题记
产业园开发需要经过几个步骤？
第一步，思考能为目标企业解决什么问题？
第二步，分析存在该问题的目标企业或客体有多少？分析区域市场有多大？集中在哪里？
第三步，审视项目所处区域的市场供需是否平衡？
第四步，根据实际情况制定经营策略。
以上，就是目前产业地产项目的常用开发步骤。但在杨雪龙先生看来，这是一个颠倒的决策顺序，这一开发流程中存在三大系统性矛盾。具体是什么，又该如何解决呢？
三大矛盾，贯穿产业园开发流程
当前，在产业园的开发流程中，在定位阶段、开发阶段和经营阶段存在着三大系统性矛盾。
第一个矛盾，项目定位阶段矛盾。
即，地产开发商投资利润最大化与实体企业经营成本最小化之间的矛盾。对于实体企业来讲，在非必要性基础上，排除固定资产升值预期等因素，以购置方式自持固定资产用于经营生产并非其最优资源配置方案。
产业项目的主要功能，即为客户提供场所。但并非所有存在场所需求的企业都是潜在目标客户，例如要排除寻求经营成本最小化的企业（租赁成本更低），政府竞相争夺的优质企业（不需要考虑场所问题，政府均可以满足）等。因此，产业园看似广阔的目标市场会被陆续缩得，区域市场的供需关系更为紧张，这就是目前产业地产去化难的原因之一。
当然通过适合的运营模式是可以实现市场转化的，例如我上一次互动提过的“半市场化运营模式”可以实现将政府竞相争夺的优质企业转化为目标客户，改变市场供需。
第二个矛盾，项目开发阶段矛盾。
即，产业地产开发周期长（地产开发周期）、成本高（相对于普通住宅需现房发售）与投资回收周期要求短（对冲资金成本）、利润率低（目标客户经营成本尽小化）之间的矛盾。
这一矛盾，可以通过去化和投资可以缓解，这里对去化不再赘述，重点探讨一下投资。这里所指的投资是房产入股，房产入股是无奈之举，就好比本来可以直接由A-C完成的步骤又加入了B步骤（开发房产），进而形成了A-B-C这样的流程，投资灵活度降低，成本却大幅提高。
第三个矛盾，项目经营阶段矛盾。
即，以规模化地产开发形式落成的项目与拟寻求非地产去化形式经营之间的矛盾。
通过缓解上述两项矛盾的过程中可以看出，所有方案都是在无奈应对，这全因文章开头所提到的产业地产决策顺序倒置决定的，也是形成第三个矛盾的原因。
由于这三项矛盾从开发流程中所来，因此无法从中获得显著突破，只能寻求非地产去化形势的经营策略。这些策略有很多种，这里就不一一展开。
三大方向，昭示未来产业园走势
那么，在现有的矛盾之下，产业地产将何去何从呢？个人认为，未来产业地产将向三个方向发展。
第一个方向，产业项目会逐渐由地产开发模式向平台运营模式转变，体量可控，运营专业。体量可控，解决成本问题；运营专业，解决盈利问题。投资运营主体将地产开发商向产业、行业带头企业转变，由专业的企业通过人才储备、专业设备和系统生态构建专业的运营平台。
第二个方向，部分商业地产项目将向产业转变，承接载体功能满足部分企业的场所需求。随着商业模式的变革，实体商业的供需平衡已被打破，很多商业地产开始尝试向产业转变，其优越的地理位置、成熟的周边配套、多元的创新模式和匠心的氛围营造必将成为产业领域的新星。值得重点提及的是，在优越位置上营造的办公氛围将得到出奇的效果。
例如:商业大空间上的生态街景
第三个方向，关于产业地产从业人员的构成将由多元化向专业化转变。现在产业项目的从业人员主要分为两种，一种是地产销售人员（包括招商人员），另一种为孵化器平台等类型的从业人员。
无论是哪一种从业人员，都将无法满足产业变革的需求，因为产业平台在转型，孵化器也向着专业化和企业化发展。
众创空间走入矛盾循环，值得深思
关于孵化器的建设，我认为目前的有的孵化器已经逐渐走向产业转型，但是大部分孵化器尤其是很多众创空间走入了新的矛盾循环。
孵化器的定位可分为两大类：
1.做公益性孵化器，需要根据自身情况、政策量入及出；
2.做经营性孵化器，首要定位以何种产品和服务作为主营业务收入，并测算主营业务收入的盈亏平衡点。
目前，很多众创空间有许多服务，但是不盈利，甚至也测算不到何时可以盈利，这就进入了矛盾循环。
有人说，公益孵化器真的可以帮助没关系没钱的小微企业创业吗？首先，您要了解孵化器是企业主动投资还是政府主导投资？有的孵化器确实是政府主导型孵化器，但是孵化器尤其是经营性的孵化器其目的不是去帮助创业企业，而是将产品和服务销售出去。如果没有可销售出去的产品和服务，受孵企业不消费，这样的孵化器是没有生命力的，因此，只能提供免费的服务职能说明孵化器的价值趋于零。
此外，以本人浅见，孵化器的首要目的是孵化自己，在孵化自己的过程中孵化企业。无论是众创空间、孵化器还是产业地产，未来资源整合都将占有极大比重。
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