欲做“房奴”而不得的时代

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自2014年9月，当局先后祭出放松限购和降息两大杀器以“地产去库存”以来，“京沪穗深”的住宅价格出现了一波迅猛的上涨，进而在2016年演变为合肥、厦门、南京、武汉、苏州等城市的迅速跟进。在这一波进程中，很多城市的住宅均价已经基本脱离了这些城市普通工薪基层能够购买的下限，而又给网络话语权和住宅置换购买的主力：30-35岁前后，面临“二胎”问题的城市“中产”群体带来了极大的压力。

帝都30万一平米的过道学区房，就是这个分界点，也是“一线中产”这个虚幻认知被证伪的时刻。对这些“伪中产”而言，如果2015之前，是“房奴”的时代，恐怕2015之后的很长一段时间，将是欲做“房奴”而不得的时代了。

“刚需”也要细分

我们可以粗略算一下在北京做“房奴”的门槛：在昌平区南邵镇，地铁昌平线南邵站附近的新盘北京风景，95平米两居户型总价在460万元左右，首付3成约140万元，按揭30年的月供，在当前利率下是大约1.7万元。此外，需要准备大约15万元的装修和家居预算（已很保守，估计是宜家样板间+全套小米电器）。南邵距离最近的一个就业集聚区，中国IT产业的核心，上地的距离是大约25公里，地铁通勤时间保守估计为一小时十五分钟左右，不考虑堵车的出租车费用约为91元。如果这位北京市民想去逛故宫博物院，他需要跋涉近50公里。然而，2016年5月5日，两宗昌平南邵地块被招商局地产以总价61.95亿元摘得，楼面价均超3.3万元/平米，未来住宅预期售单价7-8万元。这意味着，未来北六环外的南邵，90平米刚需房或成总价700万的“迷你版”豪宅，门槛又将大幅提高。

假如要进入西海东朝四个核心城区，还要追求学区房，那么你最好放弃居住功能。在海淀区四环边的2004年住宅汤泉逸墅，对口首师大附小总校，113平米两居仅报价1200万，首付360万，月供5万，关键是，银行按揭需要合法收入证明，请问您开得出10万的合法收入证明么（还款支出不超过家庭月收入50%）？

对“刚需”而言，先评估自己的承受能力是首要的。

在住宅市场，有所谓两大刚需，即结婚需求的“丈母娘刚需”和子女入学的“学区房刚需”，但实际上，由于融资渠道极度依赖银行信贷的缘故，企业和企业主必须大量购置土地和房产，这是被人忽视的“担保品刚需”。盖因在当前的中国社会融资体系中，一线城市核心地产，特别是住宅，是抵押政策最为优惠，“性价比”最高的担保物：不但没有折旧还年年升值，可以产生现金流，处置方便，无论是银行、信托还是P2P、民间小贷，住宅地产都是最受欢迎的抵押品。2016年末曾有几例上市公司“卖房保壳”的案例，其中所处置的很大比例即是以分公司、办事处名义采购的京沪深住宅，更遑论企业主自身所持有的各种地产了：实控人以自身持有的住宅物业作为企业融资的担保物已是惯常现象，如顺丰控股及其控制人王卫就持有拥有216处房产，总计383,974.37 平方米。

地产投资就是一个吃息差的过程，发财的房东们都是压中了巨大的降息周期而已。部分在大约15年前，土地招拍挂制度启动之初就开始意识到住宅市场金融化、货币化过程，再叠加实际利率走低这个游戏规则的担保玩家群体，通过住宅抵押融资，再推高土地价格，然后进一步提升住宅价格，以交易环节换手以新的价格再融资，获得更多在这个“加杠杆”的游戏中充当首付的资本，甚至弄出了“首付贷”这样近乎无限杠杆的玩法，通过与“土地财政”的合谋，将其他两个刚需群体事实上挤出了新房市场。

“4万亿”带来的2009-2010涨势可以视为中国居民住宅正式金融担保品化的一个分界点。此后，在严厉的限购和户籍政策下，一线地产市场是最没有议价能力的人来决定价格的，无论是结婚、上学的刚需还是需要信贷担保品的刚需都是一样。利用资产价格抬升，通过住房贷款这种低息长期负债去置换之前的短期高息拆借，对实际上存在无限担保责任的企业经营者是非常理性的选择。自从京沪租金回报率在2010年4月跌穿定期存款线之后，一线地产市场的主流早已是担保品价值的博弈了，作为天朝各类滚动债务最大的担保品价值来源，住宅地产价格的波动自那时起，就已经是一个利率现象。

