315不该忽略的购房知识

签约篇

签购房合同要注意的条款问题

合同的规范性至关重要，关系到双方的权益，一旦合同出错，维权就举步艰难。签购房合同要注意哪些款项呢？

• 购房人
  • 若公司购房需填写公司名称（按营业执照填写）加盖公司公章；
• 办理手续的时间
  • 买卖合同约定的买卖双方办理各项手续的时间，应前后对应一致；
• 房屋抵押状况
  • 应当真实选择房屋的抵押状况，抵押情况及抵押权人要明确（抵押权人不可能为卖方本人）；
• 关于交易方式的约定
  • 明确选择是按揭付款还是一次性付款，要明确勾选贷款机构；明确填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足；
• 户口迁移的约定
  • 在主合同中应明确确定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间；

共有权人的房子签约需要注意什么

多人共同拥有一套房产即为房屋的共有权人，未经全部共有权人同意，所前述的合同可能无效；

• 共有权人需全部到场
  • 不能到场需要委托代办，并提供公正过的授权委托书；
• 卖方已婚，夫妻双方需要到场
  • 若配偶不能到场，需提供：
    1. 配偶为非共有权人，亲笔签署的配偶同意出售说明；
    2. 配偶为共有权人，配偶同意出售证明和授权委托书；
• 卖方离异，需提供财产分割证明（离婚协议、法院判决书）
  • 未及时办理委托公正的，建议定金暂不交给卖方或办理资金监管；

与未成年人签合同注意事项

未成年人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人，不能独立进行民事活动，合同签署需监护人代理或追认才有效。

适用人群
购买登记在未成年人名下的房产的购房者

注意事项

• 合同效力
  • 无民事行为能力人
    • 独立签署的合同为无效合同；
  • 限制民事行为能力人
    • 独立签署的合同为效力待定合同，如法定代理人不予追认，合同无效；

签约准备

• 查验房主身份证件，确认法定年龄；
• 观察行为举止有无异样，可疑时需联系其家人；
• 房主是未成年人的，签约时需父母到场并代理出售、签约，并提供监护公正、出售方户口本原件、监护人身份证原件；

定金/订金差别不只差一个字

定金具有法律效力，而订金没有法律效力，当收定金的一方违约时，定金可双倍返回，而订金只能反还原额；

• 定金
  • 有担保性质；
  • 收受方违约，双倍返还；
  • 支付金额不超过合同标额的20%；
• 订金
  • 无担保性质；
  • 收受方违约，原额返还；
  • 支付金额自由约定；

注意：买新房签订认购书时，留意认购书中写的定金还是订金。在二手房交易过程中，订金常作为诚意金出现。

意向金和定金有什么关系

看中一套二手房，好多人抢着要，早交意向金可以获得跟卖家优先谈判的机会。双方谈成，意向金变定金；没谈成，意向金退回。

• 意向金：我看上这房子，我要跟房主谈判
  • 没有法律效力，无担保性质；收款方为经济公司；金额自由约定；买卖双方没谈成，原额退回；
• 买卖双方谈成
  • 意向金变定金，签署定金协议，性质发生变化；
• 定金：这房子我要了
  • 具有法律效力；有担保性质；收款方为房主；不超过合同的20%；收款方违约，双倍返还；

贷款篇

商业贷款买房条件（北京适用）

申请商业贷款购房，需要考量贷款申请人的年龄、收入水平、个人征信等情况；

• 条件
  • 年满18周岁且具完全民事行为能力；
  • 有合法有效期身份证明；
  • 稳定职业和收入，信用良好；能提供覆盖月供两倍的收入证明；
  • 已签订具有法律效力和购房合同；
  • 能支付政策规定的首付款
    • 最低首付款比例为：
      首套：普通住宅>=35%；非普通住宅>=40%；
      二套：普通住宅>=40%；非普通住宅>=80%；
  • 同意以购房屋作为抵押物；
  • 银行规定的其他条件；

等额本金与等额本息哪个更划算

等额本金还款法总利息少，第一个月还款最多，之后逐月减少。等额本息还款法每月还款额固定，但是总利息多。

同样是贷款100万，期限20年，等额本金比等额本息少还7.86万；

• 等额本息：怕麻烦，收入稳定；
• 等额本金：要省利息，能承受前期还款压力；

收入证明怎么开

申请商业贷款，应先填写收入证明，明确个人收入以及公司联系方式，并加盖单位公章/人事章；

• 需达到月供的两倍

  • 月收入（税后）*12必须 = 年收入（税后）收入证明复印无效；

• 加盖单位公章/人事章；
  -所在公司人力部的座机；

• 至少要覆盖家庭成员所有负债的2倍以上