对土地资产的运营价值

政府对土地资产的运营是中国经济增长的关键。

现代社会的经济增长，离不开工业化和城市化的驱动。

而工业化和城市化的背后，需要大量资金支持。

这些资金从哪里来，其实是经济增长最核心的问题。

一个国家经济增长的资本来源，要么是内部创造，要么是外部掠夺。

西方国家的经济增长在早期是靠殖民掠夺，后来主要靠股市、债市等资本市场的创造。

而上世纪80年代开始改革的中国，既没有资本市场，又不能对外掠夺，于是土地成了最重要的资本创造来源。

我们不妨看看深圳城市建设的故事，其中政府用土地创造资本的过程。

在深圳建立之初，首先面临的困难是资本短缺。

当时因为国家财力薄弱，它只能自筹建设资金。

好在深圳与香港交往频繁，能参照香港的经验。

据说香港富商霍英东曾对深圳领导人表示：你们有土地，怎么会没有钱？钱可以从土地中来。

这简直是“一语惊醒梦中人”。深圳决定效仿香港，通过出让土地使用权，获得城市化的启动资金。

比如当时，深圳在罗湖区规划建设一个1.1平方公里的小区，需要投入3亿元，但国家只给了3000万元的贷款，资金严重不足。

于是政府部门提出 ，每平方米收5000元的土地使用费，由外商投资建设，合同签订后交50%，剩余的款项在卖楼花时全部交齐。

最后用这种方式出让了5块土地，收回5亿多元，解决了资金不足的问题。

当然，深圳的这种做法在当时是少数，因为国家法律不允许出让国有土地，只不过因为深圳是特区，允许它改革试验。

直到1990年，国家土地管理局出台了《关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定》，这种做法才在国家层面得到认可。

从此以后，中国所有的地方政府，都可以像深圳一样，通过出让土地使用权来获得发展资金。

这个规定为中国创造出前所未有的财富，对经济发展产生了巨大的推动。

在改革开放初期，中国土地出让主要是针对外商投资发起的，所以外国资金的进入，对推动中国经济发展起了很大作用。

但土地之所以成为资本来源，不仅是因为它能通过交易换取资金，更重要的是它能通过金融手段，创造出新的资本。

比如，某个城市，政府想出让一片土地，但是没有外商愿意接手，而本地企业又缺乏资金，是不是这片土地就换不来钱呢？

它可以通过关联企业，拿这片土地做抵押，从银行贷款，获得想要的资金。

比如，开发区或工业园区，是中国招商引资和发展经济的重要形式。

苏州工业园区是中国规模最大的开发区之一，负责对它开发和运营的主力，是地方政府旗下的两家国企，一家是兆润集团，一家是中新集团。

兆润集团负责土地一级开发，具体做法是：政府用手里的土地入股，划拨给兆润集团，它用这片土地作抵押向银行贷款，或者用未来土地出让的受益权去质押贷款，进行拆迁、修路、接通水电等基础开发工作，把“生地”变成“熟地”。

之后，再由政府通过招拍挂等形式，把土地出让给中新集团这样的企业，去二级市场上招商和运营，获得的资金再用于偿还银行的贷款。

那么银行的钱又是从哪儿来的呢？答案是，它可以无中生有，自行创造。

这是现代货币的特点，由于土地有很强的信用属性，并且可以引发新的货币创造，因此成为中国工业化和城市化最重要的资本来源。

从1998年开始，国家启动住房改革，停止福利分房，开始形成商品房市场。

另一方面是在2001年，国家推行税制改革，造成地方政府税收减少，于是它们更多地靠出让土地获得资金。

结果土地收益在地方政府收入中的比重快速上升，形成所谓的“土地财政”。

据统计，地方政府的土地出让收入，在2003年达到了地方公共预算收入的55%，2010年达到68%，此后有所下降。

如果把土地转让带来的税收也算进“土地财政”的总收入，它在2018年的数额相当于地方公共预算收入的89%，可见土地在经济运行中的重要地位。