近10年来，由于极速城市化、基建和工程技术进步，造成了中国地产市场特有的“新房“情结。两个小区甚至同一个小区的滚动开发而造成的建成年代差异，就导致了巨大的房屋质量和居住体验差距。仅以北京西四环附近的一个居住区为例，其一期居民饱受车位不足的困扰，毛坯交房，户型也是以朝向不佳的塔楼小居室为主，而四期五期则已经是南北通透纯板式精装，电梯直通地下车库，1:1.2配置车位了，当然其售价也从2004年的4000/平米扶摇直上到2011年的30000/平米，五期最新的二手房报价已经逼近100000/平米。一个房龄15年的小区，可能已经被认定为是”老破小“了，更遑论周边配套改善带来的边缘地块大幅提升：如原本处于五环外的边缘地区清河／上地／西二旗就因为中关村科技园区的建设吸引了大量高收入群体，但周边住宅供给严重不足而导致华润在此开发的橡树湾小区房价扶摇直上，10年涨幅超过十倍，类似的板块还有亦庄，以及北京市政府搬迁引起的通州地产大幅升值。假若你没有足够的判断能力和信息渠道，你很难在新房市场上押对宝：2010年限购政策之后，北京的新盘供应基本上都已经出了五环，为了升值考虑，买门头沟、买大兴还是买通州，要受到自己是不是实际居住、预算、通勤时间、限购政策等等诸多约束，选择其实非常有限。

天朝，特别是一二线城市的自住住宅，对大部分人来说是一个附带各种期权的可交换债，比如小孩要出生后即报本小区户口满六年，才能上小区的对口小学，你怎么给这个期权定价？中国一二线城市住宅最重要的基本面是其户籍（居住证）归属和附加公共服务，某种程度上，京沪深和区域中心城市购房市场类似投资移民买绿卡入籍。那么仅从户籍和现金流角度看，买个三十平米中心区老破小落户然后出租，再用省下来的按揭租个大的自住可能更实惠。

“用房赶人”，也是一种策略，特别是在严控人口和“京津冀一体化”的政策指引之下，环京楼市的大门，也正在这一年的暴涨之后，随着限购政策慢慢合拢。混淆自己的投资移民需求和虚妄的“增值”，才是大部分“中产”痛苦的根源：毕竟“满五唯一”，就是你的移民监。

“伪中产”脆弱的家庭现金流养不养得起学区房？

对于绝大多数一线城市住宅市场的普通买家来说，这市场非常不友善。他们本来只有居住的需求，却不得不和投资需求赛跑抢夺和竞争。而这个居住需求，又附加了“投资移民”的门槛要求，如果你没有中到出生在本地家庭的“子宫彩票”（比如“拆二代”），那就必须面临典型的新移民问题：保住自己的社会阶层，让自己的后代能够“扎根”。教育产业化叠加儒家耕读传统，带来了学区房和补习班的大牛市。

在持续不断的货币化深入过程中，按揭本身的成本在不断下降，住宅地产的交易周期也越来越短，但在两个因素的作用下，有意思的事情发生了：5%的成交决定了95%的价格。截止2017年3月10日，北京在售的期房和现房住宅合计不过大约5万套，而2017年1月，新房不过成交了1810套，2017年以来二手房单周成交套数大约在4000套左右。2016年全年，北京市新建商品住宅共成交114752套，二手商品住宅总成交276493套，合计年成交不到40万套，这相对于整个北京市600-700万套住宅的存量（北京电力公司2013年的数据，有630万居民用户）来说，实际流通盘小的惊人：打个比方，北京整体住宅市场是一个流通股3亿股，每年增发1亿股，而非流通股高达65亿股的股票（顺丰控股？），而所谓的“学区房”，更是少之又少。

在北京市中心优质教育和就业资源集聚的中心城区，其周边住宅基本为附属于政府部委、科教文卫和军事机关的大院配套住宅，举个例子，著名的金融街丰汇园、丰融园小区，就有相当部分是建设银行、华夏银行、工商银行的家属楼。所谓一流名校，过去实质上是这些单位的”子弟学校“，如新华社就长期和一路之隔的实验二小共建。这些地段本就不多的商品住宅普遍开发于2004年之前，近几年入市的寥寥几例，普遍已是”10万+“的豪宅。

经济观察报根据房天下公布的数据统计，北京市具有学区房资源的55所市重点小学中，西城区占15所，重点学校的聚集和稳定的升学率使得西城区成为北京市学区房价格最高的区域。

据不完全统计，北京市、区重点小学7成以上分布在东城、西城、海淀和朝阳四个区内，密云、怀柔、延庆和平谷四个区重点小学几乎为零。

在二手存量房领域，中指院报告显示，北京重点学区房供应套数在全市存量房占比只有10%左右，且北京重点学区房分布不均衡，根据北京十三五规划中人口疏解政策，各个区入学难易度也不相同。与北京全市整体供应量相比，重点学区房供应量明显偏低，据中指院数据显示，北京存量房市场中，重点学区房占比只有10%左右，多为老破小，房龄超过15年的重点学区房占比超过65%。

