C2B模式能否应用到房地产行业？

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从2016年底，习大大提出“房子是用来住的”这个定位之后，房地产业界已经明显感觉到，蓬勃发展了20多年的房地产将从“青春期”（黄金时代）进入到“成熟期”（白银时代）。近期，一系列的调控加码，加上棚改货币化的逐步收缩以及下半年的流动性趋紧，开发商不仅要思考，接下来的转型之路该如何去走。

本篇文章结合我近期的调研，对于房地产领域C2B的可行性进行分析。考虑到可读性的问题，我去掉了一些专业的、细节的内容。

一、了解房产C2B模式以及几种方式

过去：拿地->设计->规划->销售->物业管理运营，一条龙下来；

C2B：定制、定购和众筹结合，使得客户这端的需求能够在开发商这边得到最好的响应，提高销售效率，降低销售成本。

C2B和众筹分不开。房产众筹的方式，总得来说可以分两大类：

• 偏开发类众筹
• 偏营销类众筹

房产类众筹平台其实不是什么新鲜事物，大量的房产类众筹平台在2015年集中兴起，包括：

1. 无忧我房：A轮融资500万美元，从VR+房地产C2B切入；

2. 自由筑屋：冯仑发起；

3. eLab：世贸的副总裁辞职创立；

4. 我买房：碧桂园的高管辞职干的互联网平台。

二、项目现状

两三年过去了，这些众筹平台现在过得怎么样？几乎全部销声匿迹。

• 无忧我房转型为VR+汽车；
• 自由筑屋从2016开始没有任何消息；
• eLab 单个房产项目操作得不错，平台已经没有声音；
• 我买房也没有后续的消息了。

三、回归本质进行分析

房产C2B到底可不可行，我们回归到本质进行分析。

C2B的三个重要环节，可以称之为三座大山：

1. C：找C的成本高。高在什么地方？这里的C，不像快消品的C端用户。房产是低频高消费项目，购房者会在有需求的时候对于楼市进行集中式地关注，平时要求C端用户进行持续关注的维护成本非常高，C端用户对于品牌和平台也没有粘性；

2. to：C端的需求难以标准化，需求和实际的产品设计落地过程中，实际对应的难度非常大；

3. B：企业端潜在的风险大，主要存在两个方面：法律和经营：

• 法律方面的风险

1. 立法是真空区域，监管也是真空区域；

2. 和非法集资的概念接近，向个人收取经营方面的资金。虽然，众筹其实和非法集资不同，是直接连接需求方和项目方；

3. 众筹和非法预售房产的界限容易混淆。众筹是锁定未来房产的买房资格。然后锁定买房资格和还没取得预售房许可证之间是存在矛盾的，这个矛盾是有风险的；

4. 众筹和非法发售证券的界限也容易越界。向公众发行股权，都属于非法发行证券。股权众筹是以有限合伙制来进行的，投资人数上限不能超过50人。

• 经营风险

1. 众筹时间节点能否和房地产开发时间节点相匹配，是个问题；

2. 需要形成完善的信息披露制度，募集期信息披露很多，持有期和管理期披露就比较少。其实后两期的披露更为重要，否则容易被误认为非法集资。

四、我们要解决的几个核心问题

1. 如何解决获取C端成本高的问题

2. 产品如何标准化的问题

3. 如何解决潜在风险的问题

五、有所为，有所不为

做实、做专，其重点在于，我们要放弃什么？

1. 不做房产众筹的平台模式，只研究单个项目的C2B；

2. 标的项目不针对普通住宅，只针对特色住宅（独特性、康养型）；

3. 吸引C端的方式，不做传统的图文自媒体，只做数据发布或者小视频形式的自媒体。