。
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