在北京二手房市场，重点学区房价格涨幅较普通学区房大，以西城区为例，从2016年8月份至2017年1月份，二手房成交均价上涨了19636元/平方米，同期重点学区房均价上涨了24600元/平方米。北京市重点学区房最高价前10名中， 有7所位于西城区，其中宏庙小学、皇城根小学和奋斗小学学区房最高均价都突破17万元/平方米，排名第10的中关村三小学区房最高均价达到14.8万元/平方米。

住宅作为普通居民最大的金融融资工具，本就是杠杆的艺术，上杠杆主要看现金流，买房的关键在于还贷。工资养贷，股息养贷还是房租养贷，区别大了去了。在中国当前的税收立法体系下，工薪收入本身就处于极大的劣势：在缴纳社保、个税之后，税后收入可能只有名义薪酬的6-7成，还需要通过各种主动被动的教育培训来保证自己的职业资格得以维持，才能通过薪酬提升来改善现金流，同时积累部分可投资资本。即便原本已经买了房产，还要面临巨大的级差地租，在当下的限购政策下，购买二套房等于严重恶化自己的现金流状况，而先卖后买的置换行为，等于在严重降低自己的净资产水平的同时，还要暴露在半年左右（过户交易周期）的涨价风险之中：2016年很多小区价格跳涨了大约30-50%。

北京五环内三居基本已经进入了千万时代：上满7成按揭杠杆月供4万，假如双方工作，年税后薪酬在财务安全的前提下需要100万左右。那么对无太多积累，也没有被动收入（股权分红、房租收入或者信托、资管产品固定收益）的北京“伪中产”家庭而言，全家三代供一套房子已是现实。而你的交易对手方，没有资本利得税，没有遗产税，没有房产税，甚至可能把本需要他自己承担的增值税、所得税和中介费用都转嫁到你头上。更可怕的是，你的竞购对手大部分是全国各地的精英子弟，家底雄厚，名校毕业，起薪50万起，甚至拿得出全款。然而最最可怕的是，这个巨大的泡沫在长达20年的降息周期、不断缩减的土地供给、不断冻结的有效交易之下，已经坚硬无比，你是否还要押上全部身家和30年的未来，去博一个孩子在重点小学里成才的概率？

对大多数工薪阶层而言，45岁左右是一个坎，基本已是职业生涯的顶峰。假设你25岁开始工作，工作35年，60岁退休，45岁之后的15年，职业薪酬可能已经见顶，甚至面临巨大的失业风险，在考虑购房需求的时候，必须估计到这一层。尽早开始积累获得被动收入的能力，开拓本职工作的衍生收入渠道，是防范这种风险的唯一解决办法。其途径，由易至难有以下四条，首先是尽可能多的储蓄，避免虚荣和攀比，减少无用支出；其次是是重组跃迁自己的职业生涯，尽量获得更高的薪酬收入；然后获得专利、版权、期权股权或者生息资产的收入，能够在“无人照看”的状态下为你产生现金流；最后，提升自己的投资和识别风险的能力，以便抓住门槛较低的投资机会：比如2013年股息率8-10%的蓝筹股和市盈率20倍以下的优秀成长股，比如2013年100人民币一个的比特币，再比如不要上了各种易租宝现货金的当。

作为实现学区房梦想的准备，你可能还需要做到以下几项：仔细研究目标区域的教委政策，多去目标楼盘踩点，没事多和小区门口中介聊天，办个专用手机号去看房。而地产市场上的交易流程是非常透明的，全部都可以计算，贷款和税费计算工具基本都是免费的，数据源也很好取得：住建委官网就是一个数据宝库。

抱怨和焦虑一点用处也没有，既然有了买学区房的小目标，何不立刻行动起来呢？测算，计划，追踪进度，不断改进，定期检讨，这比花钱去微博问答或者分答看大V吹水实惠多了，666块钱够你坐地铁公交骑摩拜看一个月房了。

最后是题外话：

说来有趣，以个人投资者为主的A股市场的整体股息率，竟然和同样以居民交易为主的一线城市住宅地产的租金回报率差不多。也就是说如果我们A股拿着不动吃分红，回报率和房子的租金差不多。

最近1年，整个A股市场的平均股息率是1.47%，这与北京的住宅出租回报率非常接近，著名的租赁盘荣丰2008南向25平米的一室户，售价约310万元，租金大约每月3200元，其名义年回报为1.24%。

A股的泡沫我们都知道了，比起A股来，其实所谓一线地产泡沫，也是半斤八两，两者和国债的收益率比起来都低的吓人，然而看股市和房市的热度，只能说这两者都是被过高的预期支撑价格了。归根到底，我们的人民币本身就是零息国债，无需抵押，政策风险才是最大的风险，实际收入和实打实的生息净资产（而不是借了按揭也没有计提税负和未来支出的名义资产）跑得过M2，才是长跑能手人生赢家。

以上仅供看官一笑，依据有关法律法规，有些话，我们就不说了罢。