深圳，中国一线城市中最年轻、最独特、最具活力的一个。
深圳概况
深圳，简称”鹏城”,中国设立的第一个经济特区，全国第四大城市，全球第五大金融中心。地处广东南部，深圳南与香港仅一水之隔，北与东莞、惠州接壤。全市下辖8个行政区和2个新区，总面积1997.27平方公里，城市化率高达100%。
在短短40年间，深圳从滨海的小渔村跃居中国一线城市，成为中国口岸最多且惟一拥有海陆空口岸的城市，中国与世界交往的主要门户。
在新的时代背景之下，深圳以粤港澳大湾区核心城市的高度、全球化的创新视野，持续缔造着城市经济发展的奇迹，为怀抱梦想的年轻人提供创造财富奇迹的机会。
投资，长期看人口，中期看金融，短期看政策。
人口： 深圳永远充满活力，因为这是一座属于年轻人的城市。根据深圳统计局的数据，截至2017年末，深圳常住人口1252.83万人，其中户籍人口434.72万人，实际管理人口超过2180万。而在深圳生活的两千所万人口，平均年龄只有32.5岁，引进的人才平均年龄27.07岁，其中六成都是本科以上学历。
金融：深圳的金融政策十分友好。深圳的房产不仅与银行金融对接，还与深交所、港交所和非常活跃的民间金融息息相关，投资和金融的玩法丰富多样。
政策：深圳有一句口号“来了就是深圳人”。为了吸引人才，深圳执行比较宽松的落户政策，高中以上学历即可申请积分入户，大专学历可直接申请落户。
与北京上海等城市相比，在深圳购房需要的条件相对宽松，深圳本地户籍不需要社保既可购房，以家庭为单位可购二套房。非深圳户口购买社保满五年、或者连续纳税满五年，也可以购买深圳住房。
年轻人才的到来为深圳带来了全国的资源和资本，并在这里汇聚成为全球性的商业网络。正是在这样蓬勃的商业环境下，深圳本土的三百多家上市公司成长起来，高企的房价也正是深圳高度聚集的商业价值的体现。
城市发展历史
同是国际化的大城市，深圳不像北京那样洋溢着古老气息，也不像广州因为文化积淀而富有底蕴，深圳因为创新开放而充满活力。
罗马不是一天建成的，但是深圳好像是一夜之间拔地而起。1979年，邓小平注意到南海边的这个小渔村，就在这里划了一个圈。1992年邓小平第二次到深圳后，为深圳蓬勃的生机所振奋，在坚定的改革开放道路之下，深圳开始了新的腾飞。
80年代，160米高的国贸大厦以“三天一层楼”的速度创造了“深圳奇迹”；90年代，383米高的地王大厦又以“九天四层楼”刷新了深圳速度。
近二十年来，深圳建起京基100、平安金融中心等世界一流的超高层建筑，不断刷新着国人对深圳的印象，同时以高速的经济发展和超越香港的GDP总量，站上了国际金融城市的舞台。
四十而立，深圳已经由一个昔日的边陲小渔村发展成为具有国际影响力的、令人惊艳的新兴现代化城市。
带状城市
在深圳，很少听到北京上海那样“内环”“外环”的概念，随着二线关的取缔，深圳“关内关外”的说法也渐渐消失。不同于平原造城的规律，深圳的建设受到地形地貌的极大限制，背山沿海的地理环境，决定了其沿海岸线呈带状发展的独特格局。
深圳沿海岸线呈现出福田-罗湖和前海-宝中的双核心格局，沿珠江东岸接广州向西、沿光明接东莞向北、沿龙岗、坪山接惠州向东形成三条城市重点发展带，成为连接粤港澳湾区的各大城市、地区的区域核心枢纽城市。
深圳土地面积较少，1997平方公里的城市范围内有30%的山地，加上深圳高比例的绿化用地、市政建设用地，实际可用作建设土地仅1100平方公里。城市新增用地面积主要依靠旧改和填海，成本高、周期长，种种因素共同决定了深圳城市发展用地的稀缺。
算上红本、小产权、军产、农民房等各类居住类房产，深圳共有450万套房产，其中红本商品房仅有180万套。相较于2180万常居人口、700万左右个家庭的居住需求，住宅的供需关系是极度紧张的。这也决定了深圳房产一个长期的基本面—供不应求。
片区解析
