8月底，一桩《伦敦希尔顿逸林酒店被首次进入英国市场的中国买家收购》的新闻热闹了一阵子！今天等等准备把买方和卖方各自八卦一下~
欢迎有意投资海外的小伙伴们讨论交流！
［新闻回顾］
据Property Week报导，这是英国脱欧之后首个连同酒店管理合约一同出售的酒店，交易价格为8000万英镑。该酒店位于东伦敦码头区（Docklands），泰晤士南岸河畔，总面积为147,168 平方英尺（约合13,672平方米），共有378间客房，年回报率6%。
酒店位置
如上图，酒店位于伦敦罗瑟希德半岛（Rotherhithe），和伦敦金丝雀码头金融城（Canary Wharf）就隔着一条泰晤士河
（酒店外观）
这次收购如果考虑进英镑贬值带来的汇率变化和卖家花掉的翻新成本，实际收购价格十分划算，6%的年回报率收益也不算低，考虑到这个距离金丝雀码头金融城如此近的位置，即便过了旅游旺季，周边的商务出差入住也能保证酒店日常的入住率。
（画外音）上面这段话，我看了不下10遍……
[买方背景]
此次交易的买方来自中国，是不是觉得听腻了？
与此前不同的是，这次的买家不是开发商，也不是保险公司，而是一家注册于香港的家族办公室（family office）——佳辰资本（Junson Capital）。让大家提起兴致之处在于，佳辰的老板不是别人，是蔡奎！
是滴，宝宝们，你没有记错，就是前中国女首富吴亚军的前夫。
前首富夫妻俩于2012年劳燕分飞，其后吴亚军通过Charm Talent持有23.4374亿股龙湖地产，占公司股权的43.172%；蔡奎通过Junson Development持有龙湖地产15.5939亿股，占公司股权的28.725%。
话说，前度夫妻俩，虽然分道扬镳，但投资行为却“惊人地”相似：
这边厢，蔡奎通过2013年在香港注册的佳辰资本作为私人投资平台，投资于房地产及医药领域；
那边厢，吴亚军由在北京注册的双湖投资管理有限公司，完成其个人对包括印象笔记，Uber在内的多笔投资。
事实上，最近几年，大陆的富豪们也开始向香港和国外的富裕家庭学习，纷纷设立家族信托（family trust），成立家族办公室（family office）来管理自己的家族财富。
（等等曾经参与香港上市企业家族信托的研究，也曾经短暂供职于香港某家族办公室，欢迎有兴趣的小伙伴微信讨论）
佳辰资本近来开启了海外资产收购的大门——
据悉，在今年2月，佳辰资本联手韩国未来资产完成了对德国科隆市政厅和朗盛竞技场的收购。交易收购总价为4.4亿欧元。
（科隆市政厅）
科隆市政厅是德国最古老的市政厅，距今已有900多年的历史，也是目前科隆市议会和市长办公室所在地。它的建筑包含了各种风格，从15世纪的哥特式到20世纪的现代风格都有，是到科隆旅游的热门景点。
（朗盛竞技场）
同时最多可容纳20000人的朗盛竞技场不仅是德国最大的多功能体育场馆，更是全球第五大体育场。2015年，它的访问人数达到1500万人次。
by the way,不差钱的前女首富的前夫，在伦敦豪掷8000万英镑之后的一周，以每股作价12港元出售了1.5亿股龙湖地产的股份。这是龙湖上市以来的大股东首次减持。虽然龙湖官方声称，这不会打破公司的任何信用契约，但资本从中国资产包悄然撤退已经不是第一次了~（我啥也没暗示）
[卖方背景]
说完了买方，咱们来聊聊卖方。
此次交易的卖方叫Bayside Capital,是美国投资基金H.I.G旗下的一支。
H.I.G.是全球领先的私募基金和另类资产投资公司，管理资金达 190亿美元。总部位于迈阿密，在纽约、波士顿、芝加哥、达拉斯、洛杉矶、旧金山和亚特兰大等美国其它城市设有办公室，另在伦敦、汉堡、马德里、米兰、巴黎和里约热内卢等海外城市也设立了附属办公室。
