雅居乐正式加入了亦庄河西限竞房乱战。
和先前已经入市的河西四兄弟相比，雅居乐项目的限价要更高一些，前者限均价为52695元/㎡，雅居乐限均价54160元/㎡。在亦庄限竞房整体去化情况一般的大环境下，雅居乐陷入厮杀后能否突出重围？
今天，北哥和大家聊聊雅居乐在北京的第一个项目——
京华雅郡。
对很多北京购房者来说，雅居乐是个陌生的开发商。
但如果提到海南清水湾，早几年关注房地产的粉丝或许会有印象。组团去海南买一万一平的房子度假养老，一度是帝都的热门话题。掀起这波浪潮的，正是雅居乐。
虽然在北方项目不多，但雅居乐一直是南部地区实力较强劲的房企，被誉为华南五虎之一。
京华雅郡是雅居乐在北京的第一个住宅项目。
北哥通过这几年的探盘，得出了一个不一定对的结论：凡是南派房企来京的第一个项目，大多有亮点。而这个亮点，多半在户型。
至于为什么是户型，这让北哥怎么解释才合适呢，总不能直接说北京市面上大部分的户型设计就是不好吧……总之，深耕南方的开发商在户型方面，是有着绝对优势的，上一个最好的例子，就是禹洲朗廷湾。
雅居乐6月刚拍的地，9月就在北京市规资委公示了设计方案，速度惊人。
背后的意图其实不难理解。河西限竞房扎堆，和悦华锦、金麟府、金隅学府、中铁建国际公馆都已经开盘了，和悦华锦一鸣惊人，金麟府高开低走，金隅学府带头降价，中铁建紧跟金隅学府的脚步。在这种情况下，雅居乐不刷点存在感，是很难在河西立足的。
和雅居乐同期拿地的港中旅至今还没动静，倒是真沉得住气。
回到户型上，目前已经公布的是89平的三居和135平的四居。89平这个户型倒是挺出人意料的。本来想着89平三居也做不出什么花来了，没想到雅居乐在每个细节上都做到了极致：南北通透，三面宽，南向三飘窗，U型厨房，两个卫生间还都是明卫。项目方宣称这个户型为南城孤品，目前看来倒也不算吹牛。
135平的户型设计得也相当不错，南北通透的双眼镜户型，动静线合理，面积利用率高。但和上面89平的神户型相比到底还是黯然失色了。
而事实上，市场上并不缺好的改善户型，这个面积段拿得出手的户型已经有很多了。
至于其他配套方面，总得来说和河西其他几个项目都差不多。
上次说金隅学府的时候提到过河西的教育资源，从地理位置上来看，雅居乐和港中旅的项目离人大附要更近一些，划片进人大附的希望更大，进不去的话十一学校和北京二中也还是很不错的教育资源。
另一个小小的优势是，京华雅郡离区域内的回迁房和共有产权房都比较远，相对来说周边的人流也没有那么复杂。
整个河西都指着龙湖天街来补足商业缺失，这一点就不再展开说了。
雅居乐的硬伤也依然是整个河西的硬伤：交通。周边无地铁，公交线路少，只有有轨电车T1线，而从T1线的线路来看，基本只为了弥补区域内到地铁站不方便的劣势，仅靠这条线的话并不能满足出行需求。
另一个容易忽略的点是，区域内住宅密集，高峰期自驾出行的话，堵车情况可能比较严重。
综合以上，北哥给出了京华雅郡的综合得分：
区域发展：3分
城南计划和大兴机场对于区域发展是利好，但相对其他城区来说，大兴整体偏弱。
交通配套：1分
周边无轨道交通，公交车也较少，交通极其不便利。区域内新房量大，早、晚高峰堵车情况可能较严重。
周边配套：3分
暂时欠缺商业配套，但未来底商和龙湖天街会补足，教育和医疗配套都比较好。
地块规划：3分
共11栋楼，814户，5-15层楼高，容积率2.2，绿化率30%。
内部配套：3分
内部配套有基本的人车分流、健身设施等。
户型设计：4分
已公布的户型设计都比较优秀。
物业服务：4分
物业公司是雅居乐旗下的雅生活，物业服务水平较高。
交付完善：3分
预计2022年交付，交付时有轨电车已经通线，龙湖天街和人大附也已建成，除交通以外的配套都相对完善。
从雷达图里可以直观地看到，交通配套是京华雅郡唯一的硬伤，而这正是北哥制作楼盘评分卡的意义之一：更直观地衡量楼盘的综合素质。
"除了交通以外一切都好"这种结论北哥是万万不会下的。
知道木桶理论吗？决定木桶能装多少水的，是最短的那块木板。
如果算木桶的表面积，那京华雅郡目前仍然是优于河西其他限竞房项目的，但说到底，木桶的功能性是第一位的，房子的宜居性才是最重要的。仅仅交通不便利这一点，就足以掣肘整个项目，甚至整个区域。
尽管雅居乐已经凭借着户型在河西限竞房战场上获得了优势，但不要忘记，还有一个敌人没加入战场呢。
期待雅居乐后续公布更详细的项目信息和价格，也期待港中旅之后的动作。
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