大概几天前和朋友交流，谈到房产税，提到一种观点，房价高是因为地价高（至少房地产商经常这样说），地价高则可能是因为地方政府基建需要用钱。现在一二线城市的房价比十年前翻了几倍，也就是说高地价和基建成本主要由现在的买房人承担，这是一种代际不公平。开征房产税不仅可以开源，缓解土地财政，降低地价，还可以解决代际不公。他说正好读到斯密《国富论》地租一节，里面谈到地租不是价格的原因而是价格的结果。问我怎么看，一时语塞。终于读到这一章，同时还读了马恩全集第二十六卷（II）第十四章洋洋数万言对斯密地租理论的评论。斯密的地租理论有自相矛盾之处，在前面把地租说成和工资、利润一样，都是价值的组成部分。而在后面却说“地租是以与工资、利润不同的方式加入商品价格的构成。工资和利润的高低，是商品价格高低的原因；地租的高低，是这一价格的结果。”马恩认为斯密如果忠于他自己正确的地租是劳动剩余的看法，应该这样说“商品的价值只由包含在这个商品里的劳动（劳动量）产生。这个价值分解为工资、利润和地租。工资、利润和地租，是雇佣工人、资本家和土地所有者分配由工人劳动创造的价值的原始形式。从这个意义上说，工资、利润和地租是一切收入的三个原始源泉，虽然这些所谓源泉没有一个参与创造价值。”
撇开这些争论，我很好奇经典作家如果活到今天会怎么评论高房价和高地价的问题。以下是臆测：
斯密大概会说，地租是结果，是土地垄断的结果，也是商品价格的结果。地价高是因为房价高，地租和房价的高低都取决于最终需求，最终需求取决于人口和市场规模。斯密会特别提到修路可以减少不同地区之间地租的差别。往哪个方向减少？是低地租向高地租靠拢，还是相反？斯密没有明说。但是他举了个例子，不到五十年前（18世纪早期），伦敦周边的几个县还向议会提出申请反对把公路修到远郊的县去，担心远郊更便宜的玉米和草会拉低自家的地租。实际结果是，路修了，他们的地租和远郊的地租都涨了。读斯密这一节，早就该知道修高铁和城市圈扩容也会有类似的效果。
李嘉图大概会说，地价高是因为土地供给缺乏弹性，增加供给能够减少地租。地价降了，房价降不降？无可奉告！马恩对李嘉图理论矛盾之处的批判尤多。按照一贯矛盾的思路，可能有如下内心辩论。一方面，地价降了，可能还会有囤地不建或者或者加价层层转售；哪怕就是自己造，从政府拿地是便宜了，真按成本在北京金融街造个三万一平的房子，立马会有人买去，转手就卖15万一平。另一方面，供给和需求决定价格，动态的看，在某一个时点上面包价格决定面粉价格。可是，从更长远的角度看，当然是面粉（生产费用）再加上一定的利润决定面包价格。
马恩大概会说，你想多了，赶快劳动去。“土地所有权即使在法律上存在，在经济上也是不存在的”。一切价值包括地租这一剩余价值都是劳动创造。劳动所创造的剩余价值在地租和利润之间如何分配不重要，重要的是劳动最光荣，劳动创造一切。如果不是千千万万个你这么辛苦，高房价也撑不起来啊！
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