H.I.G.向中小型企业提供债务和股权资本，并通过灵活手段改进公司运营以提升价值。
自 1993年成立以来，H.I.G. 在全球投资和管理超过200家公司。
公司目前投资组合公司超过 100家，销售额总计超过300亿美元。
官网：http://www.higcapital.com/
[标的背景]
2010年，瑞典的一家酒店投资机构Pandox A.B.收购了另一家酒店投资公司Norgani Hotels AS。在当时收购的资产包中，就包括了今天主角——伦敦的希尔顿逸林酒店，那时，它的名字还是希尔顿（Hilton）酒店。
2014年，Bayside Capital从Pandox A.B.手中以6000万英镑的价格买下这栋物业；此后，Bayside Capital对其进行了翻新和改进，并将其名称改为希尔顿逸林（Doubletree By Hilton）酒店。从改名这个动作来开，Bayside Capital对这个酒店的市场定位做出了调整。
2015年8月，Bayside开始将这家酒店放到市场上出售。
2016年8月，来自中国的佳辰资本收购了这家位于伦敦的希尔顿逸林酒店。
单从交易价格来看，2年间从6000万英镑升至8000万英镑；扣除其间的经营和翻新成本，Bayside的收益也不可小觑。
准确的市场定位给这栋物业带来了强劲而稳定的收入，再加上近年来伦敦市场上的cap rate并不高，作价8000万英镑也算合理了。
[那些年，被wuli中资收购的希尔顿]
把这次的希尔顿酒店被中资收购当作破天荒的新闻？
too young, too simple, sometimes naive!
其实，咱们中资收购海外的希尔顿旗下酒店，已经不是第一次了：
2014年10月，中建美国公司收购巴哈马希尔顿度假酒店
2014年10月，安邦保险收购位于希尔顿旗下位于纽约的华尔道夫酒店
（这个酒店的八卦超多，待我有空慢慢写！）
2016年5月，来自中国的新愿望公司收购了位于新西兰皇后镇的希尔顿酒店。
据悉，新愿望公司属于上海的鹏欣系，其直接控制人是身家15.6亿美元的姜照柏。
[插曲——黑石（Blackstone）也买过希尔顿？]
是滴！但黑石的手笔，稍微大了那么一丢丢~
2007年6月，黑石用200亿美元的杠杆私有化希尔顿酒店集团，其收购价为每股47.5美元，比前一天的收盘价高出四成！
燃鹅，伦家揍寺这么任性，坚持要私有化整个希尔顿集团。
没错！黑石买了这么一大堆！
也不知道是凑巧还是不凑巧，黑石收购希尔顿不久，全球金融危机爆发了。
酒店行业一蹶不振，这笔deal也一时被认为是“坏得不能再坏”了。
但是，资产管理的意义就在于通过管理让资产升值。（敲黑板！划重点！）
6年间，黑石掌管下的“新希尔顿”通过扩展特许经营权，降低成本，不断拓展业务版图，同时显著降低财务杠杆……一些列的管理行为之后，希尔顿又回到了全球酒店业头把交椅的位置~
就在这时，2013年的年底，希尔顿环球酒店集团重新在纽约证券交易所上市。
此次希尔顿上市，筹资23亿美元，创下当年美国资本市场融资额第二大IPO。
备注：
第一大是石油天然气管道商Plains GP Holdings LP,筹资29亿美元；
第三大是Twitter,筹资21亿美元。
IPO之后，黑石扔持有近8成的希尔顿集团股份，价值超过140亿美元；按2007年黑石的收购成本（60亿美元）计算，黑石的投资回报率超过了2.5倍。
（当年收购的总成本约260亿美元，其中200亿美元是贷款）
如今，希尔顿酒店集团又逐步分拆旗下大部分的酒店物业，重组为一家房地产信托基金（ＲＥＩＴｓ）。
可以相信，明年毕业论文组的宝宝们，又多了一个case可以写~
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