深圳市内各片区之间联系紧密，产城均衡发展，各个片区形成自己的商务、商业中心和居住组团，区内城市配套充足，满足区内生活、工作及消费需求，从而有效避免了同心环式发展城市拥堵、嘈杂等一系列大都市病。
罗湖：深圳最早开发的区，生活设施是最完善的，地铁也是最便利的，学校和医院的配套也非常好。罗湖楼盘受香港的影响最大，房子以小户型为主，大户型的房子比较少，港式设计的社区、户型非常多。
由于罗湖已经没有可开发用地，目前有很多旧改正在进行，由于新盘较少，只要有新盘开盘，大社区、有花园单价就很高。因为罗湖的盘户型小、单价低，并且租金普遍较高，是典型的新手友好上车盘区域。
福田：深圳政府所在地，深圳的政治中心，金融中心，文化中心。福田以深圳老牌的豪宅区香蜜湖为首作为第一梯队，学校医疗配套都是一流，闹中取静，是富人聚居的地方，均价在13+万；以香梅北、景田、莲花，市民中心等片区作为第二梯队，均价在8+万；梅林、华强南和保税区作为第三梯队，是福田目前的洼地，均价在6万左右。
福田毕竟是深圳早期开发的老区，医疗、学校、商业配套都是很完善，地铁网也最为密集，加上新开通的高铁，深圳北到香港西九龙经过福田站到香港仅需要14分钟，是一个非常大的利好。
南山：整个南山分为科技园，前海，后海，华侨城，蛇口，西丽，南山中心区等几个片区。南山区有144家上市公司，人均GDP35万，达到发达国家水平，购买力是很强劲的。但是南山的均价已经接近10万，部分片区1000万只能买89方的小三房，目前的洼地在西丽片区，价格也在6万左右。
很多难以负担南山区的人会外溢到周边。南山目前有6条地铁经过，整个地铁交通便捷，前海自贸区未来有80+万的上班人流，大铲湾会有35+万的工作岗位，这个是区域的购买强支撑力。整个南山区的价格相对都较高，在西丽和桃源片区还存在性价比不错的房源。
盐田：深圳多山，盐田被梧桐山隔开，从罗湖到盐田地理距离不远，但是只有一条惠深沿海高速通过，其中要经过多个隧道，正常情况只要半小时的路程，但是经常堵车，而且只能前行，没有退路，导致心理距离很远。
盐田背山面海，腹地太少，没有办法形成商圈，但是盐田港的货物吞吐量却是国内最大的，大小梅沙的旅游业也很不错，可以考虑投资做旅游地产。
宝安：宝安分为四个主要区块，宝安中心、新安、西乡、碧海，以及2个非主要区域，大空港片区和石岩片区。宝安靠近南山，承接着南山外溢的购买力，又有大空港等规划利好，整体的升值空间是非常大的。
目前宝安中心的新盘已经卖到10万，周边二手次新盘的价格在8万左右，宝安区整个还在飞速的建设中，城市更新的速度很快，深圳速度在宝安的体现是最明显的。
龙华：龙华区由龙华和观澜两个片区组成，目前的学校，医院等基础建设是全深圳开展最多的，未来整个片区会有35个大型商业综合体，已经开通的深圳北到香港西九龙仅需24分钟。
由于承接福田外溢的中心位置优势，具有多方强购买力支撑，以红山为中心，汇龙湾和水榭春天5期作为第一梯队，价格在8万到10万之间，第二梯队集中在民治、红山二线周边，均价在5万到6万之间。
观澜目前有25个旧改项目在进行中，4号线延长线正在推进，已有的有轨电车在未来会形成双轨道交通，加上龙华政府处在观澜的利好，未来会存在大机会，目前的均价是4.2万到4.3万，需要较长一段时间的成长。
龙岗：龙岗主要分为坂田，布吉和龙岗中心区几个片区，因为2010年在龙岗中心区举办大运会带来的大量基建工程，整个城市面貌更新较好，但是由于中心区没有大的产业支撑，所以相对宜居不宜业，目前价格都在4万多到5万左右。
整个龙岗区的产业集中在坂田，包括华为和富士康两家坂田的纳税大户，每逢华为富士康发年终奖，坂田周边的房价就会上涨10%左右。
因为龙岗租金较低，很多上班族租住在龙岗，最终还是要回到罗湖、福田和南山上班，但目前龙岗只有一条地铁三号线和龙岗大道提供外部通勤，交通受限比较严重。
光明：光明之前属于宝安，2007年独立划分成区，目前还没有地铁通过，只有龙大高速和南光高速通过，公共交通存在瓶颈；但未来规划双地铁通过，光明城高铁站连通广深港三城，所以光明现在是深圳房产投资罕见的洼地。
