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2018年，全国商品房销售额15万亿，同比增长12.2%，这个看似还不错的成绩，背后隐藏着另外一个不太友好的数字：增速回落1.5个百分点。

 

而这一次的增速回落，只是多米诺骨牌的第一块。

 

2019上半年，全国商品房销售额7.1亿，同比增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

 

商品房销售额增速的持续回落，叠加人口断崖式暴跌因素，使得2019年销售额近乎见顶这个论断，成为业内难得一见的共识。

 

11月融创中国董事长孙宏斌在民生银行不动产金融年会上，面对台下一干经济学家，看了一眼PPT，抬头略带紧张又肯定的说：今年大概16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。

 

预测市场的大佬并不多。

 

流传最多的便是2014年，时任万科集团总裁郁亮在万科首届商业合作方大会上表示，房地产进入了白银时代。

 

2019年11月28日在昆明抚仙湖万科北方区域媒体交流会上，郁亮谨慎了很多，面对记者关于未来市场预测的提问，郁亮不加思索的说：

万科只是一个农民，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的唯一责任。

 

但是在这场房地产行业甚至整个经济环境都面临前所未有的下行压力之下，一旦操作失误，即使是最富有的农民，也可以在一夜之间又富可敌国变为”负可敌国“。

 

重压之下，中小房企咬牙死扛，但仍顶不住要申请破产，据统计，截止11月20日，今年申请破产房企已经多达446家。

 

虽然这个数量相对于目前总量为9.7万的房企市场来说，仅占比0.5%，但却不乏年销售额几十亿的房企。

 

大浪淘沙，鱼虾退散，鲸鱼也不好过，纷纷游离住宅市场的舒适区，转身游向更加广袤的实体产业大海。

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2018年开始，房产市场出现一种怪像，之前是各种实体企业涉足房产开发市场，而现在是开发商涉足实体产业。

恒大造车，碧桂园造机器人，而融创通过不断收并购扩大产业范围。

 

11月27日，融创拿下成都环球世纪会展旅游集团有限公司51%的股权，及成都时代环球实业有限公司51%股权，成为国内会议会展项目持有和运营的龙头企业。

 

万科这条鲸鱼，在去年联合厚朴投资、高瓴资本等收购全国最大仓储营运商普洛斯后，便鲜有多元化战略动作出现。

 

2019上半年，万科北方区域过的并不是很开心。销售额733亿元，在万科四大区域之中排名第三，权益净利润在全集团中的占比不足10%，而这一数字，在2018年是20%。

 

压力之下，万科集团高级副总裁、万科北方区域首席执行官刘肖在北方区域媒体交流会上宣布后期发展战略：与城市同步发展。

 

2018年，中央发布意见：建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。

 

简单来说，就是提高城市发展集中度，提高城市发展效率。

 

未来很长一段时间，城市更新将取代摊大饼的新城扩张战略，成为城市发展重点。

 

按照与城市同步发展的逻辑，万科北方区域决定用内容赋能，开出了”科创园“和”文创园“两剂药方。

 

而对于烟台来说，最为关注的莫过于，该战略转型何时能传导至烟台万科图片

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已经进入烟台十年的万科，在过去的十年间，一直以商品住宅开发为主。

 

在中国指数研究院统计的2017年1-11月万科各城市销售排名数据里面，烟台排名第15，此时万科进入城市数量超过90个。

                

按照这个排名，烟台称得上万科重点布局城市之一。

 

而如果万科北方区域选择战略转型，紧抓内容赋能这个新的发展引擎，烟台很可能将成为其重点实验城市之一。

 

值得注意的是，此次万科北方区域的战略转型方向与2019年烟台市提出的幸福北部新城以及海上世界等城市发展规划不谋而合。

 

在沈阳万科首府科创园负责人的PPT里面有着这么一句话：在区域建设过程中坚持产业为主导，地产为支持，通过地产滚动开发利润反哺产业发展。

 

翻译过来就是：实体产业一开始需要大量的投入，并且会严重的入不敷出，这个钱由地产开发的利润来做支撑，用地产开发反哺产业发展，帮助产业度过困难的初始期。但同时也会注意比例，地产开发只是辅助作用，不是借助产业发展之名，获地产开发利润之实。

 

从2019年后的烟台土地市场中可以看出，多个地块的出让方式为住宅地块连同产业用地一齐打包出售，万科北方区域发展战略方向再次和烟台城市发展思路契合。

 

在长达近一个小时的介绍中，万科一直在传达一种思想：做时代的企业，做城市的朋友。

但是对于烟台万科来说， 现阶段的转型或许会先尝到一阵痛。

万科2018年集团财报显示，本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.6%，地产仍然是万科绝对的主要营业收入。

 

同时报告显示：截至 2018 年底，万科集团管理商业项目共计 210 余个，总建筑面积超过 1300 万平方米。

 

可惜的是，万科并未有商业项目在烟台落地，这似乎与万科在烟台的销售成绩并不是十分匹配。

 

2013年郁亮提出，万科要从传统住宅开发商向城市配套服务商转型。2017年，郁亮又提出要万科做”美好生活场景师”。

但只有单一住宅市场的烟台万科，在美好生活场景师面前，或许会有些力不从心。

而这一次转型，烟台万科极有可能改变单一住宅开发业务，与城市同步发展的配套等多元化业态或将会成为烟台万科的下一步发展方向。

 

2019年，万科城市总频繁换防，一纸”大江大海“计划让万科新一轮组织重建浮出水面，郁亮解释说：因事设岗、因岗配人、事人匹配。

一边是万科北方区域战略转型与烟台城市发展方向高度重合，一边是万科住宅地产霸居烟台多年为多元化发展奠定了绝对坚实的基础。叠加“因岗配人“的人事换防，烟台万科，以后可能会大不一样。

 

2019年，是万科在烟台的第十年。28天后的2020年，烟台万科将进入发展的第二个十年。

 

没有人知道，下一个十年，烟台万科是否会在新的战略之下，丰富在烟台的开发业态，重塑自己品牌形象。

 

附：次条文章为中国企业家杂志对11月28日万科北方区域媒体交流会的报导。

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