01
什么是抵押贷款
实操中，抵押贷款是以房子作为抵押物，向银行获取的贷款。包括我们说的按揭贷款，如商业贷款和住房公积金贷款，其实也属于抵押贷款范畴。
从房贷的特点来看，抵押贷款有3点优势：
一是年限足够长，最长可以30年。
一般信用贷是3-5年，少数如招商曾经有过10年授信的产品。而30年相比3年，是量级的区别。
而所有的贷款都和时间有关。
一年期的贷款，比如农业银行的网捷贷，建行的快贷，只能作为临时周转。如果征信负债增加，可能第二年就无法续贷。
三年期的贷款，也是大部分信用贷的授信时间，可以作为中期的周转，但也还是只能作为周转。因为3年之后自己的征信是否有变化，是否银行的这个产品还在，也是两说。
五年期的贷款，少部分信用贷和目前大部分卡分期形式信用贷的授信时间。五年可能刚刚够时间穿越一点周期。
目前5年以上的产品，几乎只有抵押贷款才有。比如之前宁波银行的万利金是8年分期，今年的3月份也改成了3年期。
很多人买房贷款，即使贷款30年，可能也未必会还30年，中间可能置换就提前还了按揭贷款。
但是年限长，尤其年限长如30年，好处有2点：
一是稳定，30年都不用置换，不会中间到期，不用折腾，节省心力。
二是月供低。比如现在苹果的iphone、macbook和无线耳机等可以24期分期，本来上千的耳机，上万的笔记本电脑，觉得挺贵的，但是分了24期，每月100左右，或者几百元，就觉得是可以接受的。房子分期也是一样的，只不过分了360期。
二是利率足够低，商贷是4点多，公积金贷款是3点多。
住房公积金贷款就是惠及老百姓的，所以利率绝对优惠，因此也有金额限制，一般40-60万。近年来，公积金贷款也有次数限制，也开始看征信情况。
商业按揭贷款利率一直比较低，4点多的利率，早年余额宝的利率都比这高。以前是基准利率打折扣，比如4.9%的9折，88折，85折，早年疯狂的时候，还有7折。最近几年很多城市首套也是上浮的，比如1.1倍，1.2倍。现在商贷利率正在推行LPR，浮动利率。顺便说，利率下行是趋势，还没转的可以转一下，大部分是手机app就可以转。
往上就是随借随还的信用贷，一般是6-8%之间。但是今年利率在往下走，比如南京银行的你好e贷团办可以5.58%，也引得其他银行降利率，比如杭州银行从6点多降到了5点多。
再往上是卡分期形式的信用贷，优秀的卡分期irr一般是6点多，普通的卡分期是12%左右。
再往上就是普通信用卡分期，就是经常会接到电话邀请的那种。一般是18%左右，当然也有活动，有的6折，有的甚至3折。
三是还款方式优，无论等额本息，还是等额本金，都是真实的利率，用excel的IRR公式拉一遍，得到的利率和银行给定的利率是一致的。
觉得等额本息贷款天经地义的同学，可以了解下砍头息，常见于保单贷和小贷，还有等本等息形式的贷款，常见于卡分期形式的信用贷和信用卡分期。
嘿嘿，不是还有先息后本么，的确是有的，先息后本的抵押贷款相对授信时间短一点，比如10年。甚至还有先息后本的按揭，可以私聊。
02
为什么选择抵押贷款
首先，如前所述，抵押贷款是一种年限长、利率低、还款方式优的贷款，几乎无出其右。
其次，人在社会上生存，免不了会用到钱，有的是生意经营，有的是大病需要资金，有的是FC，不一而足。
很多人觉得房子是要住的，涨价了又不能卖，还是一样的。其实房子还可以抵押出来。
第三，从实务的角度，一般是2个原因进行抵押贷款：
1.房子涨了，可以抵出来的额度增加了。
若干年前买了一套房，7成贷款，现在发现贷款只占30%的房子市值了。如果有资金需求，可以抵押出来，有一抵和二抵可以选择。
2.利率降了。这是去年至今的趋势，今年因为疫情缘故，利率估计还得往下走。2018年的时候，6点多的抵押算是利率低的，现在很多都到了4点多，有的已经低于按揭利率了，出现了利率上的倒挂。因此，年头至今，转贷的人不少。省下来的都是自己的，何况每年都可以降低成本。
03
抵押贷款的种类
（1）一抵和二抵
一抵是需要还清按揭，重新抵押。二抵是不需要还清按揭，叠加一个抵押。二抵的好处是原来低利率，年限长的按揭还在，还可以用公积金来抵充，劣势是二抵的利率一般偏贵，年限偏短，额度上限低。不过最近二抵的利率也在往下降。
（2）消费贷和经营贷
经营贷需要有公司，用于经营。消费贷，不需要有公司。不过现在消费贷经历了2018年的抽贷风波之后，基本都停了。市面上的产品主流的都是经营贷。做消费贷的银行不多，一般额度都受限，或者有的还款方式不太好，比如需要一年过本一次。30万的信用贷一年过本一次就算了，300万的消费贷，每年过本，这个感觉也是挺酸爽的。
经营贷需要有公司，因此需要提前注册公司，或者购买公司。
(3)等额本息和先息后本
目前主流是等额本息20年，有的可以按照30年来还款。
先息后本一般授信时间短，3年，5年，10年。如果是生意周转，3年授信可能够用，否则基本还是选择年限长的，推荐10年期的。当然年限短的也有好处，就是利率优惠，一般比等额本息的要低一点点。
(4)老人主贷和体制内主贷
一般是自己抵押。有的银行可以做到老人主贷，而且可以上老人的征信。这就给了腾挪的空间。
当然，老人也要配备公司，提前做好准备。
一般单位做经营贷其实是比较方便的，但是体制内会受限，因为不能有股份。当然还是有银行可以做，可能无法享受最优惠的利率。
感兴趣的可以私聊。
(5)利率
当然，对于抵押贷款而言，最终看的还是利率，利率低是王道，以力破巧。
不过每个人情况都不一样，比如征信，单位，房子的情况，还是要选择适合的产品。
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