转自微信公众号：houtian_zs
首先向双节之后奋斗在各个工作岗位上的同志们表示慰问，并且向大家公布一个好消息：下次长假，就剩下过年了……
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关于睿图
第一点需要说明的是， 睿（REI - Real Estate Investment 也就是房产投资）图的更新情况，换了一个样子，现在长这样：
可以点击公众号菜单进入，也可以点击阅读原文进入。
现在这个版本最大的好处是，完美支持手机使用。手机浏览器打开的时候，可以自由收放左侧边栏，只要点击如下图的红圈部分。虽然上篇里面说过动辄几百万的投资，应该用电脑看一下……不过还是架不住懒人多
，懒人果然是推动世界进步的第三股势力。需要说明的是，如果是通过微信内置浏览器打开，有时候会移动不了页面，推荐点击右上角选择用手机浏览器打开。
使用方法和参数跟之前一样，只是进行了微调，并且加上了租金信息。具体请参考上一篇文章：想买房的同志们注意了，除了房价之外……不过做好心理准备，有点长。
还有一个重大更新是……可以自由选择地图了。目前提供两个版本的地图，一个是默认的mapbox提供的浅色优雅地图；另一个是高德提供的乱七八糟丑地图，如下图。基本上有了高德的乱七八糟标志，点点点就根本看不清了，更别提分析了。不过高德地图的乱七八糟当中，提供了非常有用的东西……比如
地铁、医院、商场等
。mapbox在这点上只顾优雅了……地铁的标志非常之小以至于可以忽略。所以分个流：
分析的用默认，找房的用高德
。
具体的用法是……放大来看……如下图。有了地铁沿线，和点点点……对着地铁看房价分布以及寻找价值洼地简直不要太方便。现有地铁的价值，基本在房价上已经体现的差不多了。不过对于规划当中的和开工在建的地铁以及交通枢纽……可能真的会存在潜在机会喔。高德是当然没有这些信息的，不过……睿图有。在城市分析专题中，规划/开工地铁信息会被加载到睿图上进行分析。
上篇文章画了一个大饼，说是要从珠三角扩展到全国，还说要加入租房数据。这篇文章我要说的是，饼做好了，吃吧。
这次重新更新了广佛地区的数据（2017-9-27），并且加入了中山，东莞，北京，天津，以及租房相关数据。但是由于数据量过大，为了考虑服务器的感受，我在睿图中只取了部分样本显示，即便如此，样本数据仍然足够用于大致的定位以及基本的分析。不过在之后的城市专题分析当中，会用到完整数据。
关于睿图的数据，之所以是二手房，是因为相比新房，所受的限制更小，且大部分是单个卖家的个人行为，更具市场性，也更能体现卖家的心态。之所以是放盘数据，是因为整体数据太多，所以进行了分流：放盘数据与简单分析——睿图就够了；成交数据和详细分析——城市专题分析文章。
先从佛山开始……
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单价分布概况
整个佛山地区长得是下面这样：大部分集中在14k到22k之间。数据集中在禅城东部，南海东部以及顺德南部。基本上是以广州为中心向四周辐射的状态。
具体来看，飙红区域就是千灯湖，桂城，湖景以及顺德禅城交界的佛山新城。由东向西，单价逐渐降低。禅城区内还是有大部分15k左右的房子的。祖庙附近2010年后的盘，基本都在20k以上。不过该区域仍然充满不少15k，甚至10k的盘，多为2000年先后的盘。
因为顺德大良距离比较远，所以单拿出来说。从数据来看，雅居乐基本是领跑大良附近的二手盘的，也就是图中中心位置，在20k以上。另外大良新区部分的二手盘也都逼近20k。
对佛山各区域的单价中位数，以及各区域的放盘数量进行汇总。从单价中位数图可以看出，千灯湖的单价中位数明显高过其他区域。佛平路因为放盘数量太少，参考价值有限。之后的第二梯队主要是湖景、朝安、平洲、祖庙和桂城等，放盘数量也都不低。从二手盘数量来看，乐从和黄岐明显高于其他区域，都在300套左右。
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库存状况
任何脱离了时间的分析都是耍流氓。由于卖盘只要你挂上去了，没有成交，就会一直存在。上面只是做了现存二手盘所有库存的信息，涵盖了各个时间段发布的二手盘。那么这些二手盘都发布了多久？到底有没有人买？
下面以二手盘的发布时间为横轴，放盘数量如下图。横轴代表了库存中的二手盘发布时间，从2017年9月到2016年9月。图中可以看到，9月发布的盘最多，依次递减到7月。这符合正常情况，毕竟不可能刚放出来1个月就成交，然后就把信息删掉。不过6月份和5月份发布的盘，还是有很多，加起来在850个左右，可能是因为佛山6月初出台的二手房限购政策，倒置二手盘积压了一部分。
那这些积压有没有影响卖家的心情呢？卖家会不会沉不住气降价呢？来看看随时间分布的单价中位数，如下图。在6月以前，单价基本都是在一定基础上有高有低的波动，也符合市场特征。不过6月开始，从佛山整体来看，放盘单价中位数已经连续下降。虽然每个卖家不至于去做整个的市场分析，不过应该能够微小的感觉到周围的变化，从而在放盘上松动一些。
当然限购在其中也起到了很大作用，市场交易量少的情况下，价格是具备很大偶然性的。简化一下举个例子，1000个人在市场上卖一样苹果，如果市场交易量足够大，那么价格应该能准确反应供需关系，买卖双方会达成一个价格上的一致。比如说2块钱一个苹果，卖低了自己赔钱，卖高了没人买。你可以卖2块2或者1块8，但是交易量足够大的市场会把你这点波动抹平，最后的市场均价还是2块。但是如果交易量很小，每天只有一单交易量，那么偶然性就很大了，比如买家非要吃苹果，用5块买都是可能的，这时候因为就1单交易，均价就变成5块了。
而二手房定价主要取决于……其他人都怎么定价……以及其他人都是多少钱卖的……这时候这个其他人就很重要了，万一有人运气好，高价卖了，那么就会给其他人一个看涨的预期；万一有人急用钱，低价卖了，就会给其他人一个看跌的预期……进而影响他们放盘的价格。
再次强调，这是整个佛山的整体数据，个别区域有可能会出现例外。另外，因为是单价中位数是现存盘情况分析，那些已经成交或者撤盘的，都已经没有信息了。所以还存在一种可能，就是近三个月的确有很多高价盘放出来，但是一放出来就成交，所以数据库里没有数据，也就统计不到了。下期文章中，会对成交数据进行分析，到时候就可以知道，这种异常状况是不是存在了。
这期就先到这了，免得又像上篇一样太长，看起来亚历山大……
祝同志们周末愉快~
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