光明的产业主要分为两类，一是农产品旅游业，二是磨具制造业，工业区非常多。光明有47个旧改项目，更新中的有24个，如果光明旧改完成，光明后期的增值潜力还是比较大的，只是需要做一个5到15年的长期规划。
坪山：坪山在深圳的东部，交通不是很便利，没有地铁，只有坪山大道和深汕公路两条公路，通勤不是很方便，物理距离和心理距离都比较远。
产业主要是由比亚迪支撑，所以坪山政府直接批地给比亚迪公司建设产房和商品房，员工福利每平米单价1.8万，而周边其他盘卖每平米卖3.2万，投资的意义不大。
大鹏：整个大鹏都是山地，可开发的腹地少之又少，产业主要以旅游业为主，没有其他支撑性产业，从惠深沿海高速下来只有环山公路，道路不方便，在人们心中去大鹏都是去海边旅游的，像杨梅坑，玫瑰海岸等。西涌周边的名宿很多，每到周末都是满客，所以大鹏做旅游地产比较好。
规划利好
世界银行的数据曾显示，全球经济总量中的60%来自港口海湾地带及其直接腹地，湾区已成为带动全球经济发展的重要增长极。粤港澳大湾区概念的提出，将珠江城市群比肩世界知名三大湾区，为深圳打造世界级城市打下基础。
2017年十二届全国人大五次会议，明确提出了粤港澳大湾区建设的六大思路，由深港、广佛和珠澳构成珠三角的核心引擎；
2018年，更明确提出了深圳要作为大湾区的核心城市，发挥湾区经济领头羊的引领作用。
深圳所在的珠江东岸，规划定位为知识密集型产业带，以发展现代服务业和战略新兴产业高科技产业为主，将形成辐射全球的现代服务中枢，和世界级的产业创新中心。
在新公布的深圳前海新城市中心区规划中，前海的预计总建筑面积将达到2380万平方米，投资超过1400亿元，建设项目216个，容纳超过50万的就业人口、23万的居住人口。
未来深圳将建设以前海为核心的新都市圈，并通过前海40公里的城市功能辐射半径，涵盖整个珠江东西线城市群，真正成为粤港澳大湾区的龙头。
占据产业、航空、跨海交通、轨道交通的多维国家层面的规划利好，深圳已经站上世界级都市的发展舞台，随着未来的中国的强盛和腾飞，深圳的未来将不可限量。
投资建议
对于资金体量比较有限的投资者，置业建议以小户型上车盘为先。几点具体建议仅供参考：
买房前详细统计自己的现有资金，包括所有存款、现金、理财等等。根据自己的资金体量，考虑能支付的首付款，从而反推购置房屋的总价。
计算购房后的家庭现金流状况。计算时，应包含比较稳定的收入来源，并尽量全面的考虑支出，包括意外情况需要预留的支出。一定要在起始资金中预留一笔防守资金，用作偿还月供或生活支出。
首套房建议以小户型、刚需房为重点考虑对象，市场流通性高，投资风险较小，实用性更强。在获得一定的经济回报之后，再考虑置换一些大户型。
总体来说，深圳整体的房产交易市场发展相对成熟，各个区域的房产都有自己的特点，在规划发展的层面也各有利好。
从长远来看，深圳的供需关系将长期处于不会平衡状态。
首先深圳的落户政策短期内还将保持相对宽松，以吸引国内外人才落户，且人口组成年轻化，房产是刚性需求；
其次深圳城市扩张土地有限，市内土地开发已近饱和，新拍土地逐年减少，二手房的保有量远远不足以满足居民的居住需求。
另外，在国家强力推进粤港澳大湾区规划的时代背景之下，深圳西向连通珠江西岸、东向惠州汕头拓展的交通路网已经逐步铺开，作为湾区核心城市，未来对周边购买力的吸附作用不言而喻。
开放外籍购房之后，深圳不仅仅吸引着国内的购买力，也吸引着东南亚甚至世界投资的眼光。目前，深圳上车的门槛相较于北京、上海来说还相对较低，只要具有一定的资金体量就可以实现在深圳置业。
总之，购买深圳的房产不管是出于资产保值、资产增值还是实现阶层跨域的目的，都是最理想的选择。
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