2018-02-28

2018-02-28

一、贷款预评估

强烈建议在看房前约谈贷款专家，知己知彼首先要知己，是百战不殆的前提。

这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少钱。a.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。b.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。

总之，我介绍的都是一些常识，仅供参考，不作为贷款建议。买家一定要向专业人士咨询相关建议。

二、决定区域（LOCATION）

如果不需要经纪，一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等，选出自己的最佳实际需求。

如果需要买方经纪，要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动，一旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。

从大多伦多的地理发展历史来看，基本上是从南往北，以YONGE街为中轴线，向东或者向西发展的。所以，这大抵就是多伦多北部的房子比靠南的房子新（翻建的HOUSE或者新建的CONDO除外），离央街远区域的房子新过离央街近的原因。

就具体的华人居住的区域而言，列治文山（RICHMOND HILL），MARKHAM的房龄普遍低于北约克和世家堡。喜欢较新房屋的买家可以多一些考虑前两个区域。从另外一个角度看，后两个区域在交通、生活便利略胜一筹。

决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。而关于LOCATION的重要性，各类文章可谓汗牛充栋，楼主就不再赘述。在做经纪的这些年，我见过太多太多的买家在好的区域买了房，孩子考上大学后换小一些的房或者搬到CONDO，而实现自住加投资双赢。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主自住的若干年快乐开心，怡然自得；等到出手，又获得相当可观的收益。

反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微，原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止；那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多，如果没有作好功课，不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。

三、看房

看房是买房过程中激动人心的一个环节。

在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，朝向如何，有无分门出入等；占地（LOT）有多大，使用面积有多少；室内是实木地板、复合地板还是地毯；厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间；买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。

具体看房之时，我一般采取由外及内的方法。外，包括两点：一个是房子在小区的位置；另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要，譬如：好社区的某几个房子靠近大路，会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染，这类房子尽量避免；如果是路冲影响居住安全和私密，我一般建议客人也不要考虑；如果是街角的房子，有些后院会相对小，我会告知客人，尊重客户的选择，因为有些客户喜欢街角房。

房子本身的外观也会告知我们很多信息。如：平房（bungalow）、提升式平房（Bungalow-Raised）、侧复式（side-split）、后复式（Back-split）、双层（2-Storey) 等，因为建筑风格的不一样，大抵会体现房屋的修建年代；屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价；如果前后院有较大的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓延可能会破坏地基；过于老旧的窗户不仅影响外观，还会让你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的；而且，更换窗户是一笔绝对不菲开支；此外，外墙采用的材料、有无脱落，本身是否有裂缝；落水管有无破漏，排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。

进入房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭，有无明显的空间浪费。一般情况下，加拿大房屋进门看到的是厨房，饭厅和客厅；大多数厨房在设计的时候，都会留有空间放置一张早餐桌，而正餐则在饭厅享用。BTW，绝大多数西人都有一套很有品位的餐桌椅。

大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间，这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房，客户希望至少主卧能带全功能的洗手间，成为真正意义上的Master room。

四、下OFFER

在安大略省，一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同文件，前提是双方都能认可，如果购房者试图用其它文件，事先一定要和卖家沟通好。

决定下Offer，通常的程序是：

1、打电话给卖方经纪登记，经纪公司让你留下联系电话，并通知（Page）卖方经纪；

2、卖方经纪会回电你的经纪，告知接受OFFER的方式：是当面递交还是传真或电邮；如果需要当面谈判，地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方；

一般Offer中最常见的附加条款有：

1. 贷款条件（Financing）：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。

2. 验房条件（Inspection）：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER'S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。

3. 共管物业（需要缴纳管理费的物业）的文件条件：要求卖家10天内提供共管物业报告（Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。

需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相关法律的尊重，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。

另外一个需要说明的是：查看管理报告，是针对收管理费物业而言的；不收管理费（Freehold）的物业的Offer则不需要这项条件。

取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。

六、律师

律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。（本章节仅就所了解信息阐述，不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题，敬请咨询专业律师）

1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权（Title）、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况（Lien）、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡（Easement）和其他妨碍您在拥有该物业全部产权（Clear Title）的任何不确定因素（Encumbrance）；

2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安省购房合同条款，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告（Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告，一般而言，第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。

3、代理购买产权保险（Title Insurance）。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。

4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款；

5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳安省的土地转让税；如果在多伦多市，还要缴纳一个多伦多市的土地转让税；产权登记费；至于地税、管理费（如果是共管物业）、水电气费，一般都会牵扯到调整，买卖双方的律师会协同完成此工作；

6、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取，恭喜买家成为房屋新的主人。

七、办理贷款

当合同条件一旦全部取消，就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。

和贷款专家面谈之前，问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同（Offer），有关房屋的信息资料（Listing Sheet），工资单，雇主信，首付款（或存款）证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括付贷款，地税等）。如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有正式结果。

八、RE-VISIT

交房前通常有一到两次看房，我们称之为RE-VISIT。

第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。

第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，有无损坏和改变。

九、交割

交房的前一或二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张银行本票。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。

买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。

十、后交割时期

1、尽快去房屋检查，除了查看RE-VISIT的一些注意事项外，还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆；有无留下垃圾。如发现这些问题，要及时和律师联系；

2、有些律师会帮买家致电水电气公司，通知更换业主；买家在顺利交割后，应尽快给水电气及热水炉公司电话再次确认；

3、如果屋顶，暖炉，空调等使用年限快到期，应尽快更新；阁楼保温棉不足应尽快加足；租赁的热水炉使用超过一定年限，应尽快通知租赁公司免费更换；

4、如果有比较大的装修，如更换窗户、地板，屋顶，暖炉，中央空调等，尽量早作决定和规划，最好在搬入新居之前都做好。

最后，在2018新年之际，祝福所有准备和正在买房的朋友们都能买到心仪住所，能在万家灯火里找到属于自己的那一盏灯。